万科苏南公司网络营销分享(房地产)

苏南网络营销分享营销策划组2009.10苏南网络营销的表现概况以09年1~10月近850条网络新闻炒作的工作量,持续实践,收效喜人!一方面通过网络营销吸引更多的来电和来访，在营销费用控制方面起到了积极的作用，另一方面也迎合了客户阅读习惯的变化而创新尝试了一种低费用下的营销方式。0100200300400发布链接量来电来访发布链接量174957529514854来电183166652946287来访157176912789864玲珑湾金色家园本岸魅力金域蓝湾金域缇香网络广告网络图像广告网络联盟广告关键词广告数据库广告网络公关网络软文网络论坛网络博客病毒营销在线调查网络事件营销网络平台RSS订阅服务SEO搜索引擎优化整合网络炒作苏南网络营销的关注重点锁定这些网络公关形式，均属于网络年度合同的附加服务内容，结合广告投放效果更好！第一部分：客户始终是主轴贯穿网络炒作的重要维度就是——“客户”不同项目，不同客户，如何做网络营销？对我们能力和策略的要求是不一样的。1.首先要研究客户特征发布内容网络炒作着眼于目标客户需求，“注意——兴趣——欲望——记忆——行为”使产品宣传通过对客户的关键因素，去激发其认知及消费行为。2.对应客户的网络行为客户关注的内容发布内容引起注意投其兴趣满足欲望帮助记忆关注行为3.组合运营各种营销手法网络广告——好刚用在刀刃上实时新闻——让项目形象快速提升论坛营销——让品牌赢得好口碑病毒营销——让客户主动为你传播数据库营销——直击目标客户事件营销——让项目快速成为市场关注焦点活动策划——线上线下联动，扩大影响力关注1：客户？关注2：市场？关注3：产品在不同项目运用上,不断尝试新形式、新渠道、新工具。不同项目，不同侧重跟踪客户营销手法研究客户4.不同项目，不同客户，运用核心定律金域缇香G复式产品解析产品属性1、空中复式设计，上下独立分区，保证空间私密性；2、挑高空间灵活使用，可形成前庭后院生活乐趣空间，也可改造为房间。3、南北通透，采光。客户属性小面积、低总价，适合首置客户做过渡产品。主力客群：A、首置白领B、投资客研究客户客户网络行为对应跟踪客户首置白领投资客媒体触点邮件★★★★论坛★★★网站新闻、广告★★QQ群★★MSN★★网站新闻、广告★★★★论坛★★★内容关注奇闻趣事活动优惠投资机会投资回报政策营销策略1、网络、邮件病毒营销2、看房活动组织3、新闻、论坛炒作1、产品价值新闻2、产品投资价值引导3、区域发展信息发布发布邮件发布论坛网络投放专题连载转发邮件给朋友不断转发邮件给朋友论坛转贴灌水顶起跟踪连载是你“小时候”最熟悉的“格子漫画”也是现在很Hot的血型话题可控环节非可控环节传播路径解析图网络、邮件病毒营销营销手法漫画连载：1、想想房子2、看看房子3、买买房子4、搬搬家具营销手法网络投放专题连载没错，现在最流行的字，不是“囧”，是“烎”而现在最流行的句式是“谁谁谁，某某喊你干嘛干嘛”引起注意投放网站首页banner，链接专题。专题内容：1、刊载漫画连载，吸引持续关注。2、与网站合作，样板间独家抢先开放，组织报名看房团活动。看房活动组织万科·金域缇香新闻、论坛炒作规划第一部分：切合人群特征，以“80后购房建议”为主题，进行市场教育，建立标准，实现消费者需求和项目特点的结合。第二部分：在引起市场注意后，以产品设计为出发点，结合消费者需求，进行产品解读。第三部分：以项目视角和品牌高度整合产品品质，阐述结合80后需求定制产品，配合楼盘其他产品系，形成规模效应。新闻、论坛炒作集中：买房or租房兼顾：现在自住and未来投资营销手法金域缇香从新项目前期到渠道建设，到更名，到复式产品。。。阶段形式标题链接地址复式专题80后，二泉网喊你去金域缇香看空中复式新闻买房路漫且修远，80后“上下”终得所新闻小贱评户型之万科金域缇香B1两房户型新闻“金九银十”，80后购房指南新闻【万科金域缇香】空中复式,创新精致空间配套专题超市改变生活盘点锡超市旁楼盘更名专题万科金域缇香专题新闻承千年文明续都市辉煌——万科•金域缇香的起承转合首页新闻2009,谁与无锡一同改变?——万科•金域缇香,金色到金域的华丽转身首页新闻万科金域缇香金色到金域的华丽转身魅力C魅力研究客户特征1、区域内客户占据主导地位，从08年开始客户逐渐向全市性客户发展，值得注意的几个区域：南长、崇安、新区增长迅速。2、政策推动、区域升级、地块升值是太湖新城版块本轮行情的主要动力。3、交通和周边配套的改善，地块价值逐步转变，客群层次也跟随逐步提高，后期地块能承载更多类似G品类的产品和产品对应的客户。4、魅力项目成熟社区大盘，以及万科良好口碑和深厚的客户基础为项目提供了大量的来人，并有逐步上升的趋势。研究客户客户网络行为对应跟踪客户区域客户全市投资客媒体触点1、品牌2、事件3、新闻专题4、社区论坛1、软性炒作2、硬性广告（专题、BANNER）结合3、线下活动与网络互动3、常规专题炒作内容关注品质升级事件炒作魅力5周年成熟社区1、地铁获批、快1线开通2、区域板块升级、升值等利好消息营销策略加强魅力整个小区实景示范的作用，以此作为事件营销和话题引爆点，持续新客户、老客户对项目的关注1、利用时事和大事件为项目营造关注度2、产品投资价值引导3、区域发展信息发布1、项目品牌炒作09年主品牌：魅力5周年见证无锡人居五大升级体系：1.区域升级2.配套升级3.服务升级4.产品升级5.品质升级•建立魅力项目价值体系，强化与其他楼盘的差异化竞争优势•借5周年契机，制造大盘成熟形象营销手法2、09年品牌事件炒作品质升级事件营销：千万品质投入再续魅力人居景观品质升级，环境更舒适设施品质升级，生活更便利外观品质升级，人居更高端配置品质升级，社区更人性•借此次品质投入事件，深度宣传魅力，进一步拔高整体形象•与年度品牌呼应，完成5周年和5个价值体系对应。•网络炒作采用软硬相结合的方式，图文并茂增加事件的可信度•与线下SP活动“魅力5周年共同见证”老照片征集活动结合，网络评选专题营销手法3、09年-品质提升事件炒作新闻专题炒作魅力万科城，为你勾画建筑之上的人居生活入住之后，万科的礼遇仍在继续已交付5年的社区，为何万科再投一千万？魅力5周年大社区绿色升级---送给业主的一千万惊喜居民和大社区怎样避免倦怠期？——魅力千万品质升级进度汇报斥资千万，就为社区做美容？----魅力万科城千万品质升级进度汇报营销手法4、业主论坛炒作仅需10万块？有点小激动~看房日记（分不同角色，不同角度）28岁、IT男，生平第一次看房女人不能给自己买套房子吗？世道不好，只买抗跌的房子！A7-1剩余资源推出蚂蚁新宿上市推广想再买魅力万科城的房子，XDJM快来帮忙参考参考～～蚂蚁优+产品力解析经济形势引发的购房思考抛出话题，灌水同时解读产品力营销手法魅力从产品线推广到魅力品牌，到品质提升主题。。。阶段主题形式标题链接地址品质升级主题推广(第二阶段)专题斥资千万，就为社区做美容？----魅力万科城千万品质升级进度汇报居民和大社区怎样避免倦怠期？——魅力千万品质升级进度汇报专题盘点太湖新城区域增值黄金点——魅力万科城身在福中更知福魅力万科城：为绿色人居做加法大社区不再怕“迷路”新闻一份给老业主的礼物“清单”——魅力五周年，千万品质升级大计专题一千万带来的惊喜——魅力万科城品质升级进程报告尚玲珑G2/TOP09年，尚玲珑客户构成更多样化，更平均化，区域来源更广泛虽然目标客户较少接触这个渠道，但是网络这个渠道覆盖面广，传播速度快，是的我们不得不关注的媒体，我们结合项目特点不断释放具体的销售信息，而是利用他树形象，炒话题，制造热点。苏州市场高端公寓项目的代表，TOP与G2品类170~190再改产品为主力供应，附带市场稀缺性产品：240~310大平层客户构成多样，且变化速度快玲珑湾知名度很高，但“尚玲珑”在高端市场里的知名度有待提升……尚玲珑：研究客户如何切入网络从客户出发推断：1.再改\高端客户：购房经验丰富，关注纬度比较多。对项目信息全面关注，地段、配套，规划、精装、物业等。信息量大，谋定后动？2.事业有成\支付力强：代表性客户为私营企业主、大企业高管，具有很强的自我判断能力，不会人云亦云。日常生活与经济政治息息相关，关注政策，相信权威？3.小众客户\圈层传播：处于社会顶端的人群，人以群分，相信朋友意见，看重口碑传播。精确营销or大众营销？高端项目客户如何切入网路营销？跟踪客户成交平均单价0200040006000800010000120001400016000180002000008.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.08从产品出发匹配：价格一路走高，项目价值在不断被重新定义。客户群发生变化的同时，成交关键点从客户的支付能力转变为客户的支付意愿。网络的作用从找到客户转变为影响客户营销手法尚玲珑网络营销思路目标：项目知名度与美誉度两条主线新闻线项目线政策新闻项目新闻区域新闻行业新闻销售信息活动信息项目进度业主论坛花边新闻……新浪、搜房、名城苏州搜房、365、各种论坛、转载……发布阵地发布阵地营销手法网络实战经验新闻线：作为区域内代表性楼盘，新闻点众多，且新闻价值高。重点在于提高项目曝光频率，提升项目知名度阶段主题（关键词）系列形式主要内容标题政策首页新闻大户型新政利好分析金融利好，新政支持，大面积豪宅何处选？降息降息后对大户型购买的利好大幅降息，大户型购房良机降息首页新闻降息后对大户型购买的利好降息送来大红包：省出奔驰，好房好车好生活投资、保值首页新闻当年经济环境下，资产保值买高端经济不景气,高档住宅冷市成市场新欢投资首页新闻淘低迷市场里，高品质的房子；优质资源的折价销售不会是常态，销售价格一定会在未来市场翻转的时候，得到市场热烈追捧。观望还是出手，把脉买房时机市场新闻市场动态稀缺资源有力支撑，楼市“涨停板”首推高端物业金湖景投资价值的新机遇项目热点炒作地产头条近阶段经济形式的解析，通胀预期出现，不动产，尤其是豪宅产品成为资产保值首选通胀压力隐现，豪宅产品成资产保值首选营销手法网络实战经验项目线：传播项目销售信息及动态，风格手段