XXXX年青岛万科广告创意产业园项目营销推广竞标方案

万科广告产业园项目营销推广竞标方案2012.11月勋石机构Architecture-OurTributeToLife让建筑赞美生命技术标部分站在巨人的肩上，超越巨人在万众瞩目中，万科如一座高峰。现在，执着追求的万科正站在住宅的制高点，向商业的顶峰攀登，正如同站在巨人肩上行进。这个巨人不是别人，正是万科自己。万科要做的，是超越自己，再造下一个辉煌！前言基于万科的辉煌，相信我们无需再重复万科品牌的发展之路。值得关注的是，在29年的企业历程中，万科历经多元化、专业化、精细化的发展阶段，在相当长的时间内，万科作为行业标杆，被看做是中国住宅行业的领跑者。在不少人的印象中，万科仍是只做住宅产品的企业。然而，时移事迁，受住宅宏观调控政策、土地规划与拿地模式、城市化进程对商业的需求等诸多因素影响，从2010年就透露进军商业地产领域的万科，近年来，逐步涉足商业领域，并不断深入实践，万科进军商业也引起众多业内人士及媒体的关注，万科广场、万科红、万科大厦等产品线不断刷新，规模持续扩大，昭示了万科在商业地产领域的不断摸索和不朽雄心。如今，本项目作为万科在青岛开发的国家级广告产业园区，是万科创意地产系列的前锋作品，承担着万科品牌在新兴商业模式的探索重任，既需要万科品牌的号召力来成就项目，也需要借助本项目深入探索，成就万科品牌迈向新的台阶。如何将万科住宅品牌的影响力延伸到本项目上，树立项目“中国第一广告创意产业园”的高端形象？我们认为，本项目应该实现：有震撼力的品牌立势有说服力的展示中心有冲击力的视觉设计极具竞争力的个性产品来成就项目从而完成万科住宅品牌到商业品牌的嫁接Part1目标解析Part2本体分析Part3客群分析Part4案例分析Part5营销推广Part6平面视觉方案逻辑:目标清晰案例分析，市场启示目录本体定位客群分析，精准锁定营销推广平面视觉Part1.1万科青岛品牌版图分析同样系出万科，本项目充当什么角色？自2006年入驻青岛以来，万科先后在市北、四方、李沧、城阳、即墨、胶南、平度创建项目，在短短6年的时间里，万科住宅产品在各自区域确立了“龙头”地位，万科城、万科生态城、万科东郡、万科青岛小镇等项目在取得销售桂冠的同时，也在很大程度上影响了岛城楼市的走向。项目名称体量区位定位角色截止到目前销售情况营销节点万科蓝山占地面积68000㎡建筑面积204400㎡市北区新都心高端住宅项目入网1191套网签1018套二期尾盘销售万科城占地面积170000㎡建筑面积500000㎡四方区新都心核心住宅区项目入网2325套网签1526套2.1.2期尾盘销售万科生态城占地面积1611000㎡建筑面积3498000㎡李沧区东李生态住宅项目入网2356套网签2179套1.3.2期尾盘销售万科红郡占地面积33971㎡建筑面积39668㎡李沧区东李低密度社区项目入网58套网签40套二次加推万科城市花园占地面积130873㎡建筑面积230000㎡城阳区城阳精品住宅项目入网2403套网签1879套二期销售万科魅力之城占地面积210000㎡建筑面积400000㎡城阳区城阳精品住宅项目入网2910套网签2874套尾盘销售万科青岛小镇占地面积3420000㎡建筑面积990000㎡胶南市胶南低密度别墅区入网390套网签46套二期别墅加推万科东郡占地面积110000㎡建筑面积280000㎡即墨市即墨新区中高端住宅项目入网746套网签293套一期开盘本项目占地面积180000㎡建筑面积300000㎡城阳区国家级广告创意产业园未开盘项目规划中用地性质数量体量万科经验值住宅11总占地面积5，968，846㎡总建筑面积7，158，069㎡成熟产品线写字楼、公寓等商服用地3总占地面积222，875㎡总建筑面积449，069㎡新兴领域相较于具有绝对品牌优势的住宅产品，万科商业尚处于起步阶段，主营仍是以社区商业居多，与全国知名的万达广场、华润中心等存在较大差距。就本项目而言，凭借30万㎡的超大商业体量，国家级广告产业园的强大政府支持，本项目必将成为万科进军商业地产的重要里程碑。低风险利润口碑〉〉就万科而言，本案承载着嫁接“万科住宅品牌“到“万科商业品牌”的使命:口碑第一，低风险第二，利润第三。在首批国家级九大广告产业园中，万科出品，有何不同？Part1.2首批九大国家级广告园区2012年4月19日，国家工商行政管理总局在南京为首批9个国家广告产业园区授牌，青岛榜上有名。2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用=13383730089项目名称城市规模辐射范围开发企业青岛国家广告产业园青岛★★★★规划建筑面积75万㎡★★★★★立足青岛，辐射山东，面向北中国★★★★★青岛广告文化产业园开发有限公司★★★★★中广国际广告创意基地上海★★★★★规划总面积57.2万㎡★★★★辐射长三角及周边区域★★★★★中广国际广告创意产业基地发展有限公司★★★★南京广告产业园南京★★★★总建筑面积73万㎡★★★★★辐射南京都市圈乃至长三角地区★★★★南京新城科技园管委会★★★潍坊国家广告产业园区潍坊★★★建筑面积28万㎡★★★辐射潍坊市及其周边区域★★★潍坊环宇房地产开发有限公司★★★北京国家广告产业园北京★★★★★建筑面积42.8万㎡★★★★面向全国★★★★★北京市朝阳区南磨房乡政府与北京通惠国际投资管理中心共同开发★★★★陕西广告产业园西安★★★★总规划建筑面积130万㎡★★★★★辐射中西部区域★★★★西安榜样实业有限公司★★★★常州广告产业园区常州★★★总规划面积75万㎡★★★★★辐射常州及长三角地区★★★常州软件园发展有限公司★★★广东广告产业园区广州★★★★★总建筑面积9万㎡★★辐射珠三角地带★★★★广东广物房地产开发有限公司★★★★长沙天心广告创意产业园长沙★★★总建筑面积29万㎡★★★辐射长沙市及周边区域★★★长沙天心区政府★★从上表中可以看出：1.城市：青岛为二线城市，与北京、上海、广州等相比，城市建设与广告产业规模有待提升；2.规模：青岛国家广告产业园总建面75万㎡，在九大产业园中属于超大规模体量，仅小于陕西国家产业园区，位列第二；3.辐射范围：虽较难与北京国家广告产业园辐射范围相比，但本项目可以充分依托青岛所处的山东半岛地域优势，在山东乃至整个北中国形成产业覆盖圈；4.开发企业：在九大国家广告产业园中，参与青岛国家广告产业园开发的万科集团无疑是众多企业中品牌、实力最为雄厚的开发企业。综上所述，本项目必将凭借万科集团的强力入驻、30万㎡的超大体量和强大的政府扶持，成就为立足青岛，辐射山东，覆盖北中国的大广告产业集散地，成为九大国家级广告产业园区之首。同样是产业园，青岛产业园的现状如何？Part1.3青岛市创意园区分析就创意产业园而言，青岛市的创意产业园主要集中于市内，以中联U谷2.5产业园、动漫产业园、创意100产业园等为代表，部分产业园相对成熟，但存在品牌实力不明显、产业平台尚未形成等诸多问题。1919创意产业园国际动漫产业园青岛软件园中联U谷2.5产业园创意100海尔信息产业园本项目项目名称地段规模开发（运营）企业入驻企业硬件配套中联U谷2.5产业园市北区上清路总建筑面积6万㎡青岛中联建业股份有限公司青岛市及周边区域的各类建筑设计、广告等中小型企业停车位、小区休闲平台、物业有巡逻保安、环卫设施创意100产业园市南浮山所总建筑面积2.2万㎡青岛麒龙文化有限公司青岛本地广告、创意类中小企业为主LOFT4.5米层高；中央监控闭路监视，集中供热、电话、网络到户动漫产业游戏园银川西路总建筑面积11.6万㎡政建集团动漫、影视、广告等创意企业为主办公楼：敞开式办公空间，MRV节能空调制冷，地暖采暖；供电：24小时供电系统；网络：百兆到桌面的高速网络接入青岛软件园市南宁夏路总建筑面积38万㎡青岛软件园发展有限公司中外软件企业及相关企业网络系统畅通，园区建有3.5万伏变电站，单制冷VRV商用空调，地暖市政供热，配备国际会议中心、教育培训中心等配套服务设施指标市场现状本项目现状机会地段市内老城区，配套相对成熟大交通环境便利，但城阳距主城区距离较远，周边商业氛围不浓★★★规模多数中老产业园规模较小30万㎡超大建筑体量★★★★★开发（运营）公司青岛本地企业开发运营为主万科★★★★★入驻企业多以青岛中小企业为主已有部分大中型企业入驻★★★★硬件配套基础配套为主，尚未形成集中产业平台优势2000㎡展示中心，根据对万科的理解，硬件配套优秀★★★★★青岛市区内的创意产业园区，虽然配套成熟，但整体功能趋向老化，难以满足创意产业的办公需求。尽管存在诸多问题，但目前市场对集中办公区的需求依旧非常旺盛，本项目应需而建，在万科强有力的品牌号召下，建成后的产业园区将形成以广告为主、其他创意产业为辅的产业链，推动青岛、山东、北中国的创意产业发展。市场现状与项目现状对比小结1.万科在青岛住宅市场占据绝对优势，引导楼市走向，但在商业市场缺乏案例支撑，亟待有力度的项目为万科商业确立口碑。2.作为九大国家广告产业园之一，本项目肩负着调整青岛整体广告产业走向专业化、规范化的重任，随着万科入驻，本项目的发展目标将不仅仅局限于青岛，而是推动山东，乃至北中国广告产业的发展。3.青岛创意产业园分布较多，多数名不副实，虽存在诸多问题，但依旧为市场所需，市场急需集中型产业园区，以推动创意行业自身的办公需求和产业发展。Part2项目本体分析城阳以“七区统筹”发展为契机，加快推进城区“东扩南延西进”和重点组团建设，推动区域协调平衡发展，不断丰富和完善城市功能，努力构建“一核、五轴、多组团”的城市发展新格局，打造环湾生态宜居区。确立青岛国际航空城“一港九区两带”的城市发展新框架，启动8大特色服务业聚集区和7大特色制造业聚集区建设。空港核心区滨海休憩区文化创意产业区高新区配套产业区先进制造业集聚区进口加工区航空物流区商务商贸区会议会展区IT和服务外包产业区项目本体分析—区域分析2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！专业地产智库、淘宝双钻信用=13383730089区位简介项目位于青岛市城阳区兴阳路与长城路交汇处，经过几年的发展，本区域已经成为城阳区的高端居住区，万科魅力之城、万科城市花园、水榭花都等居住小区均位于本区域，有着较为浓厚的生活气息及消费氛围，相对而言，商务气氛有所欠缺。周边配套：本项目周边住宅项目万科魅力之城水榭花都万科城市花园中小学长城路小学、城阳实验小学、城阳四中、城阳一中幼儿园魅力嘉幼儿园、实验幼儿园综合商场大润发超市、宝龙购物广场、家佳园超市、城阳利群银行中行、建行、交行、招商等各大银行医院城阳区人民医院酒店假日酒店、福朋酒店臻园弘通漫城阳光公园1号城中城首创空港国际中心招商LAVIE公社项目本体分析项目现状：建筑面积：总建筑面积约30万㎡占地面积：占地18万㎡开发周期：三个地块，整体4-5年开发完毕开发策略：万科创意地产先锋作品，借助创意产业概念，叫好叫座，争取快速销售回款功能定位：在广告创意及文化产业基础上，打造成为融商业办公、居住、精品购物、时尚消费、餐饮娱乐、展览展示等功能为一体的混合型商业地产产品形态：跨界LOFT+自由SOHO+创智写字楼+溜达街区+创意展览项目优劣势分析优势：1.项目位于城阳中心位置，临近城阳区政府重点发展的商务区，亦属市政规划重点发展的产业园区；2.项目紧邻城阳空港区，距流亭机场、青银高速、世纪公园约2公里，交通便捷，自然景观资源优良；3.区域现状为高端居住区，具有一定的人气和消费能力，且有万科多个项目在内，在品牌宣传力度上，万科占有区域内的绝对口碑优势；4.本项目是国家首批九大广告产业园之一，也是青岛首个国家级广告园，具有良好的形象定位与政府扶持优势。5.本项目是万科进军商业地产的实践作品，容易获得媒体及业内关注，具有一定的品牌号召力。6.项目建筑面积30万㎡，自身是集合商业办公、居住、精品购物、时尚消费、餐饮娱乐、展览展示