海南香水湾营销策划方案

前言这里有的不只是海，而是一个关于海的传说很久很久以前，海南香水湾一带的淡水十分珍贵，农民生活非常的疾苦，为了让这一带黎苗百姓安居乐业，天宫王母任命身边侍女——檀香仙子下凡解救众生，这位貌美如花的檀香仙子下凡到人间后，带来许多檀树苗，开始在香水湾附近牛岭山上种树。附近村庄有个叫水生的小伙子，每天辛勤耕作，有一天，从地里忙完农活回家，路过牛岭巧遇檀香仙子正在种树，水生心想，一个姑娘家在这里种树实在太辛苦，急忙上前帮忙，从此以后，水生忙完农活后就会来牛岭帮檀香仙子种树，慢慢的，两人产生了感情，王母知道后大怒，派天兵天将前去捉拿檀香仙子，就在天兵天将快要到达牛岭的时候，檀香仙子和水生之间真诚的爱和誓死在一起的决心得到了真爱之神的庇佑，他们一起辛勤劳动种下的成千上万亩檀树林突然都变成了参天大树，绿林成荫，再加上牛岭地理位置的独特性(热带和亚热带的分界岭)避过了天兵天将的追捕，从此定居在这里，过着非常幸福快乐的日子。在山谷的低洼处还涌出来潺潺泉水，泉水流经檀树林后散发出阵阵清香的檀香味道，顺着山涧往下，在低洼处形成了一个淡水湖，这不但解决了当地人民的饮水问题还可以在淡水湖里捉到美味的淡水鱼，后来人民为了纪念檀香仙子和水生，传诵他们的爱情故事，把香水湾取名叫——情人港湾。Contents市场环境分析项目分析项目定位物业发展建议营销推广方案市场环境分析经济总量突破千亿大关放量扩展。2007年，海南省生产总值(GDP)在2006年突破千亿元大关的基础上，放量由建省办经济特区前1987年的57.28亿元扩张达到1229.6亿元，按可比价格计算增长7.6倍，年均递增11.4%，快于全国同期增长水平1.6个百分点。海南经济发展第一产业增加值382.8亿元，增长4.1倍，年均递增8.5%；第二产业增加值363.8亿元，增长15.8倍，年均递增15.1%；第三产业增加值483.0亿元，增长9.0倍，年均递增12.2%。2007年，全省接待旅游过夜人数1845.51万人次，比1987年增长23.6倍，年均递增17.4%，其中，接待海外旅游者75.31万人次，增长3.4倍，年均递增7.6%；旅游收入171.37亿元，增长149.3倍，年均增长28.5%，其中，国际旅游收入3.02亿美元，增长26.2倍，年均递增17.7%。海南已逐渐成为新的国际旅游度假胜地。旅游业增长迅速生活度假生活度假休闲度假休闲度假观光度假观光度假理念理念度假需求度假需求$300PerCapitaGDP$1000$3000$50009增长见识，享受视觉愉悦；9感官接触表面感受，“拍照留念”的方式9旅游是一种奢侈品9观光是旅游的核心9旅游是一种选购品9休闲放松是主题9旅游是一种生活方式，是生活的必需9释放压力，舒缓心情，自我调节；9住宿酒店，参与活动，融入氛围9体验生活，享受人生，交际方式；9旅游置业，生活化的度假方式度假方式升级路径中国经济30年高速增长的财富积累有效地支撑了旅游方式的转型，休闲度假成为时尚；观光度假到休闲度假，再到生活度假的转型，旅游已经脱离了奢侈品的范畴，逐步向一种生活的常态演变；度假方式转型11.218.945.551.476.362.271.012.429.250.774.652.670.621.10204060801001202000200120022003200420052006批准预售面积(万㎡)成交面积(万㎡)三亚商品房市场的供需关系（2000-2007）旅游转型下，住宅市场从开始的依托于酒店的短期旅游度假公寓开始，逐渐出现中长期度假居住类产品，并受到度假客户的热烈追捧。商品房供需旺盛2009年1-9月份海南省房地产投资规模据海南省统计局最新发布的统计数据，今年1-9月，三亚市房地产开发投资累计完成72.78亿元，同比增长28.7%，投资规模全省第一，海口市居第二，累计完成投资52.23亿元，同比增长9.8%，琼海市居第三，累计完成23.39亿元，同比增长97.9%，其它投资超十亿元的市县还有陵水县和万宁市，投资规模分别达11.2亿元和10.38亿元，其中陵水县的同比增幅高达361.2%，不但在投资规模超十亿元的“五强”中名列第一，在全省各市县中也增长最快。01020304050607080三亚海口琼海陵水万宁0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%350.00%400.00%房地产投资投资增幅房地产投资增长正在推进的海南“国际旅游岛”品牌起到了意想不到的效果，目前，来海南的游客中有不少是购房者。他们来海南不光是为了旅游，更多的是为了购房。海南旅游团中有不少是“购房团”，看房、选房、买房是他们的要事，而旅游观光则成其次了。有很多岛外购房者不单自己来买房，而且还帮亲朋好友看房买房。海南房地产最抢手的是中国最南端旅游城三亚的海景房，其次是毗邻三亚的陵水以及海口、文昌、琼海、澄迈、定安等市县。上半年，全省房价均价为每平米6099元人民币，海口为4978元，三亚为9526元，陵水为11317元。陵水房价破万，辐射效应凸显上半年销售均价据初步统计，1-6月，全省商品住房累计销售面积235.57万平方米共24649套，同比分别增长3.29%和20.48%;房价方面，1-6月，全省商品住房销售价格基本保持稳定，销售均价为6099元/平方米，同比增长2.48%。据初步统计，6月份，全省商品住房销售均价5968元/平方米，环比下降0.84%。其中：海口市商品住房销售均价为4978元/平方米，环比增长8.3%;三亚市商品住房销售均价为9526元/平方米，环比下降3.2%;文昌市商品住房销售均价为3750元/平方米，环比下降8.7%;琼海市商品住房销售均价为5194元/平方米，环比增长49.6%;陵水商品住房销售均价为11317元/平方米，环比下降15.07%;五指山市商品住房销售均价为2891元/平方米，环比增长6.13%;儋州市商品住房销售均价1901元/平方米，环比下降4.9%。陵水作为三亚的后花园，由于稀缺性导致的辐射效应正在显现。陵水的目标是把珍珠海岸建设成为国际化的休闲度假旅游区域，并突出海湾及其周边地区的生态优势。海南陵水，因曾培育出中国最大的珍珠王，因此被称为“珍珠海岸”。珍珠海岸由香水湾、清水湾和土福湾三座湾区和黎安港、新村港两座港口组成，海岸线总长57.5公里。三亚的三亚湾、海口的西海岸基本上是小盘分割，小规模的开发造成风格不统一，功能不完备，特色不突出。相比较而言，陵水珍珠海岸的起步明显更高，其直接步入大盘时代。福湾国际滨海度假区占地1千亩，规划建筑面积18万平方米，主要产品有私家别墅和公寓房，并与“洲际”酒店集团合作建设2家五星级酒店。雅居乐在清水湾有1.5万亩土地，雅居乐计划将清水湾建成国际一流的旅游度假区和最佳人居环境的滨海新城区。陵水县——“珍珠海岸”富力集团是香水湾最大的投资商，项目建设面积多达2500亩地。陵水——珍珠海岸香水湾区现已吸引13家大公司进驻，将滚动投入资金50多亿元进行建设。在建的五星级酒店总共有13家。香水湾位于海南省陵水东部光坡镇，距县城约20公里，是陵水县最北端的海湾，全长大约7千米，大部分是银白色洁净的沙滩；因香水岭流来的泉水注入海湾而得名。踏入香水湾，首先映入你眼帘的是青翠的椰林，再就是漫无尽头的银色沙滩，低处若毯,高处成丘，酷似沙漠景观。海边怪石嶙峋，海水清澈见底,巨浪拍岸，飞珠溅玉。海上，渔帆点点，海鸟嬉翔。这里山青水碧，空气特别清新。热带气侯，全年气温在26度以上，一年四季可以下海游泳。博鳌机场已经开工，东线2010年即将开通的高速铁路时速达250公里，东线任何距离都将不是问题。香水湾均价：洋房价格8800元/㎡，别墅14000——22000元/平方米开盘时间：2009-01入住时间：2009年10月周围交通：清水湾位于海南岛的东南沿海，距三亚市不到40公里，东距海口市约200公里，东线高速公路、海榆东线公路横穿而过，驱车至三亚凤凰机场仅40分钟。2011年即将建成的海南东环城际轻轨，将使项目到达三亚的时间在15分钟以内，到海口的时间也不到1小时。物业：第一太平戴维斯、雅居乐物（业）管理公司建筑面积：960万平方米占地面积：1.5万亩容积率：0.40片区竞争项目类型：普通住宅,公寓,别墅,商铺,酒店式公寓,产权式酒店,小高层项目位置：其他地区陵水县英州镇英田大道雅居乐·清水湾红磡香水湾类型：公寓,别墅,酒店式公寓,小高层,多层项目位置：其他地区陵水县香水湾B区均价：10000元/㎡销售许可证：陵房预字（2007）第03－06开盘时间：2008-01-01入住时间：2009年1月18日占地面积：2334500平方米绿化率：75%价格说明：公寓起价7500元/平方米，均价10000元/平方米，全精装，配送全套家具家开发商：天津永泰红磡房地产开发有限公司富力湾类型：公寓,别墅,小高层,独栋别墅,联排别墅项目位置：其他地区海南东南部沿陵水县香水湾旅游度假区B区南段销售许可证：陵房预字【2008】第09号陵房预字（2008）第15号平均单价：9500元/㎡优惠活动：购沙滩别墅送3晚超5星酒店客房开盘时间：2008-09-01入住时间：2009-12-31周围交通：轻轨开通后，海口到富力湾约75分钟，富力湾到三亚只需15分钟；三亚绕城高速公路建成后，富力湾到凤凰机场仅需45分钟；这里的海上航线通畅，北临分界洲岛旅游码头，南距新村镇码头约20公里物业：具有国家一级资质的物业管理公司物业费：4.80元/平方米·月建筑面积：400000平方米占地面积：2500亩绿化率：64.80%容积率：0.24香水湾1号类型：别墅,独栋别墅项目位置：其他地区陵水香水湾度假区A区西南部占地面积：600亩绿化率：60％容积率：0.23开发商：海南香水湾海滨假日酒店有限公司建筑密度：15.7%绿化率：60％迎海座列142栋一居至四居别墅，两栋会所，一栋婚礼教堂和一栋SPA等等配套设施。香水湾1号距三亚65公里，50分钟车程，位处中国海南陵水县东部。香水湾1号被两个高尔夫球场所围绕，一个是海景高尔夫球场，另一个为牛岭山地高尔夫球场，是吸引高层人士度假的首选之地。项目分析用地位于香水湾A区东北端，南面滨临南海，北为东线高速公路，交通非常方便。距海口市约220公里，距三亚市区约50公里，从三亚凤凰机场到本项目仅50分钟左右车程。项目总用地面积13.52公顷（合202.77亩）。基地呈狭长带状，沿海岸线长达1.15公里，西端最宽处150米左右，东侧最窄处不足30米。用地紧邻中国热带与亚热带分界的牛岭山脉，基地北侧为高大的牛岭山脉，用地内有多条自然山脉汇水的山溪水系，南侧面临浩瀚的大海。整个用地南低北高，高差约3~9米，用地中部还有一座小山丘。整个用地依山面海，视野开阔，景观资源丰富，尤其拥有1.15公里长的海景面。场地内生态环境良好，自然景观独特，具备阳光、海水、沙滩、绿色、空气等热带滨海资源条件，更有旅游区奇特的海蚀花岗岩地貌。香水湾海水清澈，海滩坡度平缓，200米以内海水深度不超过2米，波平浪静；湾外绿树环抱，流光溢彩；碧海、银波、平沙、椰林、巨岩、礁石，构成本项目特有的迷人景观。项目基本情况本项目香水湾1号红磡香水湾总体布局特点：西侧度假酒店区+东侧别墅组团地块西侧临近主入口为度假酒店，采用L型平面布局，西侧临地界为酒店客房楼，东侧为酒店大堂及会议、餐厅等公共配套。5层客房均为海景房，采用退台设计，L型布局围合形成一个半开敞花园，布置绿化及淡水泳池，酒店南侧另布置一个坡地花园及海水泳池。东侧别墅区布置多个别墅组团，包括联排、独栋、双拼三种类型，共84栋98户。其中南侧较低处布置联排及独立组团，北侧地势较高，沿地界松散的布置少量双拼别墅。项目经济数据总用地面积：135177.10m2（合202.77亩）总建筑面积：60430.18m2其中地上：51009.7m2地下：9420.48m2计入容积率地上面积：47712.77m2建筑基底面积：24280.37m2建筑密度：17.96%总绿地