贵州省都匀市房地产市场调查_36页_XXXX年

LOGO都匀市房地产市场调查报告2010.11报告目录区域概况区域经济概况区域房地产市场概况项目概况地理位置区域交通区域配套市政设施4123规划布局173区域规划5地理位置“凤凰山水国际城”项目位于都匀市剑江北路37号（贵州省煤田地质局地测大队原址）。区域交通新火车站周边路网发达，随着凤凰山水国际城至龙山大道，至洛邦工业园区的城市快速主干道的建成通车，凤凰山水国际城至各个城区交通更方便快捷。市中心区凤凰山水国际城1路/10路途径：老火车站、大十字、大西门、平桥客车站、黔南州中医院、小十字等都匀市主要商业、活动区域区域配套1.富万家超市（位于客车站）2.173地质大队小超市现状：生活配套均不完善，但距离市区较近，劣势没有那么凸显未来：随着原有住宅的拆迁和市政交通配套的不断完善以及项目的继续开发、入住，未来配套将逐步完。新世纪小学、都匀七小、技校等上岛咖啡、维多利亚，红豆KTV等黔南州中医院超市教育休闲医疗市政设施市政基础设施完善，可完全满足地区生活和生产需要，七种设施的管网已经实现。煤气电力电信数字电视排污排水给水喝咖啡、饮茶（上岛、维多利亚）KTV唱歌、泡吧、洗浴（红豆、新天地）逛街、健身、会所（大十字、大西门）朋友聚会家人聚会都匀市休闲娱乐中心（市民消费意识、消费能力）小结：据走访及体验调查，都匀市民消费意识近年来均比往年提高，比较倾向于娱乐消费及旅游方面，在消费能力方面随着收入的提高也不断在提高。区域经济贵州省各地区GDP概况都匀市财政状况黔南州主要经济支柱出让土地的情况4123贵州省各地区GDP概况368308750373269334399738449813386.2667.4266.7168200.3217.1390.72000100200300400500600700800900贵阳市六盘水市遵义市黔南州安顺市黔西南州铜仁地区毕节地区黔东南州人数GDP（亿元）2008年贵州省各地州市人均GDP227711253887387158624559885441524844610500010000150002000025000贵阳市六盘水市遵义市黔南州安顺市黔西南州铜仁地区毕节地区黔东南州贵州省各地区人均GDP人均GDP贵州省各地区GDP概况通过2008年贵州省各地区GOP概况分布可以看出，黔南州人均GDP尚属前列，城市竞争力足以显现；经济的稳步健康发展为社会事业的发展奠定了坚定的物质基础，地方财政的投入逐渐加大。（同比上年增长比例）ABCD12%10%11%20%A.地区生产总值达到340亿元以上B.城镇居民人均可支配收入达到14540元以上C.农民人均纯收入达到3540元以上D.社会消费品零售额100亿元以上贵州省各地区GDP概况2010年都匀市GDP及人均收入概况培育新型支柱产业开发高新技术产业抓好后续支柱产业振兴传统支柱产业做强特色优势产业煤电和能耗工业开发区高新技术产业园实施旅游发展精品,发展畜牧业及其加工加快都匀化工实业公司、都匀氮肥厂技改步伐重点围绕制药、茶叶和特色食品加工等优势产业黔南州主要经济支柱（产业导向）国税完成22.4583亿元，占任务101.67%地税完成17.7926亿元，占任务114.83%财政完成3.7394亿元，占任务109.46%与上年同期数19.3850亿元同期整长15.85%与上年同期数12.9386亿元同比增长37.52%与上年同期数2.8412亿元同比增长31.61%。截至2009年12月31日止，全州2009年财政总收入完43.9903亿元，为任务目标数41亿元的107.29%。由此看出都匀市财政收入形式良好，城市经济走势客观，从而带动各行业迅速发展将成为必然；黔南州财政状况都匀市土地出让情况偏远、面积小，不具竞争力今年迄今为止，都匀市土地出让情况大致为上表所列，竞争力区域及地块不多，但可以明确1/3为住宅规划；调查中了解到，目前都匀市场在建项目近20个，其中在售项目近10个；综合情况来看，都匀市场未来三年竞争是相当激烈的；这在一定程度上要求我们在销售服务上需强化专业化！都匀市房地产政策都匀市政府针对房地产行业并没有做出特别的政策法规，各项政策均遵循国家规定；但在销售过程维修基金收取有不成文的特别原则：国家维修基金原则：总房款的2%收取都匀市维修基金收取：•1F-12F:20元/平米•12F-17F:25元/平米•17F以上：30元/平米小结：都匀城市经济发展迅速，支柱产业发展壮大，人均收入逐年增加，在贵州省属于城市竞争力较强；出让土地中住宅规划咱一定比例，面积较大，在未来几年内存在开发带来的威胁；都匀房地产市场没有最新出台及特别政策，只在具体销售环节中各项费用收取上存在局部差异；区域房地产市场概况都匀地产行业常用推广手段都匀房地产价格提升因素173区域房地产劣势分析都匀房地产销售现状4123都匀房地产开发特征4都匀房地产开发特征楼盘分散开发高层较多体量较大在调查的15个项目中均有二期、三期继续开发，时间长的甚至延到未来10年除开发区的项目相对集中，市区的项目分布较远，区域也遍及市区各区域竟品调查中除都匀一号有多层外，大部分项目均为小高层和高层，个别项目有超高层，相对小区绿化不够漂亮都匀房地产价格提升因素景观优势产品创新性价比高交通因素路网成熟，毗邻两广交通干道成为利好都匀“山水桥城”，自然及人文景观也较优越成为许多楼盘独享资源都匀楼盘的产品性价比较高。如银湖星城、都匀一号、伯爵花园等项目，除了规划、产品方面，在形象包装和宣传推广等方面也引起了业界和消费者的强烈关注本区域属于城乡结合部，白天路段有些杂乱，傍晚较冷清。项目的稀少和分散，该区域的人气不足，生活配套完善和公交线路的单薄。173区域房地产劣势分析清晰项目存在的劣势，做出有力规避的相关说辞，有利于销售解说，突出项目优势---交通优势、环境优势、内部配套优势、区域未来发展优势；都匀房地产销售现状10月11月2010年3189．00元3214．00元都匀房地产销售现状都匀房地产销售现状2010年5月6月7月8月9月10月11月2531元2463元2435元2759元2502元2696元2601元都匀房地产销售现状5月6月7月8月9月10月11月2010年2926元2892元2999元2952元3096元2873元3030元都匀房地产销售现状3057元11月10月9月8月7月6月5月2010年3831元3405元3057元3352元3027元都匀房地产销售现状5月1月2月3月4月6月8月9月2010年2630元2598元3034元3065元2876元2524元2556元2644元项目伯爵花园银湖新城都匀一号金麒麟-财富华庭怡盛源七里香溪物业类别纯住宅纯住宅纯住宅商住结合商住结合纯住宅占地面积5万平米11.09万方53936㎡46亩2000㎡4.2万平米建筑面积40万平米44万方144380.5㎡26万方楼层状况18+1/28+1//30+111+1/18+111+1、2+1、3+118+1、3028+118+1/38+1绿化率35-40%45%35%25%很少40%左右项目进度层再建，其他现房。二期再建尾盘二期再建即将封顶待建户型设置40-150㎡80-200多㎡65-320㎡90-200多㎡90-200多㎡90-160㎡社区环境金铜马、雕塑、水景、景观小品、休闲广场水景丰富，东南亚风情园林水景、东南亚风情园林、景观小品，休闲广场景观小品，休闲广场热带风情后现代园林、水景景观小品、雕塑建筑风格欧式现代简约东南亚现代简约现代简约现代简约价格区间3000-3500元/㎡2600-3000元/㎡2400-3200元/㎡3000-4000元/㎡2600-2800元/㎡估：3000左右社区配套酒店、咖啡厅、健身房、幼儿园、停车场、垃圾处理器及社区安防系统设施酒店、超市、网球场、幼儿园、会所、停车场、游泳池风情街、社区安防系统、停车场、背景音乐、1-3层商场、幼儿园、会所、地下停车场、（州医院、二小、二中）、社区安防系统1-3层商场、地下停车场（客车站）温泉酒店、门球场、幼儿园、超市、会所、安防系统、停车场车位比例不足1：11：1不足200个530个物业管理伯爵物业港联物业物业位置龙山大道市交警队旁开发区马踏飞云对面开发区龙山大道100号都匀市文峰路剑江北路剑江北路37号，距怡盛源步行30分钟；都匀房地产销售现状（楼盘一览）项目广惠国际丽景天城城市风景水榭花都龙山豪景七里香溪物业类别商住结合纯住宅纯住宅商住结合商住结合纯住宅占地面积8万平米11.09万方46亩2000㎡4.2万平米建筑面积80万平米44万方7栋26万方楼层状况30+13212F/19F/32F18+1、3028+118+1/38+1绿化率30-40%40%35%25%很少40%左右项目进度再建，项目体量大再建尾盘（剩800套）二期再建即将封顶待建户型设置59.55-105.6㎡80-200多㎡90-140㎡82--135多㎡88-130多㎡90-160㎡社区环境架空层上休闲花园、水车水景丰富，东南亚风情园林水景、东南亚风情园林、景观小品，休闲广场景观小品，休闲广场热带风情后现代园林、水景景观小品、雕塑建筑风格现代现代简约现代简约现代简约现代简约现代简约价格区间3000-3500元/㎡2600-2800元/㎡均价2700/㎡2980-3200元/㎡2760-3320元/㎡估：3000左右社区配套酒店、咖啡厅、健身房、幼儿园、停车场、垃圾处理器及社区安防系统设施小区休闲、娱乐、儿童活动空间、健身设施、开放式会所餐厅、超市、幼儿园、篮球场、羽毛球场、儿童乐园10000品平方米园林景观商场、幼儿园、会所、地下停车场二中社区安防系统商场、地下停车场（客车站）温泉酒店、门球场、幼儿园、超市、会所、安防系统、停车场车位比例不足1：1270个不足1：1不足1：1不足1：1530个物业管理物业位置都匀平桥南路三中旁开发区都匀开发区嘉禾路都匀市环东北路龙山大道纬五路州体育馆旁剑江北路37号，距怡盛源步行30分钟；都匀房地产销售现状（楼盘一览）都匀市重点楼盘概况（竞品）3200270028503100285029352700335005001000150020002500300035004000伯爵花园都匀一号银湖星城广惠国际水榭花都三亚湾聚林世纪城金麒麟都匀市重点楼盘价格情况开发区173周边新火车站周边市区图表中所列项目为本次调查后初步确认的竞争楼盘，分布在市区、开发区、新火车站周边及173周边，他们都属于都匀市有相当影响力的楼盘，体量大、开发周期长、各方面配套不错，就国际城而言，通过对所选项目的长期跟踪，深入分析，值得参考借鉴，只有知道竞争者的动向我们才能准确的重磅出击，正所谓知己知彼百战百胜。都匀房地产销售现状都匀市商品房价格走势小结：总结：从市场销售情况看，中小户型供不应求；受房地产大环境的影响，商品房成交量平淡；相对去年调查而言，各楼盘价格平稳中趋于涨势；都匀是现有开发楼盘体量均较大，开发周期长，出于大体量楼盘后期持续，新楼盘屹立的开发现状；电视广告楼盘周边墙体包装都匀地产行业常用推广手段户外大牌高速路口大牌市区主干道大牌主干道灯箱/灯杆公交车体广告都匀市每年放交会及其巡展都匀地产行业常用推广手段媒体使用率小结：户外大牌使用率最高，其中包括高速路口牌子、市区各主干道跨街大牌、市区各岔路口转盘大牌、人民广场周边墙体喷绘、市区标志性建筑楼顶大牌；大十字周边干道灯箱使用率较多，灯杆因为酒广告较多，地产广告使用不多；电视广告被几个知名楼盘长期选择，其他楼盘在重要节点会短时间使用；房交会是个楼盘争相媲美的最好时机，各楼盘积极参与，市民也乐于参观，有需求的客户也更愿意这个时候作抉择；LOGOThankYou!