滁州项目市场及投资分析报告0705

第一部分市场调查研究3投资环境分析PART1城市解读1、地理区位滁州市位于北纬31°51′一33°13′、东经117°09′一119°13′之间。滨临长江，坐落于安徽省东部，是六朝古都南京的江北门户，素有“江淮翡翠、金陵锁钥”之称。东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省淮南市、合肥市毗邻，南与巢湖市相连，北与蚌埠市交界。处于长江三角洲向中西部内陆延伸的过渡带上，具有承东启西、贯通南北、联系沿海、发展中原的区位特征。城市解读滁州，辖域覆盖现在的滁州市琅琊区、南谯区、来安县、全椒县、明光市张八岭以南地区、南京市浦口区西部地区。1982年，在原滁州清流县（滁县）基础上，建立了滁州市。1992年，滁州市与滁县地区合并，形成了现在的滁州市。2、交通状况城市解读滁州的交通四通八达，京沪铁路、宁西铁路、京沪高铁、沪汉蓉高速铁路、水蚌铁路贯穿境内，宁洛高速、沪陕高速、马滁扬高速公路连接其中，所有县市区均可在半小时内驶上高速。滁宁快速通道、南京长江隧道、104国道三条快速道路不仅实现了滁州与南京的无缝对接，也加速了滁州全面融入长三角地区的步伐。滁州的附近有南京禄口国际机场，南京马鞍机场航空港。水运依托滁州港，清流河-滁河航道直入长江。城市解读城市解读3、环境情况滁州市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温15.4℃，年平均最高气温20.1℃。城市解读滁州湖光山色秀美，既富江南美景，又有淮左秀色，旅游资源十分丰富。有国家级风景名胜区、国家级森林公园、国家级重点文物保护单位7处，省级自然保护区和重点文物保护单位11处，有名山、名亭、古关、古寺、历史文化遗址等自然人文景观100多处。其中琅琊山、醉翁亭、凤阳明皇陵、白鹭岛风景区、皇甫山国家森林公园自然保护区等景观驰名中外。城市解读滁州市经济格局呈现“西北-东南”两极。传统滁州府各县区（即位于东南部的琅琊、南谯、来安、天长、全椒）以家电、机械、模具、地板、纺织、化工等工业经济为主，经济较发达；建国后新划入的西北部各县市（凤阳、定远、明光）经济以农业、旅游、农产品深加工、非金属深加工为主，经济实力较弱，有待于进一步加强。全市目前已拥有国家级企业技术中心1家，国家级高新技术企业6家，国家和省级创新型试点企业4家，省级企业技术中心5家。拥有西门子、康佳、扬子、天大、白云、天康、全柴动力、东菱电子、行田科技等等一批大型工业企业。滁州年产彩电、冰箱、空调等1600多万台，其中彩电产量占了安徽省的“半壁江山”、冰箱占1/3、家用空调占10%。滁州正是因为聚集了一大批诸如西门子、康佳、扬子空调等国内生产基地，渐渐演变成长三角地区的家电集群。“鱼米之乡”的滁州是国家大型商品粮生产基地，常年粮食总产约占安徽省的七分之一，年调出商品粮总量约占安徽省的三分之一，商品率高达60%以上，是安徽省乃至全国的重要粮仓，有“安徽第一粮仓”之称。4、综合经济5、城市规划城市解读滁城总体布局结构：规划滁城为三大片区六个组团和一个风景区构成的开放型、生态化的城市总体布局结构。三大片区是滁西、滁东、滁南，片区之间由铁路、河流、生态绿地分隔，并由环路和城市快速道路相连；六个组团是老城区组团、城西组团、城南组团、高速铁路站前组团、城东组团、城北组团；一个风景区是琅琊山风景区。功能如下：老城区组团：铁路以西、明光路以北划为老城区，是一个特别的城市组团。对于老城来说，主要是疏解中小学校，市级办公和大型的商业设施。规划疏通环城水系，保护老城的道路网格局。老城中主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。城西组团：铁路以西、明光路以南、花园路以北的用地为城西组团，是居住、工业、公共设施综合片区。城南组团：环滁西路与京沪铁路、花园路与外环路之间的用地是城南组团，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。新城市中心区布置在城南组团城市双中轴线之间。城东组团：铁路以东、外环北路以南为城东组团，是以工业为主的组团。高速铁路站前组团：高速铁路站前为高速铁路片区，主要布置工业、公共设施、居住用地。城北组团：外环北路以北、蚌宁高速公路以南为城北组团，主要布置工业、物流、居住用地。琅琊山风景区：是国家森林公园、城市郊野公园。城市解读6、高铁组团规划城市解读高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心，北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的永乐路和儒林路，用地规模为821.5公顷，规划人口容量约为14万人。随着京沪高速铁路的运行，必然促使滁州市融入长三角城镇群及南京都市圈的步伐加快，因此滁州市高铁站前区开发时机日趋成熟。高铁新区规划城市解读依据滁州市城市总体规划“建设山水、生态、园林式城市”这一目标的前提下，将该组团功能定位为：滁州市高铁站前区，集交通、商贸、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区。规划该区总体形成三中心、两轴线、三片区的空间结构；三中心：一个核心区，即依托高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主的交通枢纽中心；两个居住区内形成的社区中心；两轴线：由水面、渠道、绿地形成的两条绿化景观轴线；三片区：由大片的绿地、水面、渠道隔成的三个居住片区。高铁新区规划城市解读（1）居住用地：居住是规划区的主要功能之一，规划居住总用地面积为427.41公顷，占总用地的52.03%；规划按人口规模和服务半径配套6所小学，3所中学，依据各类学校学生规模，小学用地面积3.2公顷左右，完全中学面积10公顷左右；（2）商业金融业用地：位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.02公顷；（3）医疗卫生用地：位于滁阳路和中都大道西北角规划一所综合医院，医院用地西、北侧规划为公共绿地，外医院创造良好的环境打下基础；规划综合医院7.32公顷。（4）铁路用地：京沪高速铁路由西至东从地块南部通过，并设高铁客运站，规划铁路用地20.26公顷，其中客运站占地5.78公顷；高铁已经通车；（5）长途汽车客运站及公交站场：位于高铁客运站北侧、站前广场东侧，用地北临洪武路，占地面积2.20公顷。规划结合高铁客运站和长途汽车客运站布置一处公交站场，用地面积2.16公顷。高铁新区规划城市解读（6）城际轨道：规划滁宁城际轨道线经过该组团并设城际站，设计时速60~120km/h，起点为京沪铁路滁州站，终点至南京林场站(接地铁3、4号线)。（7）站前广场：规划位于高铁站北侧设置站前广场，广场西侧为公交站场，东侧为长途汽车客运站。规划广场为两层，地面一层为社会停车场和出租车上下客点和轨道站场，并留有足够空间，方便火车、轻轨、长途汽车、公交车、出租车、社会车辆等各种交通方式有机换乘，安全、顺利、高效的实现转换和流动；二层为架空广场，以人行活动为主，规划设置足够的垂直通道与地面一层联系；二层广场向北经洪武路以高架形式连接对面的商业中心。规划站前广场占地面积2.9公顷。（8）依据滁州市城市总体规划，道路结构总体形成七横七纵的方格网式格局，其中有四条通道与全椒对接，分别为丰乐大道、南屏路永乐路和儒林路；其中丰乐大道目前是滁州向南发展的重要通道，连接全椒、巢湖和合宁高速，是交通性主干道；南屏路向北直到城南新区、向南至全椒开发区，为生活性主干道；永乐路和儒林路向南过铁路直接连接全椒；这四条道路是本规划区南北连接的重要通道，更是大滁城“南翼”的主要经脉。中都大道、南谯路为城市景观大道，两条道路所形成的轴线是滁州市区重要的城市发展轴线，由北至南分别连接滁州市老城区—经济技术开发区--城南新区—本规划区。高铁新区规划城市解读（9）景观规划：该规划区具有丰富的山水自然生态景观资源，在规划布局中充分尊重、保护和利用了现状格局，对规划区内的河湖水面尽可能的予以整理保留。同时建议在新开发居住小区以及公共广场中布置水主题的景观。通过贯彻实施这些和山、水相关的城市设计理念，在未来形成独具特色山水新城。规划景观结构：一心、三带、四区、多线、多点；一心：以车站广场、商业广场形成的人文景观中心；三带：高速铁路防护绿化带、南北向和东西向滨水生态景观带；四区：位于带状绿化上的三个滨水公园区和南谯路东侧的滨水公园区；多线：道路景观轴线，主要为丰乐大道景观线、中都大道景观线、南谯路景观线、洪武路景观线，以及以交通为主的、道路两侧退让较多的永乐路和儒林路两侧道路绿化景观等；多点：位于居住片区内众多的小区公共绿地和街头绿地等。高铁新区从文化建筑、商务办公建筑、商业建筑、居住建筑四个方面规划，充分打造集交通、商贸、文化娱乐、居住为一体，功能设施配套完善，人居环境优美的现代化、生态化山水新城区，为本案带来全面的发展依托。高铁新区规划房地产市场分析PART2（一）房地产政策限制救市2008年9月16日“双率下调”，政府出台政策阻止房地产价格大幅下降，促进房地产市场成交，缓解金融危机对中国经济的影响。2009年12月，政府出台的政策主要是对房地产市场进行限制，控制价格过快增长。遏制2010年4月17日，新政“国十条”，主要针对房价上涨过快的一线城市，重点遏制投机性购房，同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓延。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出新国八条”,要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍，进一步加重调控力度。（二）房地产市场运行情况2010年是滁州市房地产投资开发快速发展的一年，以5月～6月为分水岭，之前购房者和开发商处于观望和胶着状态，短暂的观望之后，成交量逐步增长。（二）房地产市场运行情况一、房地产开发完成投资持续快速增长据市统计局统计，2010年，全市房地产开发完成投资131.77亿元，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增长98.45%，较全国高65个百分点，较全省高64个百分点，其中，商品住宅完成投资85.08亿元，同比增长89.49%，占房地产开发完成投资的64.57%。市本级2010年房地产开发完成投资58.13亿元，同比增长142.21%，其中，商品住宅完成投资37.82亿元，同比增长133.46%。二、商品房开发面积持续较快增长，竣工面积明显回升2010年，全市房地产开发施工面积1141.52万平方米，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增长81.51%，较全国高55个百分点，较全省高58个百分点，其中,新开工面积627.85万平方米，居全省第4位，比上年上升三个位次，同比增长95.96%，较全国高55个百分点。市本级2010年房地产开发施工面积599.79万平方米，同比增长175.26%；新开工面积345.93万平方米，同比增长151.77%。12月当月，全市房地产开发新开工面积41.68万平方米，同比下降48.67%，环比下降60.25%。2010年，全市商品房竣工面积182.44万平方米，同比增长4.43%，略低全国水平，居全省第5位，比上年上升一个位次。市本级商品房竣工面积82.06万平方米，同比增长32.57%。12月当月，全市商品房竣工面积70.86万平方米，同比增长49.18%，环比增长179.53%。（二）房地产市场运行情况三、商品房销售面积及销售额持续增长2010年，全市共批准商品房预售面积278.73万平方米，其中市本级批准商品房预售面积153.33万平方米，同比上升82.34%。2010年，全市商品房销售面积282.59万平方米，居全省第4位，同比增长32.92%，较全国高23个百分点，较全省高21个百分点。市本级商品房销售面积102.37万平方米，同比增长109.77%。12月当月，全市商品房销售面积70.61万平方米，同比增长13.70%，环比增长218.35%。2010年，全市商品房销售收入97.44亿元，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增长54.42%，较全国高36个百分点，较全省高29个百分点。市本级销售收入41.48亿元，同比增长127.04%。全市2010年房屋空置面积25.99万