关于公布普通商品住宅物业服务成本的说明

北京物业管理行业协会《关于首次公布普通商品住宅物业服务成本的说明》作者：北京物业管理行业协会文章来源：北京物业管理行业协会2010年4月发布一、物业服务成本公布的背景2003年11月，国家发改委、建设部印发《物业服务收费管理办法》，将物业服务收费定价规定为政府指导价和市场调节价两种方式。2005年12月，北京市发改委、建委发布《北京市物业服务收费管理办法》，规定除危改回迁小区和经济适用房小区在业主大会成立前的物业服务收费适用政府指导价外，商品住宅和非住宅项目均适用市场调节价，即由业主和物业服务企业协商确定收费价格。自新的收费政策实施以来，在政府主管部门和全社会的努力下，北京市物业管理行业的物业服务费定价机制正向着市场调节机制稳步推进。物业服务价格最终实现市场调节，既符合市场经济发展的大方向，同时也符合党中央“构建和谐社会”的要求，更有利于业主维护其公共事务决策权益。近几年，随着我国社会和经济的高速发展，涉及物业服务的法律法规日渐完善，业主维权意识尤其是对物业服务知情权和监督权的要求明显增强。在实际工作中，越来越多的物业服务企业按照有关规定，以物业服务合同的约定为依据，定期在其所服务的物业管理区域内向业主公示了项目物业服务费用收支情况，但是仍有部分物业服务企业未公示或公示方式和内容不够规范，与此同时，业主也需要更多的了解关于物业服务成本的信息渠道。二、解决途径的探索通过大量的调研，我们认为，公布物业服务成本不但为市场主体双方协商定价提供参考，更可以增进彼此了解，进一步构建双方和谐互信关系。因此，公布物业服务成本可以作为解决以上问题的一种尝试。三、调研的方式（一）关于成本项目按照国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务成本构成一般包括以下9项：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。为保证物业服务成本的完整性，我们组织有关专家参照2007年9月，国家发改委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》的有关规定，将构成物业服务成本的9项内容进行了细化。如：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用按照具体工种进行了细化；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用按照具体设备进行了细化等。（二）关于成本数据的取得成本数据全部来自于市场抽样。1、考虑城八区与近郊、远郊区县由于经济发展不同而导致的物业服务需求有较大的差异，首次成本数据试采集项目均来源于城区。2、考虑物业项目服务成本受物业规模、物业费用标准因素影响较大，因此首次样本选择按照物业规模分为5万—10万平米、10万—20万平米和20万平米以上三档；服务费用标准分为1元/平米/月—2元/平米/月、2元/平米/月—3元/平米/月和3元/平米/月以上三档，交叉组合后共分为9类（见表一）。表一：样本情况表（三）平均成本的计算本次共向城八区120个普通商品住宅项目发放了样本采集表，共收回83份，对78份有效调查表按照既定方法进行了归类（见表一）。根据专家建议，样本数据经进一步核实后，计算时先对每种类型样本的子项数据算术平均，然后以9类样本分别占样本总数的比例为权重加权平均后得出结果。鉴于本次调研采样的局限性，本次仅公布物业服务成本构成中的一部分（见表二）。以后我们将在样本选择以及计算方式上继续完善，力求物业服务成本公布项目更加全面、客观。四、结束语开展公布物业服务成本的工作，是贯彻落实北京市2010年物业管理工作会议精神的一项重要举措，希望籍此从前期物业服务阶段就形成良好的定价机制，使业主以及社会进一步了解物业服务费用的构成，增进物业服务企业与业主互信，共建和谐，实现物业行业健康发展和业主资产保值增值的双赢。北京物业管理行业协会二零一零年四月关于第三期公布普通商品住宅物业服务成本的说明更新时间：2010-11-3来源：北京市物协北京物业管理行业协会关于第三期公布普通商品住宅物业服务成本的说明2010年10月，北京物业管理行业协会继续针对7大项21个子项服务成本进行数据抽样统计，本次抽样数据为样本企业提供的2010年1—8月数据。从统计结果看，本期数据相对稳定，较第二期无明显变化。主要原因为物业服务合同属年度合同，在计算周期内服务成本数据与合同保持一致。附件1：普通商品住宅物业服务成本项目（部分）北京物业管理行业协会二〇一〇年十一月一日普通商品住宅物业服务成本项目（部分）2010年第三期项目部分子项加权平均数结果单位备注管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等1客服人员平均工资1967.71元/月·人为员工工资（含社会保险、公积金个人承担部分及个人所得税,不含节假日及日常加班费、奖金、过节费）影响该项费用主要因素有工作经验、学历、个人素质等2工程技术人员平均工资2224.41元/月·人3秩序维护员平均工资1589.64元/月·人4保洁人员平均工资1182.84元/月·人5园艺人员平均工资1318.76元/月·人6社保费养老20%；医疗10%；失业1%；工伤0.8%；生育0.8%；住房公积金12%；7残疾人保障金残疾人保障金：上年度本市职工年平均工资×60%×（本单位在职职工人数×1.7%-本单位安置残疾人人数）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费8电梯维护检测费9169.86元/年·部影响因素主要含层高、品牌型号、投入使用时间、使用率9电梯能源费17198.02元/年·部10避雷检测费70.00元/点·次11水质检测费1690.00元/单个样本·次物业管理区域绿化养护费12绿化能源费0.21元/年·建筑平方米影响因素主要含绿化面积、绿化等级、水费、农药费、肥料费、机械费、燃油费、运输费13绿化工具及材料费0.19元/年·建筑平方米物业管理区域清洁卫生费14生活垃圾清运费30.00元/年·户物业管理区域秩序维护费15对讲机占频费100.00元/年·部办公费16办公用品及耗材费0.21元/年·建筑平方米17交通费0.10元/年·建筑平方米18通讯费0.13元/年·建筑平方米19供暖费0.07元/年·建筑平方米20能源费0.38元/年·建筑平方米固定资产折旧费21固定资产折旧费0.20元/年·建筑平方米关于公布普通商品住宅2011年第一季度物业服务成本的说明更新时间：2011-4-29来源：北京市物业管理行业协会北京物业管理行业协会于今年一季度再次对北京市普通商品住宅物业服务成本进行了数据抽样统计。为便于本物业服务成本数据有利于社会各方的参考和应用，自本次开始，将以物业服务成本主要项数据的变动情况的形式公布。从本次抽样统计数据结果看，涉及物业服务成本的主要项中，与人工成本有关的工资变动较大，其他成本项基本无变动。工资标准变动较大的主要因素，一是，由于2010年度北京市连续两次调整了最低工资标准，将最低工资标准从2010年初的800元/月，调整到2011年1月的1160元/月，带动了行业劳动力工资的上涨；二是，2011年初全社会均面临着最基层劳动用工人员招聘困难，从而造成了用工成本的上涨。附：普通商品住宅物业服务主要成本项目（部分）北京物业管理行业协会二〇一一年四月附件：普通商品住宅物业服务主要成本项目（部分）项目部分子项变动情况备注管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等1客服人员平均工资增长19.90%为员工工资（含社会保险、公积金个人承担部分及个人所得税,不含节假日及日常加班费、奖金、过节费）影响该项费用主要因素有工作经验、学历、个人素质等2工程技术人员平均工资增长20.02%3秩序维护员平均工资增长11.57%4保洁人员平均工资增长14.16%5园艺人员平均工资增长11.94%6社保费养老20%；医疗10%；失业1%；工伤0.8%；生育0.8%；住房公积金12%；7残疾人保障金残疾人保障金：上年度本市职工年平均工资×60%×（本单位在职职工人数×1.7%-本单位安置残疾人人数）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费8电梯维护检测费无明显变化影响因素主要含层高、品牌型号、投入使用时间、使用率9电梯能源费无明显变化10避雷检测费无明显变化11水质检测费无明显变化物业管理区域绿化养护费12绿化能源费无明显变化影响因素主要含绿化面积、绿化等级、水费、农药费、肥料费、机械费、燃油费、运输费13绿化工具及材料费无明显变化物业管理区域清洁卫生费14生活垃圾清运费无明显变化物业管理区域秩序维护费15对讲机占频费无明显变化办公费16办公用品及耗材费无明显变化17交通费无明显变化18通讯费无明显变化19供暖费无明显变化20能源费无明显变化固定资产折旧费21固定资产折旧费无明显变化