嘉定新城区域市场分析投资报告

伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved1区域市场分析典型区域市场分析典型成功案例分析12伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved2区域市场及成功案例分析嘉定新城分析区域一伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved3板块总述:上海西北最大的导入型区域，目前配套相对欠缺；政府重点规划，将打造成为上海西北集居住+服务+工业的城市新城。区域竞争市场总述:嘉定板块中供应量及存量最大竞争项目众多，地铁站处处截流当前成交价格小幅下降，目前保持在14000元/平米左右成交结构以小面积、低总价产品为主一、板块总体情况及竞争市场伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved44区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结1、嘉定新城——区域整体概况嘉定新城是上海西北最大的导入型区域嘉定区嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里，占上海市总面积的7.3%。嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved52、嘉定新城——市政交通分析嘉定新城交通便利度极高4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结西上海对外交通立足长三角，依托全市综合优势，探索新型产业化和新型城镇化道路，建成汽车制造业与现代服务业相融合的综合性国际汽车城。——《嘉定区区域总体规划实施方案》西上海功能辐射：苏州→无锡→常州通过城市对接，形成以上海国际经济、金融、贸易和航运中心为核心的长三角经济中心伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved64区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结2、嘉定新城——市政交通分析南沿江通道沪宁通道城际铁路高速南沿江通道江苏江阴至太仓高速接上海A12公路(嘉浏高速)、江苏沪宜高速接上海A13公路。沪宁通道主要由沪宁高速公路和沪宁南通道组成铁路城际铁路2010年形成南京—镇江—无锡—苏州—上海，安亭成为沪宁主轴进入上海的第一站嘉定区对外交通状况：总体规划分析—轨道交通站点规划：上海市轨道交通11号线(R3线)主线从嘉定经中心城至临港新城，是贯通上海市西北地区-东南区域临港新城的一条主干线，同时线路在西北设一条支线连接上海国际赛车场和安亭汽车城。整条线路将嘉定新城，临港新城与中心城紧密地联系起来。南翔-嘉定北段目前已经运营，龙阳路-临港新城，目前正在施工伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved73、嘉定新城——主要产业分析上海北部重要工业基地4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结嘉定区是上海北部重要的工业区域，产业结构主要分为汽车配件及汽修业、电子电器、金属制品、化工及精细化工、通信电缆及设备、纺织服装等6大支柱。支柱产业的工业总值占全区三级工业总值的45.7%，有1个市级工业区（嘉定工业区），3个区级工业区（南翔、江桥、唐行），世界排名前500家公司中有10多家在嘉定投资办企业。私营工业继续发展，其产值占全区工业总产值的比重提高到15%。伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved84、嘉定新城——规划定位分析嘉定新城将成为上海西北的人口导入区4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结嘉定新城三组团结构图嘉定新城主城区位置图嘉定新城核心区位置图•嘉定新城规划为全市“1966”新型城镇体系之中九个新城之一，“十一五”期间重点推进建设的三大新城之一（嘉定、松江、临港新城）。•嘉定新城规划面积约200平方公里，由新城主城区、安亭、南翔三个组团组成嘉定新城，规划人口约为80-100万。•新城主城区是规划嘉定新城主城区是集商业商务，文化教育，科研培训。运动休闲、旅游度假、生活居住和都市工业等功能于一体的综合性的现代化城区。至2010年，主城区实际居住人口为30-35万人；至2020年，主城区实际居住人口50万人。2020年城市化水平90%以上。•嘉定新城核心区的功能定位是：政治、经济、文化中心。伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved94区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结4、嘉定新城——规划定位分析作为上海近期重点发展的新城之一，整合嘉定主城区、安亭、南翔三个组团，构成组合新城。嘉定新城主城区建设用地约68平方公里，规划人口52.5万；南翔建设用地22.5平方公里，人口15万；安亭建设用地43平方公里，人口15.3万一个核心：嘉定魅力源三大功能：现代服务、现代居住、都市工业六大分区：F1体育休闲区、南部城区、生态文化公园、北部城区（包括嘉定老城在内）、都市产业区和绕城森林总体规划分析—主城区规划：上海西北集居住+服务+工业的城市新城嘉定新城规划定位：伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved104区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结“一轴”：荷花之干，是联系F1和老城的中央轴线“一心”：荷之绽放的湖滨天地，称之为荷之蕊，主题是精彩嘉定，上海国际赛车场及远香湖形成“上”、“海”二字之寓意。“四瓣”：第一朵花瓣是古朴繁华的老城，第二朵花瓣是活力繁荣的南门，第三朵花瓣是水墨风情的浪漫，第四朵花瓣是体现大气腾飞的马陆新景“数点”：是散落在荷花上的露珠，是分布在横沥河两岸，连接新老城，尺度适当的建筑小品，体现文化品位和内涵。“几片”：即荷之碧叶，是新城生态公园和创业园区，以及急速F1和轨道交通大平台，共同托起嘉定新城这朵美丽的荷花。城中路、沪宜公路－横沥河纵向发展轴线：自北向南串起老城核心、南门商服中心、魅力水都、马陆商务区等。伊宁路－F1横向发展轴线：伊宁路发展轴自东向西串起魅力水都、嘉定新城综合公共中心、F1赛车中心等。二者于远香湖区域交汇，形成独具魅力的水乡都市。总体规划分析—中心区功能定位分析：总体规划分析—景观轴线规划：功能齐全的绿色景观新城5、嘉定新城——发展规划伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved11南翔江桥真新嘉定北部嘉定主城区安亭嘉定北部板块2012年公寓市场供应：16.6万方占比14.5%成交：4.2万方占比0.5%供求比：1：0.25均价：9598元/㎡价格水平：9.2-1.5万/㎡库存：21万方占比8%嘉定主城区板块（老城+新城）2012年公寓市场供应：44.6万方，占比39%成交：43.7万方，占比51%供求比：1：0.98均价：14155元/㎡。价格水平：1.0-1.5万/㎡库存：84.3万方，占比33%安亭板块2012年公寓市场供应：23.4万方，占比20%成交：12.5万方，占比15%供求比：1：0.53均价：11604元/㎡价格水平：1.1-1.5万元/㎡库存：45.9万方，占比18%南翔板块2012年公寓市场供应：18.4万方，占比16%成交：18.6万方，占比22%供求比：1：1均价：17136元/㎡。价格水平：1.2-2.0万/㎡库存：32.6万方，占比13%江桥板块2012年公寓市场供应：11.7万方，占比10%成交：5.8万方，占比0.06%供求比：1：0.5均价：16224元/㎡。价格水平：0.9-1.6万元/㎡库存：67.6万方，占比26%真新板块2012年公寓市场供应：0万方，占比0%成交：0.4方，占比0%供求比：均价：14771元/㎡。价格水平：1.0-1.7万元/㎡库存：7万方，占比3%嘉定主城区为6大板块中存量最大的板块嘉定主城区2012年商品公寓供应44.6万㎡，成交43.7万㎡，成交均价14155元/㎡，当前库存84.3万方4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结6、嘉定新城——区域市场格局伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved12MMMMMMMMMMMMM花桥站光明路站兆丰路站上海汽车城站安亭站昌吉东路站嘉定西站马陆站白银路站上海赛车场站嘉定北站嘉定新城站南翔站绿地新里米兰公寓新城悠活城新城西尚海中信泰富又一城绿地秋霞坊金地格林世界公寓项目酒店公寓项目龙湖郦城龙湖MOCO金地iworld新城金郡SOHO万科金色领域合景叠翠峰盘古天地尚品日月光伯爵天地新城公馆华润中央公园郎诗绿色家园新城上尚城合景峰汇香缇公馆安亭南翔4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结区内项目众多，竞争激烈6、嘉定新城——区域市场格局伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved134区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结2009-2012年8月30日嘉定主城区公寓市场月度供求走势（剔除配套）09年上半年供求比：1:1.4供应：34万㎡成交：50万㎡成交均价：9342元/㎡09年下半年供求比：1:1.1供应：45万㎡成交：51万㎡成交均价：11215元/㎡10年上半年供求比：1:0.9供应：42万㎡成交：37万㎡成交均价：14592元/㎡10年下半年供求比：1:0.8供应：104万㎡成交：78万㎡成交均价：15311元/㎡11年上半年供求比：1:0.6供应：38.98万㎡成交：23.2万㎡成交均价：15162元/㎡11年下半年供求比：1:0.8供应：26.3万㎡成交：21万㎡成交均价：14119元/㎡12年上半年供求比：1:1.07供应：24.9万㎡成交：26.6万㎡成交均价：13930元/㎡主城区板块市场特征：2010年市场调控之后，整体市场呈成交量价齐跌的态势，市场供应始终处于供过于求的状态。虽然2012年以来市场成交开始逐步企稳并有小幅上升，但区域均价并未随之上涨，目前板块公寓均价基本保持在为14000元/㎡。成交2147套成交2133套成交1402套成交3242套成交2296套成交2037套成交2601套09年量价齐升，11年后趋于平稳7、嘉定新城——区域成交走势伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved144区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结嘉定主城区公寓成交结构分析•面积段细分成交面积以首置的70-110㎡为主，占比达67%其次为110-150㎡的改善性需求，占比25%成交总价以首置的100-150万为主，占比63%成交价格主要集中在1.2-1.6万/㎡，其中1.2-1.4万/㎡占比37%，1.4-1.6万/㎡占比49%•单价段细分•总价段细分嘉定主城区为刚需聚集地，小面积、低总价为主8、嘉定新城——产品成交结构伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved15各项目公寓存量分析（嘉定新城板块）一房（套）二房（套）三房（套）四房（套）五房及以上（套）90㎡以下309////90-110㎡/320124//110-130㎡/160388//130-150㎡/42648172/150-180㎡/1293412/180㎡以上//125109/4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结主城区板块公寓存量特征：区域一房存量户型以90㎡以下户型为主