浙江宁波青林湾观津观泓市场分析与销售策略建议_86PPT_XXXX年

青林湾观津、观泓谨呈：宁波房地产股份有限公司迪赛研展部2010.01市场分析与销售策略建议PART1·解读项目PART2·解读市场PART3·项目定位PART4·营销策略目录Contents•PART1解读项目随着城市化进程不断扩张，城市框架不断拉伸青林湾区域属性已经发生变化………区域启动引擎一、海曙商业副中心2008年3月18日海曙区制定现代服务业聚集区专项目规划将重点打造现代服务业集聚区，以拓展服务业外部发展空间，提升服务业内部集聚发展水平。其中确立青林湾附近新星村地块为海曙区商业副中心。新星商业中心：欧尚、月星、迪卡侬、巴黎春天等众商家进驻；新星龙湾、金达利21码头动工；商业副中心的确立，众商家的进驻、多个项目同时启动标志着该区域已经进入高速发展阶段。区域启动引擎二、湾头未来城市RBD规划湾头百余万方湾头大开发，再造一个三江口。通过城市RBD的打造，与老城CBD形成业态互补，形成新的城市节点，城市核心能得以强化。【未来主要业态】商务办公、高档居住、旅游休闲、文化艺术中心未来宁波城市RBD城市RBD规划与建设，是三江口核心区的扩张；同时将辐射整个姚江沿岸。区域启动引擎三、万达落户江北2009年9月1日万达集团1500元/平底价拿下宝庆寺地块万达广场计划于今年年底开工建设，2010年底正式开业运营。区域大开发吹响了号角大量流动人口聚集，商业能量瞬间提升城市新商业节点，形成新的城市场区域配套的从无到有，宜居性加强区域土地价值的提升区域在售楼盘价格的提升信心：以长线经营城市为目的的万达，对姚江板块未来充满信心；引力：万达强大的商业引力也将为区域腾飞带来跨越式发展。区域启动引擎四、三江文化长廊新三江口公园城市生态共生区城市商业文化区三江文化长廊起于老三江口，沿姚江溯江而上，北抵新三江口，长度约５公里；规划区总面积530.9公顷，其中水面157.2公顷，岸线长约16公里。区域内景点：新三江口公园、宁波大剧院、意大利大卫雕像，姚江大闸、解放桥、钱业会馆、新江桥、天主教堂、老外滩、甬江大桥、宁波城市展览馆、宁波美术馆、庆安会馆、江厦桥、灵桥、琴桥、兴宁桥，槐树公园新三江口公园约10万平米，约计2010年完成。青林湾弥补三江文化长廊在姚江沿岸的韵味缺失区域启动引擎五、交通道路网络完善丽园北路五路四桥宁波新一轮未来城市架构规划，旨在搭建更强健的城市骨架。其中湾头大桥（09年10月开通）、姚江大桥的建成拉近大桥两岸距离，城市纵隔消失，城市核心区域范畴瞬间扩张。灵桥、琴桥、江厦桥……宁波的路网与城建一直与桥息息相关。便捷的交通网格使得区域与城市核心联系紧密；也证明该区域城市地位的提高。一期二期项目区位价值——稀缺的城市中心地段五大引擎，同时驱动，使得青林湾的土地属性随之出现改变。老外滩来福仕天一广场月湖盛园江北万达莲桥街湾头RBD三江文化长廊青林湾海曙商业副中心城市中心圈新星商业中心项目价值——市中心第一大盘观庭观澜观津观泓一期50万㎡完美演绎，二期80万㎡，宁波至今为止规模最大的项目；在市区土地日益稀缺情况下，将来很难再有超越者。观津（四期）总建：9.555万㎡住宅可售423套共46873.03㎡商业面积：113.21㎡观泓（五期）总建：16.9万㎡住宅可售925套共120963㎡商业面积:3838.44㎡本批次总建26.5万㎡其中住宅可售面积：16.8万㎡商业面积：4052.65㎡住宅总户数：1595户可售总户数：1348户项目价值——“母亲河”一线江景紧临城市的母亲河，姚江水系，稀缺的江景资源不可再复制项目价值——青林湾产品升级青林湾一期（鹭洲鸿洲萃洲瞻洲）整体规模：总用地面积约31万㎡，建筑面积约50万㎡建筑形态：以多层，小高层，高层为主，少量联排别墅青林湾二期三期（观庭观澜）整体规模：总建9.12万㎡建筑形态：200套别墅，5栋小高层，2栋高层青林湾四期五期（观津观泓）整体规模：总建26.5万㎡建筑形态：小高层，高层全面升级项目界定——拥有稀缺资源的高端项目城市中心区域地段—宁波稀缺湾头城市RBD辐射—宁波稀缺海曙商业副中心配套—宁波稀缺一线“母亲河”江景资源—宁波稀缺市中心130万方社区规模—宁波第一青林湾品牌积淀—宁波第一解读产品（观津）组团式规划，强调和谐的邻里空间；汽车直接入库，使景观空间更具整体性总体结构各组团以道路分隔汽车直接进入地下车库景观价值最大化高层间距最大间距约53米普通处间距33米最小处间距28米解读产品（观泓）总体结构各组团以道路分隔汽车直接进入地下车库景观价值最大化高层间距最大间距约74米普通处间距40米最小处间距30米组团式规划，强调和谐的邻里空间；汽车直接入库，使景观空间更具整体性解读产品（观津）双花园配置休闲运动场所水系环绕景观资源丰富400米沿河景观亲水性强入口水景气派、温馨组团绿化强调均好性解读产品（观泓）姚江水系一线江景双中庭花园大空间尺度组团绿化强调均好性入口水景气派、温馨滨江绿化带增强亲水性解读产品（户型配比）面积段＜90㎡90-120㎡120-140㎡140-180㎡＞180㎡户数252176224018比重37.61%26.27%33.43%02.69%观津户型配比面积段＜90㎡90-120㎡120-140㎡140-180㎡＞180㎡户数2634848410120比重28.43%5.19%52.32%1.08%12.97%观泓户型配比产品以中户型产品为主，主力面积产品符合市场主流需求，富有竞争力。解读产品（二梯四户）边套小三房、中间套二房，全明设计，温馨实用；南北双观景阳台，入门玄关人性化设计。8.3米3.3米3米6.5米3.5米3.4米3.3米•二梯四户，全明设计；•入门玄关，人性化设计；•8.3米、6.5米整体面宽；•3.5米、3.4米经济客厅；•3.3米主卧；边套小三房；•南北双阳台；解读产品（一梯三户）•户型方正实用；•一梯二户，全明设计；•12.1米、10.2米大面宽；•3.9米客厅；•3.7米主卧、套房设计；•景观阳台；•赠送景观飘窗；12.1米3.6米3.3米3.9米10.2米3.9米3.3米3.3米边套小三房、中间套二房，全明设计，温馨实用；边套南北双观景阳台，中间套朝南大阳台。解读产品（二梯二户）三房两厅两卫，全明设计，二房一厅朝南，户型方正实用；朝南双观景阳台，附送飘窗面积。•二梯二户，三房两厅两卫设计•两房一厅朝南；•10米面宽；•4.2米宽客厅；•3.9米主卧面宽、套房设计；•朝南双景观阳台；•赠送飘窗面积；10米3.9米3.6米4.2米3.4米解读产品（一梯二户）四房两厅两卫，全明设计，二房一厅朝南，方正实用；朝南双观景阳台，附送飘窗面积•户型方正实用；•一梯二户，全明设计；•12.1米超大面宽；•4米朝南客厅；•3.7米主卧、套房设计；•南北双景观阳台；•赠送180度景观飘窗；12.1米3.7米3.1米4米解读产品（一梯二户）•户型方正实用；•一梯二户，全明设计；•10.3米面宽；•4.15米朝南客厅；•3.5米主卧、套房设计；•南北双景观阳台；•赠送180度景观飘窗；10.3米4.15米3.5米2.65米三房两厅两卫，全明设计，二房一厅朝南，户型方正实用；阳光餐厅，南北双观景阳台，附送飘窗面积。解读产品（一梯二户）四房两厅两卫，全明设计，三房一厅朝南，方正实用；270度观景阳台，阳光餐厅，大气客厅，豪华主卧套房，灵活储藏空间。•户型方正实用；•一梯二户，全明设计；•12.4米大面宽；•4.3米大气客厅；•4.27米主卧、豪华套房；•南北4个景观阳台；•灵活储藏空间；12.4米4.27米3.6米3.9米4.3米产品界定——拥有极佳舒适度的高端产品120-140中户为主，符合市场主流需求一梯两户、南北通透房型方正，实用性高、多附加值基本保证两房一厅朝南向组团式规划，多中庭景观74米超大景观，开阔视野项目价值小结区域景观产品社区1、城市中心地段2、海曙商业副中心配套3、湾头城市RBD共荣共存4、江北万达商圈辐射5、便捷交通道路网络6、毗邻三江文化长廊7、区域十年成熟居住配套……1、市中心第一大盘2、南偏东10度布局3、组团景观园林4、最大74米楼间距5、整体水系环绕6、百万方社区完善配套7、汽车直接入库……1、350米浩瀚姚江2、俯瞰青林湾大桥3、水系环绕一江四河4、组团式园林景观5、入口水景气派温馨6、滨水景观绿化7、临江高层正望姚江……1、小三房、两房温馨实用2、大三房、奢华四房方正实用3、一梯两户、二梯两户，南北对流4、景观阳台附送飘窗面积5、基本保证二房一厅朝南6、74米最大间距、视野开阔7、组团绿化BLOCK空间……项目属性变化，带来青林湾价值全面升级。•PART2解读市场宏观趋势分析2009年12月初刚刚闭幕的中央经济工作会议已经为明年锁定基调：继续保持稳定宽松的政策环境！2010年，各项经济刺激政策仍将为房地产带来强大助力。2010年不担心政策环境反转。但当预期未来2-3年后经济快速好转的背景下，我们犹豫2011！宏观趋势分析结合国家“遏制房价过快上涨”调性出炉并且参照以往市场规律，初步判断2010-2011年市场自我调整的可能依然存在。•二套房贷收紧•价高量跌•高档房奢侈税出炉•保障性住房完善以往规律在2007-2009年走势中的体现宏观趋势分析1、2009年的住宅成交量将创宁波地产有史以来天量，未来2-3年难以企及。但顶峰过后的2010，预计面临的将是成交量全年小幅回落盘整……而未来具备较强不确定性的2011年，成交量堪忧。历年住宅市场成交情况及未来预计1382522661372772330501001502002503002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年宏观趋势分析2、2009年的商品住宅土地成交超过了07-08年2年的总和，同时成交平均溢价超50%，主城区楼面价超5000元土地比例超6成。土地市场疯狂了一轮之后的2010，住宅用地供应趋势不减（湾头、城西、镇海新城等），但预计呈现“小地块、高价成交”态势，地价平稳过渡，对未来的2011年而言，商品房住宅供应骤然充足。历年宁波住宅用地出让面积（万方）137.23186.63118.42264.6485.4789.16186.390501001502002503002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年历年宁波住宅市场供应情况及未来预计2923923112331512602800501001502002503003504004502005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年500万方巨量宏观趋势分析3、2009年的宁波主城普通住宅房价全线突破1万元，重点区块站上1.5-2万。而2010年的宁波，主城区70-80%供应项目预期房价均以2万为基准线上下。对2011年而言，房价预计高位盘整，但暴涨动力不足，下探压力大增！2010年主要个案预计重点价格(元/㎡)1800014000160001500020000200004000022000400002200020000220000500010000150002000025000300003500040000450001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年月度成交均价(元/平米)1062612311129461491810077020004000600080001000012000140001600009年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月宏观趋势分析2011年：房地产行业政策大环境面临反转的可能性骤增！•09-10年在宽松的货币、财政政策刺激下中长期的通货膨胀预期存在，刺激投资客大批量入市，创造了09奇迹。•而通货膨胀前期确实在推动房价的快速上涨，但2011年预期随之而来的降温政策将使房价涨速放缓，甚至可能下跌。2011年市场预测：•全城普通住宅价格在2010年走上顶峰，2011年是全面消化年！•2011年全年