XXXX年第一季度东莞房地产市场分析报告_25页_中原

中原地产：2010年第一季度东莞房地产市场分析报告报告提要：一季度土地供应放量明显，成交活跃、分化明显，热点区域土地争夺激烈，高价地从一线城市向二线的东莞蔓延，热点区域地价高企不下，对房价预期稳定起到了重要作用。一季度新建商品房供应温和放量，中等户型为供应的主力军，大户型洋房供应下滑明显。可售存量继续保持高位快速回落态势，存量跌至554.64万㎡低位，供应持续偏紧，供求矛盾比较尖锐。新开工开始升温，开发商加快开发建设是大势所趋。一季度市场整体成交平稳，直逼09年同期水平，成交总面积为109.13万㎡，同比下降8.80%，而成交总金额为86.39亿元，同比增加24.70%。从月度趋势看，3月份政策调控逐步消化明朗，房价预期趋稳，刚性需求开始逐步释放，楼市成交开始好转。一季度全市普通住宅均价6444元/㎡，比09年同期上升24.83%。从月度趋势看，东莞楼市受政策调控影响比较短暂，房价在前三个月呈现微幅调整态势，随着3月份成交量的反弹，预计4月份房价呈现回升态势。宏观环境方面，3月份的经济数据反映全球主要经济体制造业强劲向好，经济稳中有升；信贷增量高于市场预期，购房信贷整体上仍然趋紧；而房地产调控政策基本出尽明朗，市场逐步消化，刚性需求仍然受到鼓励和支持，同时房价预期趋向稳定。商品房供应持续偏紧，市场成交逐步回暖，促销优惠折扣有所收窄。展望后市，市场需求蓄势待发，只等开发商积极推盘推货。从4月中上旬开始，新盘新货陆续上市，市场迎来今年第一波推盘高峰。而随着市场对政策调控的逐步消化，新盘新货陆续上市，购房者入市积极性大大提高，市场成交预计持续放量；东莞房价经历前三个月的微幅调整后预计将小幅反弹，新盘新货促销折扣大多恢复到97-98折的正常水平，同时新盘的定价也会相对偏向乐观；促销旺季的到来，尾货、特价充斥市场，整体市场人气较旺，但这种情况对新盘新货有一定的冲击，置业者被有所分流；4月的市场仍然以刚性需求为主导，投资需求仍然平抑；另外，市场存量则呈现低位回升态势，供应偏紧状况有望得到明显缓和，受此影响，房价反弹的高度也受到较强的制约。一、土地市场分析1、2010年1季度土地供应分析一季度土地供应放量明显，商住用地规模超工业。2010年1季度东莞市上市供应土地面积164.42万㎡，其中工业用地供应78.66万㎡，共19宗，面积同比上升34.56%；商住用地供应85.75万㎡，共19宗，单宗供应规模较大，上市土地面积同比大幅上升274.42%。市场土地供应主要以商住用地为主，占总供应量的52.16%。2、2010年1季度土地成交分析土地交投气氛浓郁，商住用地成交明显放量。2010年1季度东莞全市成交土地199.58万㎡，共47宗，面积同比上升160.10%，成交总金额为47亿元，其中工业用地成交98.42万㎡，同比上升38.64%；商住用地成交78.94万㎡，同比大幅上升12倍，成交总量的大幅上升主要由于商住用地成交的放量。此外，按各块商住用地的容积率计算，一季度成交的所有商住用地可建设的建筑面积达到187.93万㎡之多，对未来楼市的供应形成强力支撑。3、土地市场供求状况2010年1季度土地供求延续了2009年4季度的较高水平，土地市场目前依然处于活跃状态，主要由于商住用地供应的大量供应，以及工业用地供求的稳定，依然维持供求较高的水平。4、土地成交区域分布土地成交排名前列的区域均为工业用地成交居多，麻涌的工业用地成交占据土地成交的榜首，2010年1季度成交工业用地面积44.9万㎡，共11宗；12个区域有商住用地成交，特别引人注目的是虎门、长安、寮步、大朗、沙田等。5、商住用地成交量价情况东莞商住用地成交分化明显，热点区域成交活跃，偏远区域遭遇流拍。2010年1季度东莞市挂牌成交16宗商住用地，另有6宗商住、商业用地流拍，可见土地区域分化非常严重，部分热点区域如虎门、长安、寮步的土地则竞争激烈，其中虎门镇金洲村地块被万科地产以5217元/㎡收入囊中，成为虎门新的单价地王，此外长安长青路地块在经过136轮竞标，万科地产以10.04亿元的价格竞得，楼面地价4022元/㎡；而部分房地产发展滞后的僻远镇区如樟木头镇、东坑镇、中堂镇、黄江镇，则相对冷淡许多，都出现了流拍的现象。3月最大的土地拍卖来自沙田西大坦村，三明物业悉数一一收入囊中，捆绑的2010G024、G025总价3.8亿元，楼面地价1000元/㎡，2010G026总价2550万元，楼面地价1275元/㎡，这样的成交价还是比较理性的，并且地块靠近港口大道，通往虎门港十分便利，有望成为沙田的又一个标杆大盘。2010年1季度流拍土地一览：“地王”再次活跃，从一线城市向二三线城市蔓延，东莞热点区域房价预期平稳向上。从2009年底到今年3月份，国土资源部出台相关政策，希望给土地市场降温，并且防止高价地向二、三线城市蔓延，但实施事与愿违，一季度全国仍然涌现6个总价地王，7个单价地王（如下表），其中大部分来自一线城市。这种高价地成交氛围由一线城市向二三线城市蔓延，而二线的东莞土地市场也是如此，经济重镇虎门、长安的优质商住地块高价成交，即时刺激片区楼盘纷纷惜售。在这样的环境之下，热点区域的房价预期更多是向上趋势，在目前的政策调控下房价也难有松动，相反还可能呈现向上的发展趋势。2010年1季度全国总价地王一览：2010年1季度全国单价地王一览：热点区域房价的地价占比过高，后市开发成本压力较大。第一季度虎门、长安、东城3个区域在一季度都有高价地成交，与当地典型楼盘房价相比，地价占比均接近或超过40%，虎门金洲村地块的地价占比则高达64.06%。对于开发商而言，后期开发的成本压力很大，除非在产品设计、品牌形象方面独树一帜，并采取“领导定价”策略，才能取得预期的收益；虎门地块在三块高价地中成本压力是最大的，同时还面临着周边龙泉项目低地价开发的压力；寮步镇横坑村地块虽然楼面地价也高达3675元/㎡，不过由于相连的3块地都属鼎峰地产的项目，可以有效摊薄一部分土地成本，形成规模效益。相比虎门、寮步地块，长安长青路地块相对乐观一点，因为近年长安土地供应十分有限，并且地块地理位置较为优越，以万科的品牌实力，该地块的开发前景还是比较乐观的。热点区域地价&楼价比较分析：政策调控控制拿地的单宗地块规模，东莞捆绑地块出让增多。2009年末，为了调控“地王”频出，国土资源部对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。东莞作为中等城市，单宗商住用地规模不超过14万平方米。从第一季度的土地供应看，多宗商住用地采取多块捆绑出让的方式，如桥头镇的2010G006和2010G007、虎门镇的2010G009和2010G010、沙田镇的2010G024和2010G025等，这些地块均被成功拍出。而作为开发商而言，实力较强的开发商也倾向于多块土地连片开发实现规模化开发经营，提高产品品质、提升项目的附加值。如鼎峰地产在寮步横坑村连续拿下2010G008与2010G016等两块商住用地，加上之前已经报建的鼎峰尚景地块，三块用地有望连片开发分期开发，成为东城东板块的大型楼盘项目；而三明物业投资在沙田除了拿下2010G024和2010G025捆绑用地外，还在旁边拿下一块2010G026商住用地，三块用地预计也是连片开发，成为沙田临海的海景大盘。2010年1季度开发商商住用地拿地情况一览：二、新增供应状况新增供应温和放量，第一季度全市新增商品房供应105.42万㎡。2010年第一季度东莞新增商品房供应总体情况：据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年第一季度全市共有38个项目有新增供应，其中3月份仅有7个楼盘项目有新增供应（如下图），第一季度总供应面积为105.42万㎡，同比09年一季度增加14.18%，同比08年一季度下降20.73%；其中3月份商品房总供应面积为24.17万㎡，环比增加292.38%，同比09年3月下降14.37%。这其中有以下几个方面的原因：一方面由于2010年第一季度受09年底至“两会”之间国家针对高房价密集出台了的相关政策影响，市场成交不活跃，开发商观望情绪浓重，推货情绪不高；其次是新开工工程速度赶不上，市场上消化的更多的是存量。但是随着“两会”的结束，在三月中下旬市场有所回暖，因为各部位政策基本上已经出尽，政策逐步明朗化，买卖双方对稳定房价预期基本趋于稳定；加上像万科这样的大开发商都加大了推广力度，其他开发商也同样提前进行市场预热，如：举行产品会发布、咨询中心开发、样板房开放、诚意登记等等，预计在四月底或五月初各大开发商都会有不同程度的推货，届时也会迎来供应的“小高峰”。3月份新增供应中住宅供应面积为19.99万㎡，供应套数为1855套。新增供应量共7个项目：富盈•山水华府二期、锦绣山河二期•鹭栖湖、帕萨迪纳、霞晖花园、新世纪•领居二期、中惠•沁林山庄二期；别墅的供应仅一个项目：碧水天源四期•星湖岸，供应套数为54套；非住宅除写字楼以外，车库和商铺的供应较少。附图：2010年3月份住宅新增供应项目分布图：附表：2010年3月份全市商品房新增供应项目一览：镇区供应占主导趋势，城区个盘供应放量明显。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应城镇区域看，从08年-10年镇区供应始终占据着主导地位，随着城区商住用地的逐年减少，商品房新增供应也会相应的减少，随着“三旧”改造的启动，即使城镇区域供应失衡有所减缓，预计整体镇区占主导地位的趋势还是不会变。同时城区供应的减少，购买力的外溢对于城区周边镇以及东莞副中心区域来说也是一个利好。2010年第一季度商品房新增供应面积镇区较多，总供应面积为60.30万㎡，占总体量的57.20%，同比09年一季度小幅下降；其中以益田•大运城邦、新世纪•领居二期、凯悦美景花园二期、达鑫•江滨新城、霞晖花园排前五名。城区的新增供应面积为45.12万㎡，占全市供应的42.80%，城区的供应所占比重比09年同期有所上升，这主要是个盘供应放量现象突出；其中以锦绣山河二期•鹭栖湖、帕萨迪纳、中信•森林湖三期、精英世家、万科•虹溪诺雅二期排前五名，从供应项目物业来看，城区第一季度供应的大多数是高档洋房和豪宅项目。别墅、洋房增幅明显，非住宅整体供应有所下降。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2008-2010年第一季度别墅、洋房每年都有小幅上升，尤其是以改善型需求为主的别墅和豪宅尤为突出；而非住宅供应有所下降。这主要是自2008年爆发金融危机的以来，东莞以外向型为主导的经济结构受到重大冲击，由于经济不景气，很多工厂倒闭和外迁，因此商铺、写字楼租售业务下滑明显；而2009年中国经济有所好转，但是通货预期、人民币升值预期持续升温，制造业成本加剧，因此许多制造业资金、民间财富流入楼市，透支了对具有增值、保值功能的别墅和豪宅的需求，因此也提振了开发商的信心和推货积极性。2010年第一季度东莞新增供应洋房仍然占主导，总供应量为72.72万㎡，供应套数为6911套，占整体的68.98%，供应的主要项目有：锦绣山河二期•鹭栖湖、益田•大运城邦、凯悦美景花园二期、新世纪•领居二期等；别墅供应增幅明显，总供应面积为11.52万㎡，供应套数为333套，主要项目有：中信•森林湖三期、碧水天源四期•星湖岸、达鑫•江滨新城、誉景名居；公寓供应总面积为8.58万㎡，供应套数为1260套，供应仅有两个项目：帕萨迪纳、城市风景二期，随着城镇区的新盘即将入市，因此后期公寓可供选择空间还是较大。一季度非住宅总供应面积为12.59万㎡，供应套数为2155套，除写字楼同比09年第一季度供应增加24.38%外，车库和商铺同比09和08年第一季度分别都有不同幅度下降。中等户型为供应的主力军，大户型洋房供应下滑明显。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从住宅户型面积上看，2008-2010年的第一季度中小户型（60-100㎡）供应是住宅供应的主流产品，这部分供应主要是为了满足市场上以刚性自住需求为主的购房客户，由于这部分客户积累较多且比较稳定，