育新商业街项目市场调研及商业定位XXXX-12

育新特色商业街YuxinSpecialtyCommercialStreet张勇于2011年12月27日石家庄城市商业格局面临巨大的机遇和挑战，商业项目的大量入市，带来前所未有的竞争现实；如何突破既有的商业规律及氛围，实现商业价值的最大化，是目前急需解决的问题……超越单纯模仿城市差异化竞争自身商业资源的圈定区域消费市场的支持准确的市场定位科学的整体规划育新特色商业街市场研究及商业定位方案CCCCATALOGATALOGATALOGATALOG目录城市解读区域价值定位体系石家庄URBAN城市解读Analysis石家庄国民经济稳步发展，GDP年均增长率达15.7%，虽然与周边发达城市如北京、天津、郑州相比还有较大的距离，但随着城市建设的推进，商业体系正发生巨大的变化。12274111897029957416607石家庄财产性收入经营性收入转移性收入工资性收入个人所得税+个人交纳的社会保障支出+记账补贴2010家庭总收入2010人均可支配收入城市城市经济发展石家庄2010年实现地区生产总值（GDP）达到3114.9亿元，同比增长11.1%。根据市统计局有关资料显示，2010年实现地区生产总值（GDP）增幅高于全省平均水平1个百分点、高于全国平均水平2.4个百分点，其中一、二、三产业完成增加值305.3亿元、1558.5亿元和1251.1亿元，比2008年同期分别增长0.2%、11.6%和13.0%。石家庄经济增长，内需是主力城镇固定资产投资额增长41.3%社会消费品零售总额增长18.4%剔除价格因素，投资和消费实际增长47%和18.2%。投资和消费对经济增长贡献率分别达65%、39.5%，比2008年同期分别提高6.0个和0.9个百分点。13142720.9268.742.9361.6436.28652.1衡水11951547.1218.2——567.2371.91763.7承德13246723.99274.496.26657.47462.31800.49张家口11922957.5389.647.6840.4698.881056邢台15458746.57283.2594.14420.73287.24877.01秦皇岛18333987345.5248.41279.7413.31160.4廊坊159611213.4606113.41466.9942.82015.3邯郸180532139.17958.56192.212180.86733.93781.44唐山1660725761190.6370.72436.4977.413114.9石家庄人均可支配收入（元）城镇居民储蓄存款余额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）房地产开发投资额（亿元）固定资产投资额（亿元）市区人口（万人）GDP（亿元）城市2010年河北省经济数据统计城市经济发展2010年石家庄GDP达到3110亿元，增长11.1%；服务业增加值占GDP的比重达到40.2％。社会消费品零售总额完成1190.6亿元，增长18.4%；城市规划一城四组团主城区：服务业核心，东部新城区以制造业核心。藁城：综合经济区，生物制药和循环经济化工为主。正定：纺织产业基地、小商品城和历史文化名城。鹿泉：信息产业基地、西部生态、休闲度假区。栾城：医药、装备制造业园区。城市规划滹太新区新建东门路、正定南环、太行大街、南北向主干道及和平快速路；新建1座10万吨供水厂、1座日处理20万吨污水处理厂、1座22万伏和1座11万伏变电站、1所邮政局和综合管沟、公交枢纽、天然气调压站、换热站、热源厂、垃圾转运站以及通讯设施。启动体育中心、会展中心、金融后台基地、职业教育园区和占地3000亩的园博园建设。中胜名门华都冠城尊园城市居住、商业、商务发展概况城市居住组团东南板块桥西板块利珠峰大街开发区板块和平东路板块东二环和平路中山路裕华路槐安路建建设华大大街街官鲤中宏汇景新休门Me码华城绿洲二期世奥湾联邦东方明珠缔景城春江花月联邦名都金世界万象天成心海假日珠峰国际星辰花园星河国际峰尚石门福地天然城逸墅路劲蓝郡国大全城公园首府碧溪尊苑中城星月湖第五大道上京心港湾盛世长安书香传城简筑万达广场市中心板块华国瑞城大大街天山新公爵街阿尔卡迪亚中基礼域本案城市商业发展概况城市商业布局“退二进三”，面临搬迁西南高教区河北经济管理学院河北师大、河北经贸（分校区）等汽车城南部国际汽车城、东风诚实店等北国商圈（市级）文化中心东购商圈（市级）商贸中心政府机关密集分布怀特-万达商圈（区域级）怀特国际商城、怀特家居城、怀特装饰城、万达广场等小范围商业区卓达商贸城、北国三大业态、天元名品汽车配件市场、旧货市场、摩托诚汽车配件市场华北鞋城等工业区纺织、钢铁、机械等南三条小商品市场新华集贸市场此外，益友、建华、天河等商业节点也在逐步扩展，形成小型商业集群石家庄商业已开始蜕变联邦东方明珠负二层洋货街石家庄商业已开始蜕变万象天成商业综合体城市商业发展研判传统商业中心逐步升级区域商业中心地位逐渐加强城市多级商业格局形成项目地DISTRICT区域价值Value项目位置示意区域商业现状桥西区商业发展不平衡，商业主要集中在本区的东北方向，西南方向以轻工业发展为主。随着城市改造的不断深入，西南区域商业地产具备较大的上升空间。目前整个西南区域只有北国益友店规模较大。项目地块及周边现状项目周边配套项目周边交通项目地块及周边现状区域内人口数量项目周边2-3公里范围，是商业项目基本消费构成的核心区域，该区域内人口数量决定了项目商业空间，也是众多商家选址条件的要素之一。调研区域内主要居住区总居住人口约24264人。项目地块及周边现状区域内人口数量————1800——600新大院——2012年3月1296——432燕都紫阁——2430——810卡玛国际——1224——408志诚华府————126100%42宾馆处宿舍————864100%288玉泉小区————600100%200金玉城————12000——4000西部风影傲城————3024100%1008省直玉成小区————324100%108青年市场管委宿舍————576100%192橄榄城档次交房日期现有/未来人口入住率总户数小区名称项目周边商业状况项目以北离北国益友商圈较近万象天成、海悦天地、家乐福保龙仓距离本项目较远项目以南距离高教区商圈、祥龙泰、天客隆较近项目周边商业状况约6000平方米经营面积统一经营，统一收银经营方式超市+百货经营范围裕华路与友谊大街交叉口西南角物业地址2002年开业时间北国超市益友店物业名称项目周边商业状况约35000平方米经营面积统一经营，统一收银经营方式超市经营范围中华南大街355号物业地址2006年11月6号开业时间家乐福保龙仓中华南大街店物业名称项目周边商业状况约4000平方米经营面积统一经营，统一收银经营方式超市经营范围红旗大街与南二环交叉口东南角物业地址2009年开业时间天客隆红旗店物业名称项目周边商业状况约2000平方米经营面积统一经营，统一收银经营方式超市百货零售经营范围红旗大街与新石中路交叉口西南角物业地址2009年开业时间祥龙泰红旗大街店物业名称项目周边商业状况约15000平方米经营面积统一经营，保底分成经营方式超市百货餐饮零售经营范围裕华路与维明大街交叉口西南角物业地址2011年10月1号开业时间永辉超市民心广场店物业名称项目周边商业状况汽配装饰材料小餐饮、便利店经营业态20-4020-4030-60租金范围（元/月/平）50-15015-3030-100面积范围西二环汽配城明月装饰材料城城角街位置国体个办家员营部人干经事消费群体调查此次选择项目周边主要的6个大型社区内部和2个商场超市附近进行了消费者抽样问卷调查，抽样问卷数量1000份，在本次消费者样本的采集中，男女比例接近1：1；年龄以26—65岁的市民为主。样本范围覆盖了公务员、上班族、企业老板、离退休人员和学生等。样本的抽取符合当前消费者的群体特征，保证了本次消费者行为调查问卷的有效性。问卷调查性别比例49%51%男性女性问卷调查家庭人口2%19%55%16%8%1人2人3人4人5人及5人以上问卷调查年龄比例14%40%33%11%2%18-25岁26-35岁36-45岁46-55岁55岁以上问卷调查职业8890861822503010630225880100502001502503000员人者人责作术负工技位务业单服专人工生学业无休退它其消费群体特点消费者月收入调查12%36%19%1000元以下1000-1500元33%消费者每月购买个人物品调查8%15%20%57%1500-2500元2500元以上300元以下300-500元501-800元800元以上消费者消费潜力调查结果表明，区域消费者以中等收入为主，1000-2500元月收入占69%，低收入者和较高收入者都比较少。每月购买个人物品消费额800元以下和800元以上的数量比例接近是1:1，表明本区域消费者日常消费较为理性。消费群体特点本项调查问卷统计结果表明，项目周边的北国益友店和保龙仓中华南店是区域内居民经常去的商超，占受访者54%，其次是裕华路永辉超市占比16%，但另外一点表明离本项目最近的北国益友店并不具有绝对的竞争优势，由于北国益友店在硬件和其他方面较为陈旧，项目区域内消费者被保龙仓中华南店和永辉超市分流较多。消费者经常去的购物场所调查32%22%16%6%14%3%2%4%1%北国益友保龙仓中华南店永辉超市北国商城新百广场华润万家万象天成居家附近便利店其他子储教娱休服日用外就旅家消费群体特点消费者消费趋向调查302342636211318110123050150100200155350300250女育蓄电游在饰品餐闲乐本项的问卷统计表明，日常支出用于子女教育和日用品分别占比23%和24%，其它是在外就餐、休闲和娱乐三项，说明本区域内居民较为关注闲暇时间的休闲娱乐活动。由于近年来通胀的影响，用于储蓄的消费者很少。消费群体特点本项统计结果表明，本区域内消费者对本项目的商业定位为高、中、低的期望比例接近相近，目前本区域内消费者消费以中档为主，同时对中高档的需求也较大。本项统计结果表明，58%的消费者希望本项目打造成为餐饮、娱乐、休闲为一体的综合商业，对超市、商场等业态期望比例较低。消费者对本项目档次的期望调查40%25%35%中高档中档大众消费消费者对本项目业态的期望调查8%58%8%25%1%商场综合业态大型超市商场+超市家居建材项目地块价值分析桥西区商业传统氛围较为淡薄，现有商业处于进一步发展的转型阶段，而新兴商业体处于正在建造或正在组市阶段。本案应依托这一趋势，实现自身价值整体跨越。区域商业多为商场和超市类型，缺少娱乐休闲类非购物主题商业，为本案定位提供了市场空间。商业定位不能脱离消费需求而存在，本案体量适中，消费需求需要认真梳理，实现良好的商业组合。消费者分析反映出区域消费人群中等收入者比重大，中高收入者潜力大，中档消费特征明显，有中高端消费需求，区域消费特点趋向于保守型消费，娱乐、休闲重于购物。本案ORIENTATION定位体系System各类业态的有机结合符合道路体系和消费空间动线建筑规划商业景观设计，打造生态体验式商业氛围物流与停车系统设计商业规划需要考虑的关键点项目定位体系整体定位商业业态及相应消费群体定位业态组合及收益试算建筑设计优化建议商业环境设计建议平面延展项目商业整体定位基于自身特色的鲜明商业形象定位是项目内核打造的关键新城市生活商业街品质商业新概念，城市生活新名片定位诠释新城市：石家庄是一座正在崛起的城市.这样的城市需要有新鲜的消费理念,本案倡导休闲、娱乐商业理念，将街区文化升级，提倡崭新的消费模式。生活商业街：休闲、娱乐同样是生活的一部分。在本案，消费群体的每一部分休闲体验都能够实现。可覆盖30公里或以上可覆盖10公里或以上可覆盖3公里可覆盖30公里或以上可覆盖1.5公里可覆盖50公里或以上可覆盖3公里可覆盖10公里可覆盖30公里或以上可覆盖40公里商圈市区0.4-2万㎡郊区5-8万㎡1-6万㎡1.5-5万㎡4-10