武汉 九坤·秦南都汇整合营销策划案XXXX

jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴——九坤·秦南都汇整合营销策划案——更中心·更生活jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴开门见山项目卖什么价？项目销售周期会是多久？是本案核心问题！新鸿泰看来，一切由需求决定！本案将从区域市场存量、明年土地开发量、竞争区域市场、宏观大势对需求的影响、区域规划利好对需求的刺激、区域内部潜在需求等角度，拨云见月，找寻答案。我们的竞标口号就是：需求有多大，项目就能走多远！jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴核心竞争力市场战略营销客户价格汉口武昌徐东jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴宏观市场及趋势分析jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴一、后期出口增长乏力：1、对欧美的出口量将面临长期下滑：欧美深陷债务危机，紧缩开支，经济二次探底，消费能力进一步恶化，失业率高居不下；2、人民币汇率调整降低出口竞争力：尤其对欧元大幅升值，出口竞争力严重削弱，对欧元区出口也必然大幅下滑（在8月份显现出来）；宏观经济、政策分析及趋势预测国内经济形势面临滞胀，未来发展不容乐观jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴二、国内通货膨胀加剧，且增长乏力，经济增长面临长期的停滞或下滑：1、房地产中短期增长放缓：销售量陷入停滞，泡沫仍然高耸，后期国家将出台更严厉措施挤泡沫调结构，房地产投资三四季度增长仍将放缓；2、通货膨胀加剧：海量信贷资金和负利率是投机的温床，7月份CPI同比上涨3.3%，但实质上远不止这个数字，长期看通胀将持续；3、内需仍将长期乏力：国民本来生活缺少保障，收入增长极慢，占国内总值比例逐年下降，又受到通胀和负利率影响，消费更加无力；4、固定资产投资减少，基础设施建设放缓，债务风险加剧：房地产爱调控影响投资量已减少，钢材积压是2008年的4倍，7万亿贷款造成国企和地方政府面临债务危机，将造成大量坏帐；5、汽车业将呈下滑态势。2010年上半年我国汽车销售量呈现下滑势头。国内经济形势面临滞胀，未来发展不容乐观宏观经济、政策分析及趋势预测jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴当前经济增长“三驾马车”出口、房地产、投资均出现下滑，尤其是投资面临通胀失控的威胁，经济缺少新的增长点，经济增长处于长期停滞的趋势。宏观经济、政策分析及趋势预测对本项目销售的影响：结论：1、适度较快的开发销售策略：利用当前市民对高性性价比的中小户型的购买积极性，尽快的启动销售；2、不宜长期的开发周期或追求高利润：受后期宏观经济滞胀的不利趋势和房地产更严厉调控政策的影响，后期市场将严重影响居民购买意愿，应加快销售和开发速度，不宜久拖。jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴1、加息迫切性加剧：2010年上半年，我国CPI上涨2.6%，其中6月份CPI同比上涨2.9%，通货膨胀加剧，“负利率”形势依然严峻；2、提升利率是必然：但幅度和点数不会很高，防止利率提高造成银行债务负担加重，以及对流动性的限制影响。1、面对通货膨胀加剧、物价上涨以及“负利率”，央行可能重启加息计划；2、房地产投资倾向加重：游资会重新选择新的投资点，规避通货膨胀风险的避险需求将会增加。之加息分析：jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴人民币新增贷款降低将抑制流动性过剩，降低通货膨胀预期，但对房地产信贷影响较大，一定程度影响房地产市场交易行为。1、央行预定的四个季度的信贷节奏是“3、3、2、2”，2010年上半年的人民币贷款增加4.63万亿元，占全年7.5万亿新增贷款的62%。其中6月份新增贷款6034亿元；2、新增贷款降低了市场对流动性过剩的担忧，也不断加剧通胀的威胁；3、2010年下半年信贷趋紧成为必然，房地产贷款额度将受到较大的影响。jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴宏观经济、政策分析及趋势预测1、国有及商业银行均已执行首套房90平米以上首付不得低于30%；二套房将以家庭为单位，二套房首付不低于50%政策，贷款利率不得低于同期基准利率1.1倍。2、三套以上购房国有银行停止办理，其余股份制银行则提高首付比例及利率。3、对于外地贷款购房客户需提供当地一年以上纳税证明或社保缴纳证明；不能提供以上证明的，按照二套房标准执行，首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。4、外资银行停止第三套以上贷款，操作细则与中资基本靠拢。2010年下半年中央将继续执行新版“国十条”，二套房贷政策不会放松，这将加速房地产市场步入深度调整期。之房地产政策分析：jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴•政策调控目的：（1）打压房价上涨过快的城市武汉市（2）抑制房价上涨过快（3）调整产业结构（4）控制通货膨胀jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴我们应对政策变化的措施：（1）不能盲目悲观，密切关注货币政策（2）严格监控武汉市量价变化（3）准确掌握未来的量价竞争数据（4）产品竞争一定要有前瞻性（5）合理制定利润期望值jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴武汉房地产市场现状及趋势分析jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴根据数据统计：1、2007-2008年，武汉市新开工住房总面积为2271万㎡，将于2010年入市；2、2009年年新开工住宅，约40%计入2010上市量，约500万㎡；3、2008武汉商品住宅预售面积为486.3万㎡，2009年武汉市商品住房销售量为1259万㎡；4、2010年武汉商品住宅市场有效供应量约为1025万㎡。2010年武汉市商品住宅市场供应量至少约为1025万㎡，其中上半年新增市场供应量为540万㎡；2010年下半年新增市场供应量至少500万㎡，新增市场供应量较大。jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴2009-2010年上半年，武汉市土地市场成交建筑面积2250万㎡，其中2010年上半年土地成交建筑面积基本与2007年全年持平，武汉房地产市场后期供应压力较大。jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴武汉房地产市场现状及趋势预测2010年上半年，受二套房贷政策及市场新增供应量减少影响，上半年成交量约360万㎡，武汉市商品住房成交量急剧下滑；成交价格涨幅较大，主要是1-3月份市场新增供应不足，导致价格出现跳涨。jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴2010年4月下旬至今，受二套房贷新政和新增市场供应减少影响，武汉房地产市场成交量急剧下滑；成交均价在4月份出现跳涨后走势则趋于平稳，稳中略降。jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴2010年下半年武汉房地产市场趋势预测1、土地市场供应量大幅增加：土地2010年武汉市土地市场成交量历史新高，后期市场供应量加大；2、商品房供应量较大：2010年下半年武汉市新增市场供应量约500万㎡，新增市场供应量增加，市场总体压力加大；3、下半年成交量将上升：2010年上半年，受整体供应量不足和房贷新政影响，武汉商品住房成交量约360万㎡，成交量相对较低；随着下半年调控政策趋于严厉，随着新增供应量入市和价格下调，成交量预计将好于上半年；4、成交价格将会小幅下调：2010年下半年新增供应量将集中爆发，竞争加剧；在调控政策压力下，市场以价换量，价格小幅下调。目前新项目以低于市场价格5-10%入市，老盘也采取较大幅度的优惠促销。预计下半年成交价格降幅为10-20%。jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴市场战略之分析篇。jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴竞争市场存在如下威胁点:(1)中北路\徐东\积玉桥\青山未来商品房供应量非常大.(2)旧城改造，加大了城中村还建用房供应量(3)品牌开发商云集，对中小型开发商存在利好同时也存在威胁(4)产品同质化现象严重（5）随着交通的发展，客户跨区域分流现象将会日趋明显。jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴积玉桥片中北路片青山片徐东片待开发量：163.86万平米存量“19.16万平米待开发土地:143.66万平米待开发量：102.06万平米存量“1.79万平米待开发土地:54.87万平米待开发量：154.9万平米存量“2.4万平米待开发土地:10万平米待开发量：190.48万平米存量“30.1万平米待开发土地:94.07万平米jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴积玉桥片中北路片青山片徐东片合计待开发量：611.3万平米合计存量：53.45万平米合计待开发土地：302.6万平米共计供应量：967.35万平米jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴积玉桥片中北路片青山片徐东片青山和中北路片区竞争主要体现在今年小半年和明年上半年积玉桥和徐东片区竞争压力主要在明年下半年和后年jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴青山片区jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴区域竞争项目分布图2010年，青山区域在售或入市项目共有10个，区域市场将迎来供应量集中爆发期。土地市场待开发项目主要为百富勤房地产7.7万㎡，预计2010年9-10月动工。其他土地基本已开发，近期无土地成交。jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）建筑类型总户数容积率绿化率价格江南春城1430高层23682.530%二期8300元/㎡开来九洲国际0.763.4高层2883.8930%尾盘7300元/㎡新长江青源0.61.48高层1803.030%均价9400元/㎡奥山世纪城58.67150（商业35）高层——3.1230%均价7600元/㎡青城国际1.636.52高层可售4024.035%预计9、10月开盘青城华府7.3227.1高层19483.740.2%预计9、10月开盘山河阁调1.244.1高层3123.035.8%预计8、9月开盘新长江香樟林2.965.32高层4602.041%均价5500元/㎡玲珑汇——3.5高层70————预计10月底开盘青山区域市场主要项目情况新入市项目供应体量巨大，高品质项目为主，具备品牌、规模、地段或景观优势，2010年青山房地产市场迎来品质提升年。jiukunofforPerfectStorm九坤·秦南都汇旷世之作2010完美风暴青山区域典型项目供需情况项目总规模（万㎡）待开发量（万㎡）已开发量（万㎡）已开发未推量（万㎡）已开发推量（万㎡）推量销量（万㎡）推量存量（万㎡）待推时间江南春城3052502524.30.7三期12月开来九洲国际3.403.403.43.330.07——新长江青源1.4801.4801.480.750.73——奥山世纪城150（商业35万㎡）112.8（住宅）2.202.21.30.98月青城国际6.56.5000009-10月份青城华府27.127.1000009-10月份山河阁调4.104.14.10008-9月份新长江香樟林5.305.35.30008月初玲珑汇3.53.5