宁波北仑华辰君临项目市场分析-61PPT

君临·北仑市场研展报告二00七年六月项目的初步认识1、位于北仑新行政中心区；2、占地220亩，总建33万平米，在北仑市郊另立CBD综合中心；3、低密度，景观商业带流线型立体购物游览；4、全方位商业格局，建筑特色凸显购物主题理念；5、目前周边不成熟；6、项目目前正在施工阶段，但各方面（销售、招商）工作都未积极开展起来；对于本次报告来说，将要着重解决的问题北仑区域市场？本区域的前景？哪种产品类型能有效提升售价？机会和风险的平衡？及根据产品类型，确认具体的操作手法？我们将从四个部分进行阐述区域、前景写字楼市场单身公寓市场项目本身及建议土地市场第一部分区域前景DIYIBUFEN【北仑】北仑地处中国大陆海岸线的中部，位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。北仑区原为宁波市镇海县的一部分，1984年由镇海县撤县分区后所设。北仑区域陆域面积585平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北仑港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖5街道2镇1乡，有215个行政村和30个社区居委会，户籍人口32.57万，常住人口54.5万人。经过20年的艰苦创业，北仑区域的开发建设取得了巨大成就。在昔日一片滩涂地上，现已初步建成经济繁荣、社会进步、基础设施良好的临港新城区,成为宁波市最具增长潜力的经济强区和利用外资的龙头，成为浙江省对外开放最重要的产业基地和形象窗口，成为国家级开发区中投资环境综合评价最好的开发区之一。北仑新区总面积590多平方公里，按照市委市政府确定把北仑建设成为东北亚国际航运中心重要组成部分，依据“东北亚国际航运中心的重要组成部分、华东地区制造业的重要基地、区域性现代物流中心、现代化滨海新城区”的思路，将北仑建设成为新一代港口城市。◆区域职能中部区的职能为：北仑的政治、文化、商业中心，以临港大工业及高新技术产业为主导；西部区的职能为：以发展临海工业和对外贸易业为主的城市综合片区；东部区的职能为：以发展港口和生态旅游为主、生活居住为辅的城市综合片区；大榭岛的职能为：以港口、贸易、工业为主导；梅山岛的职能为：主要供旅游和生活居住；【北仑区域经济】02-06年度北仑区域国内生产总值走势图（亿元）133.8165.7200234318.50501001502002503003502002年2003年2004年2005年2006年2006年实现生产总值318.5亿元，比2002年翻了一番，年均增长18.7%，三次产业比重达到了1.9∶60∶38.1，按户籍人口计算人均生产总值达到12035美元。完成财政一般预算收入55.1亿元，是2002年的2.2倍，年均增长21.7%，其中区本级21.2亿元，是2002年的2.6倍，年均增长27%。累计完成全社会固定资产投资720亿元，年均增长40.3%。实现社会消费品零售总额42.3亿元，年均增长13.3%。城镇居民人均可支配收入达到19693元，农村居民人均纯收入达到9110元，分别比2002年增加6723元和3192元，年均增长11%和11.4%。2006年北仑区域三产业比重显示图1.90%60%38.10%第一产业第二产业第三产业单位（亿元）1月份2月份3月份4月份#规模以上工业139.286.690.484.7消费品零售总额9.14.14.34.2固定资产投资18.518.218.611.4#房地产投资2.71.40.40.4财政一般预算收入12.35.76.64.21-5月份全区固定资产投资66.7亿元，同比增长6.9%；继续保持稳定增长态势，但由于本月大项目投资减少，增幅比上月回落8.1个百分点。房地产投资继续增长。1-5月份房地产开发完成投资4.9亿元，同比增长14.7%，其中占投资63.2%的太平洋名苑和东海明园共完成投资3.1亿元。今年一季度我区实现生产总值83.6亿元，同比增长14.3%，一、二、三产比重调整为1.4：59.1：39.5。07年第一季度三大产业比重显示图1.40%59.10%39.50%第一产业第二产业第三产业宏观环境小结良好的宏观环境是吸引投资的基础，近几年宁波地区以及北仑区稳定而持续的经济增长为房地产开发奠定了客观经济基础。06年国家政府针对投资过热的现象出台了不少宏观政策，旨在调节投资结构，让投资更加合理，而并非打压投资。经过了近一年的时间，北仑的宏观经济运行的越发稳健，显示出其结构早就比较优化并且合理，所以国家的宏观政策对于其投资建设影响甚微，而随着城市规模的扩大，轨道1、2号线的建设，北仑将会迎来一个全面发展的时期，而由此带来的外来人口的增多、居民可支配收入的增加将会为今后的房地产市场的发展打下基础。【北仑区域房市经济】2006年北仑房地产市场发展缓慢，几项重要的房产指数基本上出现了较大幅度的下降。作为衡量房地产市场的几项重要数据指标，如开发投资量、房地产供销量以及空置面积走势反映了北仑房地产的基本情况。房地产开发投资额（亿元）28.0917.8412.60510152025302004年2005年2006年1－11月房产投资占固定开发投资比重（％）178.25.90246810121416182004年2005年2006年1－11月商品房销售面积（万平方米）117.9962.450.70204060801001201402004年2005年2006年1－11月商品房空置面积（万平方米）5.5835.5821.305101520253035402004年2005年2006年1－11月北仑区的商品房销售面积持续下滑，2006年1－11月份总共完成销售面积50.7万平方米，预计全年售面积在54万平方米左右；北仑区2006年1－11月商品房空置面积21.6万平方米，预计全年空置面积在25万平方米左右。由于进入2006年后，北仑的居住氛围逐渐好转，空置面积得到控制，没有进一步增加。07年1-4月份北仑市场房地产投资走势（亿元）2.71.40.40.400.511.522.531月份2月份3月份4月份06/07年1-5月份商品房销售走势图（套）2421553953374483648618351658901002003004005006007001月份2月份3月份4月份5月份2007年2006年06年的惨淡状况并未延续到07年来，07年初，随着整体房产市场的大好，北仑市场房产开发投资、商品房销售也呈现了一个迅速上扬的状态，并且在商品房销售过程中一直延续。比较06年同期商品房销售状况，虽然在数量上没有超越，但相对来说更稳定平健，更有利于房市的长期利好发展。宏观市场小结伴随着全国房市大涨，07年初的北仑市场也一改之前的冷淡局面，市场成交量呈现节节攀高的局面，使得大量的滞留楼盘去化迅速，新开楼盘销售火热……近几年的北仑投资市场呈现出一个怪现象，即总投资额持续攀升，而房地产投资额持续下跌的。之所以有这样的现象产生是2002年，北仑房地产市场开始发展的时候，房地产市场上投入的资金过多过快，而北仑的人口增加和住房需求还没有这么大，因此过于超前的房地产市场在投资离去之后开始迅速降温，到06年房地产投资比例已经下降到5％，投资金额也是与2002年基本持平，而整个北仑经济大环境却依然高歌猛进，大量的企业、工厂不断在北仑崛起，外来人口不断增加，而北仑生活区的规划出台也使得北仑的居住环境和氛围得到了较大的改善，自住需求正在逐步释放，当然由于之前的房产市场，投资占据的比重过重，市场清除泡沫、消化如此之多的空置房源尚需时日。伴随着07年房地产市场的良好开市，低糜的状况将得到相应地改善，市场会逐渐回暖。因此我们认为重新进入北仑房地产市场的时机已经逐渐到来。第二部分DIERBUFEN写字楼市场作为宁波市规划出未来十大功能区块之一的北仑港口区块。北仑目前正着力打造“东北亚国际航运中心的重要组成部分、华东地区制造业的重要基地、区域性现代物流中心、现代化滨海新城区”，这不仅对北仑区域经济的发展将产生重大影响，同时也极大刺激了商业物业特别是写字楼市场的健康成长。一直以来北仑区域经济虽然获得了长足的发展，作为一个港口城市，一个现代化滨海城区，却很难真正找到一个商业中心区，没有一个大型商场聚集区，也没有正式意义上的办公物业，这对于整个正在迅速腾起的区域来说是相当的不协调的。不过这一问题伴随着北仑新行政中心的建成使用将得到全面的改变。整个北仑以长江路为中心轴线发展，包括北仑行政中心、凤凰山主题公园以及6月动工的君临•北仑国际商业中心、长江国际中心、太平洋航运中心大厦等标志性大项目都位于这条轴线上，大批商场、休闲街区、写字楼等进驻，未来长江路与明州路交汇处将成为北仑区的CBD。长江路及以东的东部商业区域该区域将会是最近几年北仑发展最快的区域，依托保税区，高起点的规划定位，丰富的土地资源，行政中心、港务大厦、商务大楼、君临·北仑商业中心项目的相继建成，外资企业、大型工厂的相继落户大大提升了区域价值，北仑的总体规划奠定了该区域的发展后劲。不过该地区商业地块的形成需要一定的时间。代表楼盘：太平洋花园广场、繁佳公寓、太阳园、月亮苑、京华茗苑、蓝天公寓、都会经典、华庭公寓、高峰花园。[写字楼个案介绍]项目位置：北仑区长江路与明州路交叉处开发商：宁波开发区仑江房地产开发有限公司楼盘形态：总建6.5万，商业面积1-5F2万平米。产品类型：由一幢17层一幢28层办公组成，6F开始为办公楼层层高：标准层高3.2米户型：50-得房率：17Fl楼层76.4%；28F楼层72%大堂：2幢分别有两个入口朝东大堂。电梯：17Fl楼速度为2.5米/秒。国产日立3部28F楼速度为2.5米/秒。国产日立5部空调：自行安装。车位：地下两层机械停车位，约400余个。智能化系统：5A智能化物业管理：联合物业物业管理费用：3.2元/平米·月开盘日期：06-11入住时间：08-03销售价格：4500-6500元/平米，均价5500元/平米，层差60元/平米销售率：目前销售率在70％左右。备注：目前商业部分已确定由金汇百货入驻，年租金回报8%。长江国际中心从已购买客户情况来看，100平米左右的户型去化迅速，主要是大量投资客主选这一面积档，其总价在55万左右，17F单层16户，28F单层20户；5-6F为整层去化，对于本项目来说自用客户占据7%，投资30%。太平洋国际大厦项目位置：北仑区长江路与明州路交叉处开发商：太平洋土地建设有限公司楼盘形态：一幢5A智能23F办公楼，1-3F为商铺，一层5.2米，二层4.2米，三层4米。层高：标准层高3.5米户型：45-130、300-700、1600（整层）得房率：68-73%大堂：2幢分别有两个入口朝东大堂。电梯：5部速度为2.5米/秒壳梯，2部品牌货梯。空调：自行安装。车位：地上地下200余个智能化系统：中央继承管理系统BMS，楼宇自控系统，水电抄表系统，计算机网络系统，闭路电视监控系统，停车管理系统，移动通讯增益系统，暗保智能系统等。物业管理：联合物业物业管理费用：2.58元/平米·月开盘日期：06-6入住时间：08-03销售价格：均价4500元，层差50元/平米，南北差价120元/平米；商铺1F1.7万-1.8万元/平米；2F6500元/平米左右，3F4500元/平米；地下车位9万/个销售率：目前销售率在60％左右。从已购买客户情况来看，110平米左右的户型去化迅速，其总价在50万左右，自用投资都满适用的；客户来源地还是以当地客户为最主力的客户群，当然也有少数的宁波客户做投资（显少）；该项目根据客户购买情况参考项目本身特点，将6-17F集中为散客去化区域（投资客集中），4-5F、17-23F大面积去化；北仑办公楼物业管理费调查案名物业管理费支付期限备注太平洋花园广场A、B楼2.5元/平米/月半年一付包括维修、电梯费用保税区发展大厦3元/平米/月半年一付有进驻条件兴农大厦2.8元/平米/月半年一付包括维修、电梯费用奥力孚大厦3元/平米/月半年一付一部电梯停用，