第二部分-6个人资产业务

1个人资产业务信贷政策一、总体策略目前，国内和外围市场经济持续走低。政策环境日趋复杂，个人住房贷款业务盈利能力受到挑战，个人信贷业务的收益、风险结构必须相应调整，以实现提升市场份额、分散风险和提高收益的目标。总体指导原则：优选客户群体，坚持“三稳、三真、三合适”的原则（即贷款客户应有稳定的职业、稳定的收入和稳定的居住场所；贷款客户的身份真实、依据的交易背景真实和抵押设定真实；贷款的标的总价合适、贷款成数合适、月供合适），充分运用风险量化管理工具区分客户，并据此制定差异化、分层次的授信政策和管理策略。（一）根据客户个人资质和综合实力对贷款收益和风险的影响程度进行客户分类，区别适用授信政策：对消费类贷款客户重点关注其自有资金来源，以职业、行业、职位等因素作为主要分类依据；对经营类贷款客户，重点关注其自营企业所在行业、经营期限、盈利能力等因素，区别授信。（二）在坚持多元化发展策略的前提下，根据区域市场特点有重点有策略地发展个人信贷业务品种：在房地产市场活跃的地区，继续大力发展个人住房贷款业务；在收入水平较高的经济发达地区大力推进汽车消费贷款；在市场经济发达的环渤海、长三角、珠三角地区以及其它民营经济发达地区城市坚持多元化发发展策略，大力推动个人消费贷款和个人经营性贷款。（三）根据业务品种特点，有针对性地加强风险控制，提高综合收益：对定价水平较低的个人住房贷款，在严格防范假按揭的前提下，尽量采用交叉销售，提高综合收益；对有资金周转需要的个人消费贷款和个人经营贷款客户，应加强用途控制和行业选择，并从高定价。（四）认真研究当地市场和客户的需求，充分运用“循环授信”、“消费易”、“周转易”、优质客户直客式汽车贷款等新功能、新产品和新个贷业务流程，在营销客户、绑定客户、锁定收益的同时，引导客户定向支付，加强贷款用途控制。（五）推动应用并逐步完善量化风险管理体系。各行应积极推动评分卡在个人信贷业务生命周期的全面应用。（六）以量化风险管理工具为依据，审慎积极地开展个人主动授信业务。以授信方式开展个人资产业务，稳定高端优质客户，提高客户忠诚度。选择高端优质客户开展主动授信业务。在锁定优质客户的同时，注意控制客户授信集中度风险，逐步实行客户最高授信限额管理。（七）加强日常组合监测及风险预警，及早发现风险隐患并采取相应的防范措施，有效规避风险。积极研究压力测试的方法和技术，关注居民收入、房地产价格变动等情况，根据外部形势变化和管理要求，定期开展零售贷款的压力测试工作。2二、基本信贷政策（一）必须根据借款人的有效收入水平，确定各类贷款的额度与期限。（二）按揭类个人贷款展期后的期限与原贷款期限相加，不得超过30年。（三）按揭类贷款的首付比例和利率应按政策规定执行，落实首付款的付款凭证。（四）按照“了解你的客户”要求，主动了解借款意愿和贷款真实用途。不得发放未指明用途的抵押贷款。（五）贷款人应当严格执行与借款人的贷款逐笔面谈制度。借款合同应与借款人当面签订。（六）贷款批准后借款人提款时因审批时所设定主要条件（如变更担保、贷款用途）变化，或提款日距批准日满一年以上的，应重新审批。（七）贷款的审批部门不得兼任市场营销和贷款发放职责。（八）应重点监控资金流向，原则上应向最终收款人支付贷款。三、个人购房贷款业务（一）个人住房贷款业务1．基本规定（1）定位加大对自住型和改善型住房消费贷款的支持力度，积极稳妥的拓展个贷新增市场；利用循环授信、随借随还、消费易等功能和产品持续挖掘优质存量客户。（2）首付与利率贷款首付款比例和利率浮动比例的确定应综合考虑房贷评分等级、征信记录等级等因素，充分应用申请评分卡、行为评分卡、授信审批指引等风险量化管理工具，在控制风险的前提下保证较好收益。具体规定如下：①只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房按揭贷款。②对新增个人住房贷款，客户资信情况较好，且属于首次利用贷款购买自住房的，贷款利率最低可以执行人民银行基准利率的0.7倍，首付款最低可以执行20%的比例。③对于已贷款购买一套住房，但人均居住面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，可以比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。④对其他贷款购买第二套以上住房的，应在基准利率基础上根据风险合理确定贷款利率等要素。⑤以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。⑥借款人家庭偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。2.一手楼住房贷款一手楼住房贷款是指我行向自然人发放的，用于支付在房地产二级市场上购买商品住房的3个人贷款业务。1．在楼盘选择上，应重点选择定价合理、位置优越、配套良好、市场需求大、发展商信誉好的优质楼盘；2．根据各地市场情况区别对待别墅、非普通住宅等高档物业，在优选客户的条件下重点叙做价位合理、性价比高、品质较好的楼盘；在过去几年房价明显增长过快的地区则要甄别客户购房需求，回避价位虚高、性价比低、投资现象集中的楼盘，严格审查客户资质，防范恶意抬高房价、虚高评估价值的行为，降低贷款成数、提高贷款安全边际。3．叙做一手楼住房贷款，特别是楼盘尾盘，要特别重视对发展商实力、信誉和楼盘销售情况的审核，应对楼盘情况进行调查、审批、认定，严格防范假按揭贷款的发生。同一楼盘超过10笔零售一手楼贷款的，分行必须安排专人定期对项目进行跟踪检查，了解建设进度和办证情况，分行要留存楼盘现场检查照片及检查情况结论。4．批发式楼盘额度放款条件应综合考虑发展商资金实力、经营状况、盈利能力及楼盘项目的具体情况，由授信审批部在额度审批时一并确定。可行条件下应以所购物业抵押并由发展商承担阶段性担保责任，同时存入一定比例的保证金，特殊情况对优质发展商、优质大型楼盘需免除发展商保证责任、免除保证金，经办行应在上报额度申请时说明理由和依据，报授信审批部审批，并按最终额度审批意见办理。5．适当控制直客式住房贷款，坚持“优质客户、优质楼盘”的原则。直客式贷款客户必须符合我行规定的条件，由分行严格把握优质客户准入标准；直客式楼盘应符合我行有关直客式楼盘认定的制度规定。以直客式方式叙做的住房贷款业务要高度关注贷款所购房产的建设进度和产权登记情况，按操作规程规定及时办理合同签署、产权证办理、抵押登记等各环节工作，并建立专项台账由专人负责全程跟踪、监控。6．严格控制和审查非楼盘所在地户籍或在当地无配偶或直系亲属、无稳定工作、无固定住所的投资性购房需求。对非拟购住房所在地户籍，在当地无稳定工作单位，或无配偶、无直系亲属的优质客户，如确有购房自住需要，且贷款购房后在当地自有住宅物业不超过一套的，分行应根据人民银行、银监会有关通知的要求以家庭为单位严格审查贷款申请、确定家庭住房按揭贷款套数，在符合有关规定的前提下适当给予贷款支持。7．在宏观环境发生变化的情况下，“假按揭”仍然是住房贷款的主要风险之一。一手楼按揭要重视对发展商的选择，严防不法发展商利用住房贷款非法套取银行资金，防范虚高房价，骗取贷款资金出现批量逾期的系统性风险。3.二手楼住房贷款二手楼住房贷款是指向自然人发放的，用于购买再次交易住房的贷款。二手房住房贷款应重点选择楼龄短、地段好、价位合理、变现能力强的楼盘。在二手楼交4易活跃、房地产市场相对规范的地区，应抓住机遇，把握市场主流热点，积极探索二手楼业务新模式，优化流程，拓展新的合作渠道；重点审查二手楼交易的真实性、价格的合理性、产权的完整性,防范假按揭和虚高房价套现行为；注意贷款发放、赎楼与产权过户、抵押等环节的衔接，通过账户控制、第三人担保等方式有效控制操作风险；对首付款等交易资金进行有效监管，贷款资金原则上应划入售房人账户。应特别关注二手楼按揭贷款的资金走向，贷款资金不得划入房产中介商账户(中介在银行开立的专用交易资金监管账户除外)，严防中介商非法挪用客户资金的风险。(二)个人商业用房贷款1.定义个人商业用房贷款是指向自然人发放的，用于购买各类型商业用途房产的贷款业务。商业用房主要包括商铺、写字楼或商住两用房等。2.目标客户1．选择当地城市规划重点发展的“商圈”，重点关注价格理性、配套成熟、交通便利的成熟商业区。2．写字楼的选择上，应以中央商务区域的中高档写字楼为主。3．商铺应选择商业氛围浓的商业区或大型住宅小区的配套商铺,原则上不做非临街铺面。4．应选择具有成功开发及销售商业用房经历的发展商，以及有知名商户或大型企业入驻的商业用房。3.首付与利率1．只对已竣工验收的商业用房提供按揭贷款。2．商业用房贷款首付比例不得低于50％，期限不超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.1倍。3．对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付比例不得低于45％，贷款期限和利率水平按商业用房贷款管理规定执行。4.管理要求1．有选择地叙做个人商业用房按揭贷款业务。2．商业用房按揭贷款应按有关规定合理确定物业价值，逐户进行价值认定。一手楼要对比物业成交价、周边同类型商业物业价格、盈利情况等，审查其成交价格是否适当；二手楼应由我行指定评估机构或人员出具评估报告进行价值估算。四、个人消费贷款业务（一）定义5个人消费贷款是指向自然人发放的,用于合法消费用途的贷款.（二）管理政策1．严格控制个人消费贷款的用途，鼓励优质客户开通“消费易”，引导定向消费。不得利用综合消费贷款发放未指明用途的贷款；2．根据客户分类适用优质客户个人消费贷款和个人消费贷款标准产品，借款金额、利率、还款期限应与借款人消费行为方式、综合收入水平等相匹配；3．贷款使用对象确定，并向第三方支付，同意按借款合同约定，接受和配合贷款人完成对支付账户的资金管理；4．贷款资金不能向第三方支付的，同意按合同约定，接受或配合贷款人完成对贷款资金流向的监管。（三）个人消费信用贷款1．定义个人消费信用贷款业务是指向符合我行条件的自然人发放的，无需提供担保的贷款业务。个人消费信用贷款根据客户群体不同划分为私人银行客户个人消费信用贷款，钻石卡客户个人消费信用贷款，优质客户个人消费信用贷款和普通客户个人消费信用贷款。2．管理政策1．审慎办理个人信用授信业务。区分客户群体适用不同的个人消费信用贷款产品。同一借款人只能在我行一个经办机构办理信用贷款，严禁多头授信；2．符合《中华人民共和国商业银行法》中“关系人”定义及相关法律法规禁止性规定的客户不得办理个人消费信用贷款。3.个人消费信用贷款存量超过1000笔的客户必须按照总行要求配备贷后管理岗、贷后服务岗和贷款催收岗人员。贷后管理人员配备不到位的分行，须停办信用贷款。4．对个人信用授信业务应按个人信用贷款的特征和规律进行管理,严格授信条件和授信金额，贷款仅可用于消费用途，提高信用额度日常使用的便利性；5．对信用贷款应采用以价格覆盖风险策略，贷款利率原则上不低于人民银行规定的同期同档次基准利率，同时还要满足具体产品规定。五、个人汽车消费贷款业务（一）定义个人汽车消费贷款是指我行向购买本人名下全新非营运乘用小汽车的自然人发放的，用于支付车辆购车款的贷款。6（二）目标客户1．重点推动人均收入水平较高、私家车销量和保有量较大的经济发达地区的汽车消费贷款业务；2．对其它城市和地区，特别是汽车消费需求潜力较大的城市和地区，应以当地中高收入群体为目标客户，重点满足客户的家庭消费需求；3．积极挖掘我行现有金葵花卡客户、房贷客户，开展汽车消费贷款营销；4．鼓励对优质单位优质人群团办汽车贷款业务。（三）车型选择车型主选售价在人民币10万～40万之间的中高档家庭乘用车，重点选择当地销售排名前列的主流汽车品牌。（四）策略1．加大拓展汽车消费贷款业务的力度，坚持“优选客户、优选经销商、优选车型”的原则，结合当地汽车消费市场的区域特点，有步骤、有计划、有选择的拓展汽车消费贷款。2.积极开展与实力雄厚、管理规范的保险公司的业务合作，保险公司风险防范的制度建设及流程控制必须严谨、科学，能够有效防范、控制操作风险和道德风险。3.主动、审慎地开展与当地信誉良好、担保能力强、风险控制水平较高的担保公司合作，担保公司必须符合我行关于担保企业的资格要求。4.加大“直客式”的营销拓展力度，由主要依靠合作单位、经销商的“间客式