武汉阳逻综合体-前期策划-54P

阳逻项目发展建议项目开发背景区域市场分析项目属性定位项目发展建议大纲随着总部崛起国家中部中心城市的定位，武汉正超速发展，取得了瞩目的成绩，城市面貌发生巨大改变，经济连续跳跃式增长。武汉2011年地区生产总值6860亿元，是2006年的2倍左右。全口径财政收入1796亿元，是2006年的3.6倍。地方一般预算收入673亿元，是2006年的3倍。全社会固定资产投资4250亿元，是2006年的3.2倍。社会消费品零售总额2955亿元，是2006年的2.3倍。武汉经济概况要按照合理布局、集约发展的原则，推进经济结构调整和发展方式转变，大力发展高新技术产业，不断增强城市综合实力和可持续发展能力，完善公共服务设施和城市功能，逐步把武汉市建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。重视城乡统筹发展，实行城乡统一规划管理。主城区要依托“两江交汇、三镇鼎立”的自然格局，逐步完善汉口、武昌、汉阳的功能，促进一体化发展。要加快卫星城镇发展，依托主要交通干线，建成以主城区为核心的多轴、多中心、开放式的城市空间布局，防止城市无序蔓延。根据市域内不同地区的条件，有重点地发展基础条件好、发展潜创造良好的人居环境。要坚持以人为本，创建宜居环境大力发展第三产业，优化主城功能分区，强化主城服务功能；武汉城市总体规划武汉城市圈是全国资源节约型和环境友好型社会建设综合改革配套实验区，以湖北省省会武汉市为城市圈中心城市，黄石市为城市圈副中心城市，湖北9市（武汉、黄石、咸宁、黄冈、孝感、鄂州、仙桃、天门、潜江）。仅占全省33%的国土面积和46.34%的人口的武汉城市圈，所提供的生产总值（GDP）、财政收入、税收收入和地税收入总量占全省的比重依次高达61.02%、69.59%、63.4%、65.28%。武汉城市圈武汉城市圈武汉阳逻经济开发区地处长江中游北岸，距武汉中心城区20公里，是武汉通向沿海地区的水路咽喉和华中地区对外联络的水上门户，是长江经济带的重要组成部分，肩负着带动和促进武汉东北地区经济发展的重任，战略地位十分重要，是省级重点开发区之一。阳逻开发区区位交通优势突出，长江阳逻港，拥有长江中上游唯一的天然深水岸线，具有建设华中地区最大的、以集装箱江海直达为主的外向型主枢纽港口的自然条件；开发区与106、318国道紧密相连，穿越开发区的武汉绕城高速公路、阳逻长江大桥与沪蓉、京珠高速公路一线贯通；京广、京九铁路自南而北夹境而过，京九铁路新洲旧街车站距开发区仅30公里，京广铁路专用线已延伸到阳逻港区，正在规划将铁路沿江延长；阳逻距武汉天河国际机场仅半小时车程，迁建后的汉口（原王家墩）机场就在阳逻。这种水路、公路、铁路、空运立体交通网络汇集一地的格局在华中地区独有。阳逻开发区的发展定位为：华中地区重要物流中心，现代港口工业新城。阳逻开发区京珠高速产业规划：依托武汉新港港口优势，重点支持钢材深加工和桥梁钢结构、重型机械装备、电力装备、船舶生产及配套等产业发展，围绕龙头企业大力引进下游企业形成配套并合理规划重大项目布局。积极培育发展电子信息、节能环保和港口物流等战略性产业，积极引导纺织服装、农产品深加工等产业优化发展。到2015年完成工业总产值800亿元。空间规划：园区面积为35.74平方公里，重点加强阳逻集装箱港区、江北铁路、江北快速路、阳逻开发区污水处理厂续建、阳逻水厂扩建等基础设施建设。其中，新型工业化示范园区为阳逻北部工业集聚区。阳逻开发区产业规划阳逻武汉阳逻经济开发区按照武汉市城市总体规划，因港而设，根据自身交通、能源、区位、资源优势，分为港口物流区、工业园区、生活配套区三个功能区，重点发展现代港口物流、能源、纺织服装加工、钢材深加工、建材等产业。以开发区内山水秀美的柴泊湖为中心，发展商居、旅游、休闲、娱乐、金融服务等第三产业。阳逻核心港建设取得重大进展。阳逻集装箱二期正式启用，武钢、亚东水泥等码头相继建成运营，集装箱吞吐能力提升至120万标箱，年中转量将突破46万标箱，阳逻港成为长江中游最大的集装箱港区。4条集疏运道路建设加快推进。老港区大规模拆迁取得重大成效，拆除面积达62万平方米。港口物流建设取得实质性进展，专顺仓储、华中钢材大市场建成开园阳逻深水港产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动安庆经济持续增长23.5%23.5%22.9%22.9%22.6%20.8%44.6%43.7%44.1%45.2%46.6%41.1%31.9%32.8%33.0%31.9%30.8%38.1%0%20%40%60%80%100%200620072008200920102011第一产业比重第二产业比重第三产业比重阳逻地区2006-2011三产业总量及增长变化情况第二产业以较高的速度快速增长，起着经济领头羊的作用，第三产业的比重不断上升，阳逻地区生产总值中三个产业比例为20.8∶41.1∶38.1，产业结构的稳定性逐渐增加，经济结构进一步合理，能有效保障经济的持续增长。阳逻地区房地产市场分析阳逻宏观经济的快速增长期将带动房地产业的高速发展2011年全年生产总值（GDP）340.64亿元，比上年增长10%。小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系——库兹涅茨数据来源：新洲统计年鉴表一：2006-2011年阳逻生产总值（GDP）单位：亿元11%5%8%12%10%22%0100000020000003000000400000050000002006200720082009201020110%5%10%15%20%25%GDPGDP增长率阳逻房地产市场处于快速发展期阳逻人均生产总值38500元（约合6400美元），可比增长16.1％，按照相关理论，其房地产市场处于快速发展期；2006-2011年阳逻人均生产总值（单位：元）24080258902870031000460003500023%8%11%8%31%13%010000200003000040000500002006200720082009201020110%5%10%15%20%25%30%35%人均生产总值增长率800-4,0004000-8,0008000-20,0000-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型固定资产投资规模稳步扩大，推动了房地产业的发展2011年全年全社会阳逻固定资产投资125.45亿元，比上年增长24.3%。72.284.690.6114.9125.416.621.326.730.447.60204060801001201402007年2008年2009年2010年2012年全社会固定资产投资房地产投资城市概况结论：宏观环境支持房地产市场快速发展自2004年以来，阳逻GDP总量增长势头强劲，历年来人均GDP的稳步增长，固定资产投资的持续走高，有力地支持房地产业市场的快速发展；阳逻规划将推动城市有序发展，青山、二七片区的人将大量迁徙至此，极大地推动了对市区房地产的需求；人均可支配收入的提高和人均社会消费品支出的持续增长，表明了市民的购买力越来越强，是房地产市场健康发展的基础；人均GDP达6400美元，房地产市场进入快速发展期，发展潜力巨大。；中国长江金属交易中心是由武汉佳投资开发的大型交易加工项目，位于黄陂区武湖农场沙口分场，地处武汉市中环线与外环线之间，占地2500亩，将建成目前中国现代化程度最高的、中国交易量最大的现货和期货并举的金属材料物流服务示范中心、贸易和配送中心。基地南依长江，北靠阳电铁路，西邻汉口北市场群，临近天河机场以及亚洲最大北编组站，与阳逻武汉新港直接相连，地理位置得天独厚，在周边半径100公里以内拥有庞大的产业配套支撑，优势十分明显。交易中心总体规划模式为“一核、一带、四片区”，分为商务交易区、钢材超市区、露天堆场区、金属材料加工区、质押库、有色金属室内库、汽车物流区、配套管理区等功能区域。同时，交易中心设置6条场内铁路专用线，为基地提供货物装卸、运输一站式服务。长江金属交易中心2010年10月开盘，现交易区商铺，一二楼约60平，均价4200元/平，五层花园写字楼带电梯，面积区间：200—400平，不带中央空调。商铺可以返祖5年，年回报7%.两栋16写字楼不对外销售。一期销售达60%。整个园区进驻商家很少，显得冷清。武汉华中钢铁交易中心是阳逻经济开发区的重点建设项目，项目总占地3000亩，总投资约15亿元人民币。项目一期服务功能有钢铁交易、加工、仓储及配送、信息、电子商务、综合服务等。一期项目建成后可容纳近2000家钢材经销商，6家银行，2家钢铁期货公司及若干家钢铁深加工企业，钢材年吞吐量将达到1200万吨，年加工量120万吨的经营规模，市场内将形成一个约2.5万人的钢铁物流园区。市场建成后将是华中地区规模最大、综合功能最强、现代化程度最高的钢材交易中心、信息中心、物流分拨中心、金融服务中心。华中钢铁交易中心该项目的推出的总部空间，3栋17层的、3栋15层的，标准层面积900平米，均价4800/平。交易区商铺40-60平，均价12000元/平，返祖5年，年回报6%。物业费：2元/平。销售率：40%阳逻港由德成控股集团斥资20亿元倾力打造，规划用地3000亩，总建筑面积300万平米，建设周期共5年，将分三期建设；其中一期规划建筑面积达59.12万平方米，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能业态。项目坐落于武汉港口新城阳逻经济开发区北部，距离亚洲最大内河集装箱港——阳逻港仅5公里，并由汉施公路及正在兴建的江北快速通道与汉口市区相通，经环城高速公路、阳逻长江大桥与青山、武昌以及武汉化工新城相连。阳逻港.华中国际产业园阳逻港.华中国家产业园于2011年6月22奠基，目前地勘做完了。规划设计方案正在报批，预计6月份工业厂房可封顶。一期工业厂房面积1000-5000平，价格预计3000元/平。营销中心及售楼部开放，工地围墙广告做了。可以先交2000块钱认筹金可享开盘优惠。预计5月开盘阳逻动力港位于阳逻经济余泊北路与青花大道交汇处，紧临阳逻开发区管委会与新港国际大酒店。距阳逻深水港3分钟车程，距市政府30分钟车程，距汉口火车站40分钟车程，离天河机场约30分钟车程。独门独院——独立的厂房。厂房与宿舍的比例为：1：1.3,解决服装企业员工众多而住宿难的问题。厂房面积从1500到5000平方不等，可以自由分割；该项目以服装企业的厂房为主，桩基基础完了，该项目以服装企业的厂房为主，桩基基础完了，价格2700元/平，临时售楼部开放了价格3100元/平，临时售楼部开放了阳逻动力港保利圆梦城位于武汉东部新区阳逻的中心居住区，项目南临秀美的原生态湖泊——柴泊湖，北面是汉施公路，东靠外环公路。阳逻新区为武汉绕城外环必经之地，经阳逻大桥和青山区紧密相连。交通踞“水公铁空”之优势，区域经济飞速发展。保利圆梦城由国内房地产龙头企业之一——保利集团倾力打造，为阳逻第一大盘，项目总占地约78.46万方，总建筑面积约达215.89万方，可容纳约4.8813万人，约1.5万户家庭入住，容积率2.44，绿地率36％，具有城市规模的完善配套，将提升整体区域居住质量。保利圆梦城项目首次开发建筑面积约22万方，可容纳约1395户4200人入住，有双拼别墅、小户型高层，板式小高层等多种物业类型，配套有建筑面积约两万平方米的沿街商业，特色商业步行街，综合服务中心等，为圆梦城的居民创造梦想生活。保利圆梦园保利圆梦城三期均价3400元/平米，主推85，115，125平米房源。一次性付款9.8折。按揭9.9折。商铺面积40-80平米，免费租赁给商户两年，两年后再收取租金。销售率50%位于新洲经济开发区汉施公路与余泊路交汇点（管委会正对