瑞金市站前商业广场项目商业市场调研及定位报告2016-6-29

激情创新责任和谐瑞金市站前商业广场项目商业市场调研及定位报告本次市调主要了解瑞金市经济和城市发展状况、房地产市场情况、商业发展状况以及相关行业经营状况等，为瑞金站前商业广场项目营销决策提供参考依据。一、瑞金概况1、行政区划及人口瑞金，国家历史文化名城，江西省辖市，位于江西省东南部，赣州市东部，武夷山脉南段西麓，赣江东源贡水上游。东界福建省龙岩市长汀县，南邻会昌县，西连于都县，北接宁都县，东北毗石城县。激情创新责任和谐全市总面积2448平方千米，管辖7镇12乡。2014年户籍总人口69.37万，其中非农业人口13.54万人，占总人口19.5%，常住人口62.85万人，其中城镇人口24.42万人，农村人口38.43万人。激情创新责任和谐2、经济运行情况1）2015年经济运行情况GDP项目数值（亿元）同比增长结构占比GDP122.110%100第一产业18.93.8%15.5第二产业4110.733.6第三产业62.211.2%50.9财政收支项目数值（亿元）同比增长财政收入15.96%财政预算支出3718.5%固定资产投资项目数值（亿元）同比增长占比固定资产投资6817%100%工业投资22.611.9%33.2%基础设施投资17.178.4%25.2%民间投资37.5-9.8%55.1%社会消费2015年全年实现社会消费品零售总额33.7亿元，同比增长12.6%。市场价格总体稳定，各月居民消费价格指数（CPI）涨幅保持激情创新责任和谐在2%左右。全年共接待游客615.4万人次、增长22.1%，实现旅游收入22.5亿元、增长25%。居民可支配收入项目数值（元）同比增长城镇居民可支配收入2330910%农村居民可支配收入825115.3%2）2016年一季度经济运行情况一季度，全市实现GDP27.2亿元，按可比价较上年同期增长9.7%，三次产业结构比为12.3:30.2:57.5。一季度，全市固定资产投资完成9.9亿元，同比增长17.2%。房地产开发投资完成2.3亿元，同比增长8.7%，较上年同期回落30.3个百分点。从投资主体看，民间投资意愿大幅增强，由2015年的持续负增长扭转为正增长，一季度共完成投资4.9亿元，同比增长17%，占投资总额的49.5%。一季度，全市社会消费品零售总额7.4亿元，同比增长13.9%。一季度居民消费价格指数较上年同期上涨2.1%。旅游市场趋于旺盛，一季度入境游客122万人次、增长27.6%，实现旅游收入3.6亿元、增长33.3%。3）城市发展规划规划用地范围：瑞金社区规划建设用地范围约50万平方公里。城市性质：红色故都，国家历史文化名城，赣闽边际中心城市和综合交通枢纽。城市主要职：现代工业，全国重要的红色旅游目的地，区域性商贸物流中心和教育培训中心。激情创新责任和谐规划人口：瑞金市中心城区人口规模近期2020年为33万人，争取2030年为50万人。规划用地规模：2020年为31-32平方公里，2030年为49-50平方公里。城市空间发展方向：重点向北拓展，适度向东、西发展，控制向南发展。商业服务设施用地规划：规划形成1个商业中心3个物流批发中心、8条商业街，共287.43公顷。商业中心：七里段专业批发市场：火车站、城西、城东各1处商业街：红都大道、金都大道、七彩大道、城北大道、龙珠路、绵水路、八一路、京里步行街等。注：规划说明源自《2014-2030年瑞金市城市总体规划》激情创新责任和谐4）瑞金概况总结瑞金作为国家历史文化名城，依托红色文化大力发展旅游业，带动服务业在GDP中占比不断上涨。瑞金地理位置优越，成为会昌、石城、宁都的交通中转点，同时是赣闽边界的综合交通枢纽。随着城市发展，城市人口将持续增长，城市功能配套需求也随之增长。二、瑞金商业现状1、商业现状及商圈分布瑞金城市发展呈向北拓展趋势，商圈发展也随之向北。激情创新责任和谐一级商圈：老城区红都广场商圈以红都广场为中心，主要的商业街有红都大道、绵江路、八一路、绵水路。该区域主要承载瑞金市购物、休闲、餐饮、酒店等功能，以临街业态形式呈现。在营大型商场有国光百货、新南康百货。辐射范围涵盖瑞金全城。次级商圈：城北金都大道商圈是瑞金未来中心商圈，以金道大道和旅游集散中心为主要区域，目前主要承载家居建材市场、休闲娱乐、酒店餐饮和行政功能，以临街业态和专业市场业态呈现。但该商圈缺乏具有核心辐射能力的商圈，目的性消费相对较强。待开发商圈：火车站商圈处于待开发阶段，因其火车站优势将成为瑞金不可替代的商圈，商业发展前景非常可观。2、业态分布情况激情创新责任和谐瑞金市各行业分布零散，其中家居建材分布较广，红都大道以北各街巷均分布有家装、建材、家具、五金等行业；红都广场区域作为瑞金商业中心，以百货服饰、超市、母婴、手机、家电为主；相对较为集中的行业为绵水路的电动车/摩托车一条街和水果批发市场，时代广场的物流、家居建材，八一北路、龙珠路、城北的家居建材，以及沙洲坝的大布汽车城；娱乐行业以KTV/酒吧、沐足/按摩为主，大型商家相对集中分布在金都大道西与龙珠路连接处、时代广场、锦绣东方；小型商家相对集中分布在向阳北路。餐饮行业以小型商家和夜市为主，分布于各街巷，主题性餐饮集中于红都广场，如必胜客、杜可以等，鲜有分布于时代广场、锦江名城；特色餐饮有4家分布在长征大道，分别是陡水湖渔村、猪肚鸡海鲜城、味荘海鲜城、迷踪蟹、一品黄记煌。瑞金市除鱼头馆、烂厅下牛肉汤外，缺乏吸纳性较强的特色餐饮。3、主要街道租金水平激情创新责任和谐200元左右高租金路段：一级商圈红都广场及与之连接路段路口处，围绕红都广场商铺店面租金为180-220元/㎡，各连接路段路口端租金为120-180元/㎡。40-70元/㎡中等租金路段：各街道中间路段普遍为40-70元/㎡不等。40元/㎡以下低租金路段：红都大道西段、龙珠路南、金都大道西以及红都大道以南路段。4、各街道路段租金、行业经营情况汇总街道主要业态租金水平（元/㎡）经营状况红都广场百货服饰、日用副食、母婴、手机、家电、主题餐厅、休闲餐饮等180-220城市中心，人流量大，昭示性强，租金较高八一南路百货服饰，日用副食、小型餐饮等120-160购物中心，人流量大，道路狭小拥挤，占道经营严重八一北路手机通讯、日用百货、家装建材40-60人流量较大，经营体量大，门面较为气派，行业集中度高金一、二路家装建材20-50属八一北路次级交叉路，商家较多，人流较少，经营相对困难红都大道西五金、铝材、农机、家具、日用副食、酒店宾馆、电脑20-40车流量大，人流相对较少，门面小而简陋，存在占道经营，租金较低红都大道广场段手机通讯、母婴、餐饮、银行、酒店宾馆等180-200人流车流量大，昭示性强红都大道邮政银行对面路段日用百货批发100-160人流量大，生意较好，占道经营严重红都大道汽车站段日用副食、小型餐饮、小型宾馆、美容美发等40-60车流量大，门面破旧简陋，档次低红都大道芙蓉新城段家具建材、石材、百货超市、餐饮等50左右辐射能力有限，小范围服务于路段小区，经营面积大长征大道餐饮美食、沐足/按摩、石材40-60停车方便，经营产所大，目的性消费强激情创新责任和谐绵江北路百货服饰、休闲餐饮、房产中介等20-80人流量大，百货购物类较多，装修档次相对较高，商业氛围较为浓厚绵水路手机家电、电动车/摩托车、水果批发市场、小型餐饮、KTV等40-140占道经营严重，门面较小，需同时租用多个房东名下店面，生意较好时代广场家装建材、物料配送20-40占用次级商圈核心位置，租金低，占道经营严重，车辆进出不变，生意较好金都大道西家装建材、五金、小型餐饮、KTV/沐足、酒店宾馆、政府部门40-70人流较少，目的性消费强金道大道中夜宵摊、酒店宾馆、家装建材-车流主干道，夜市生意较好龙珠路家装建材、沐足/按摩、二手车25-60建材行业集中度高，人流较少，门面较大中山北路日用副食百货、农贸市场、小型家装建材、小型餐饮等30-50社区型商业街，人流量大，经营门面小而简陋，档次较低城北七彩大道城北建材市场、国际商贸中心一层45二层20三层12新型建材行业商业体，规模较小，不足以容纳更多商户，生意暂时较差沙洲坝大布汽车城-沿街展示面广，行业集中度高，经营场所在县域市场属大3、主要行业经营状况行业数量经营状况家装建材约320经营数量和品牌数量较多，商家无论大小均具有市场需求，但至2014年起受大环境影响，行业不太景气。城北两家建材市场项目受大环境影响，以及项目本身的规模和运作影响经营不良。根据近年瑞金房地产销售情况，未来瑞金家装建材市场仍然需求旺盛五金铝材约90家较多位于红都大道西段，经营门面1-2间，规模较小家具约10家大型卖场多数选择展示面较好的沿街二层物业，多为社区底商，经营情况较好百货批发35家集中于红都大道邮政对面，占道经营严重，经营情况较好，希望有更好的物业调整集中经营手机中大型卖场约10家集中八一北路路口和绵水路路口，经营状况较好激情创新责任和谐家电3家大型卖场四平2家、坚强家电城1家，地段选择人流量大的商业中心，经营情况较好汽车5家大型汽贸，约4家小型汽贸集中于沙洲坝大布汽车城，其中1家上海大众4S店，4家大型汽贸；龙珠路2家小型汽贸及2家二手车市场，经营良好电动车/摩托车35家集中于绵水路，占道经营严重，经营产所严重不足，经营情况好物流15家左右集中于时代广场，地段好，经营场所有限，大车进出不变，急需升级KTV/酒吧8家大型KTV，约6家小型或陈旧KTV，3家酒吧大型KTV装修档次高，中包788-1000元不等，经营情况较好，且相比去年呈上涨趋势；小型KTV正面临市场洗牌，经营较差；2家酒吧维持生计状态，1家已经关闭。KTV竞争激烈，目前正在装修2家大型KTV（星光大道、星皇假日）活动较多。休闲保健/沐足/按摩约6家大型沐足城，1家综合大型会所综合大中型会所生意较好趋于平稳，其余小型按摩沐足店经营状况参差不齐，停车问题是影响生意好坏的主要因素之一餐饮-各类主题餐饮（西餐）、中小型餐饮较多，但缺乏特色，产所和档次偏低，经营情况较好小型餐饮和夜市均较为火爆酒店宾馆长征酒店集团、瑞金饭店集团除两大酒店集团外，其它中小酒店宾馆较多，经营状况较好。但装修陈旧，消费水平较低。瑞金各行业整体经营状况普遍偏好，小户较多，分散且经营状况不如大品牌大商家。各行业发展趋于规模化、集中性、专业性和高档次性，小户或面临被市场洗牌。物流、批发、专业市场经营面积不足，场所急需升级。酒店行业发展成熟，但已到需要装修升级阶段。KTV、沐足/按摩等娱乐行业数量较多，大型商家经营情况较好，小户也将面临洗牌。娱乐行业经营户数量相比其它县市更多，大型商家经营面积和档次较高，经营状况较好；小户具有一定的市场需求，但随着消费需求提升，未来或将被淘汰。激情创新责任和谐餐饮业除鱼头馆和烂厅下具有鲜明的地方特产，其它商家均无此影响力；小型餐饮、休闲餐饮和夜市生意较为火爆。4、部分商家拜访情况商家姓名沟通情况富桥沐足赵经理认可地理位置的安全性，可吸引单位及乡镇客户关顾，停车配套要完善但服务项目不能有涉黄，瑞金查处较严，且这类商家缺乏生命力泰仕公馆廖经理瑞金按摩沐足最专业，经营状况最好的商家，对火车站区域娱乐城项目没有提出自己的看法东方魅力KTV杜经理认为瑞金娱乐商家集中在一起的过程较为困难，不太可能舍去现高价装修门店红都大道西沐足城刘总认为按照传统套路比较困难，建议做出特色，包含装修方面和服务行业多样猪肚鸡海鲜城钟经理未发表任何看法及意见，但了解到商家老板从事行业较多，且包含房地产开发陡水湖渔村-认为要了解清楚瑞金有哪些特色餐饮，瑞金人口味的喜好，觉得火车站稍微偏远拜访商家针对本项目区位和商业定位持不同看法，有认为地段偏远，也有认为偏远点安全。考虑到娱乐餐饮行业经营面积大，前期装修成本高，现有经营商家搬迁或再开分店的可能性不大。但在项目在市场上炒热后，通过商家之间的传递碰撞，或能激起新的火花。5、商业现状总结瑞金以红都广场为核心商圈，辐射整个城区，其它商圈无明显