武汉汉阳城市综合体项目前期顾问.

偉業顧問©2010B.A.Consulting.前期顾问报告伟业顾问水务集团项目组「汉阳项目」项目发展方向政策背景与分析宏观环境分析-通胀高企政策背景CPI/PPIGDPGDP：自2009年三季度以来，GDP一直保持在8%以上的增长速度，国民经济高速增长，国内经济形势大好。CPI：高速增长的经济形势下，通胀水平居高不下，2010年CPI指数一路攀升，并在11月达到了5.1%的涨幅，创下28个月以来的新高；2011年1月CPI同比上涨4.9%，全年在严重的通胀威胁之下。PPI：2011年1月同比上涨6.6%，且工业生产者购进价格同比上涨9.7%，涨幅均有所扩大。武汉市2002-2010年GDP走势图（亿元）14681622188222382591314239604500520010.52%16.03%18.91%15.75%21.27%26.04%13.63%15.66%01000200030004000500060002002200320042005200620072008200920100%5%10%15%20%25%30%GDP亿元GDP增长率2010年后准备金率历次调整一览16.0%16.5%17.0%17.5%18.0%18.5%19.0%19.5%0%5%10%15%20%25%2010-1-182010-2-252010-5-102010-11-162010-11-292010-12-202011-1-202011-2-242008年-2011年存贷款利率调整一览0%1%2%3%4%5%6%7%8%存款基准利率贷款基准利率存款基准利率4.14%4.14%3.87%3.60%2.52%2.25%2.50%2.75%3.00%贷款基准利率7.47%7.20%6.93%6.66%5.58%5.31%5.56%5.81%6.06%07-12-2108-9-1608-10-908-10-3008-11-2708-12-2310-10-2010-12-2611-2-9从2010年1月至今央行3次提高利率，8次上调准备金率，货币政策持续收紧，但长时间宽松的货币政策导致流动性过剩，无法取得立竿见影的效果。宏观环境分析-进入加息周期货币供给居高不下：2010年全年现金净投放量6381亿元，同比多投放2354亿元，增长58.5%；储蓄搬家：全年人民币存款增加12.05万亿元，同比少增1.08万亿元；信贷不减：2011年1月新增人民币贷款1.04万亿，其中住房贷款增加3306亿元；政策背景宏观环境分析-居民投资意愿强对当前房价水平：近80%的居民认为“过高，难以接受”，这是有调查以来的最高值；对未来房价：43.3%的居民持上涨预期，比2010年第3季度再次上升6.8%，接近于2009年4季度的最高点；投资意愿：选择更多投资的居民占45%，其中投资首选仍是房产.在CPI指数居高不下的背景下，居民对未来通胀预期加剧，央行2010年年末调查显示：“更多投资”近年来首次取代“更多储蓄”，成为居民首选。居民投资意愿调查结果更多消费17%更多储蓄38%更多投资45%主要投资渠道调查结果其他投资39%房产投资26%基金理财20%股票投资15%政策背景全国市场表现-20%-10%0%10%20%30%40%50%2010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.129999.5100100.5101101.5102102.5价格指数销售面积同比变化（左轴）房屋销售价格指数（右轴）“9.29新政”1月“国十一条”4月“国十条”第一轮调控后，一线热点城市“地王”频出。第二轮调控后，房地产市场在5-8月显著降温，但从9月份开始全国楼市全面反弹。9月，第三轮调控后，70个大中城市房屋销售价格环比仍上涨，但涨幅在0.5%以下。调控效果不佳2010年三轮调控政策背景全国市场表现2010年12月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，楼市呈现“量价双升”态势；2011年1月份70个大中城市同比价格上涨的有68个城市，下降的仅有2个城市。其中涨幅超过10.0%的城市有10个。目前房价仍处于高位运行态势。房价越调越涨数据来源：国家统计局政策背景武汉市场表现2010年12月武汉土地总体成交41宗地块，环比11月上涨近百分之二百。2010年12月武汉土地市场成交411.46万方，环比上涨了2.6倍，成交均价1893元/㎡，较11月份成交均价略降。2010年末，武汉土地市场成交量大幅上涨，土地成交出现井喷现象。再次反映了政府调控的不力，以及各大房企对后市一致看好。土地成交量飙升政策背景武汉市场表现通过抑制需求的方法，2010年的二三轮调控都将供需比短暂地推到一个较合理的位置，市场整体情况供大于求。2010年在庞大需求的推动下，房价一直呈稳定上涨趋势，三轮调控对销售量价未产生任何实质作用。住宅供应略大于求政策背景2011政策解读2010.11.3规范住房公积金个人住房贷款2010年11月2010年12月2010.11.1北京首套房贷利率上调至8.5折2010.11.9上调存款准备金率0.5%2010.11.19上调存款准备金率0.5%2011年1月-3月2010.12.10中央经济工作会议2010.12.10上调存款准备金率0.5%2010.12.25上调公积金贷款利率0.34%2010.12.25上调存贷款基准利率0.25%2011.1.14上调存款准备金率0.5%2011.1.20北京部分银行取消首套利率优惠2011.1.26新国八条2011.1.27上海重庆房地产税试点办法出台2010.2.9上调存贷款基准利率0.25%继“新国八条”重磅推出后，武汉落实国家楼市调控“国八条”的实施细则“汉九条”相继出炉2011.2.22武汉细则汉九条归结为以下9项要点：房地产调控的组织领导合理确定新建住房价格控制目标加大保障性安居工程建设力度严格执行房地产市场调控的相关税收政策强化差别化住房信贷政策严格住房用地供应管理合理引导住房消费需求落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制加大宣传及舆论引导力度“国八条”实施细则出炉2011.3.10汉九条政策回顾对比2010.4.17国十条2010.9.29二次调控2011.1.26新国八条2011.3.10汉九条首套房首付比例首套90平米以下30%首套首付一律30%首套首付一律30%首套首付一律30%第二套及以上住房贷款在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。二套首付50%，利率1.1倍不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。二套以上住房禁购非本地居民购房无限制无纳税社保证明停贷二套禁购，无纳税或社保证明禁购二套禁购，无纳税或社保证明禁购限购只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。已有1套房的本市户籍家庭、有1年纳税、社证明，限购1套住房；已有2套及以上住房的本市户籍家庭、有1套及以上住房的非本市户籍家庭、无法提供1年纳税、社证明的，暂停在本市内购房。问责停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。政策三级跳，措施手段不断严格，涉及范畴不断扩大政策解读与影响汉九条细则要点梳理政策解读汉九条细则3月10日全面出台武汉落实国家楼市调控“国八条”的实施细则“汉九条”全文发布。“汉九条”中，大部分内容都与新国八条武汉细则相同，但相比新国八条，汉九条更精细。这份《关于贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中，共有九条内容，其中新限购令、二套房首付比例提至6成、5年内二手房交易全额征收营业税等政策，均已于上月实施。武汉市房价控制目标将于一季度公布。“汉九条”主要涉及房地产调控的组织领导、合理确定新建住房价格控制目标、加大保障性安居工程建设力度、严格执行房地产市场调控的相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房消费需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、加大宣传及舆论引导力度等九个方面。“汉九条”中规定，武汉市将建立市房地产市场调控部门联席会议制度；根据武汉市实际，合理提出年度新建住房价格控制目标，并在一季度向社会公布。“汉九条”特别规定，将落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。对落实房地产市场宏观调控政策和推进保障性住房工作不力、影响社会发展和稳定的各级政府和部门，严格追究责任。汉九条的出炉，体现出政府积极响应中央政策，大力、全面调整楼市的决心，对楼市影响无疑是雪上加霜。2011政策解读“汉九条细则”政策可总结成六个字:严、限、政、保、调、细政——政府政策政治性限——限购限贷限需求保——保稳保障保民生严——严查严打严问责调——调息调税调房价汉九条细则细——与“国八条”相比更精细汉九条要点总结汉九条细则政策缺口2011政策解读政策缺口1：商业地产“网开一面”在实施细则中，未提及商铺、写字楼等商业地产。这意味着，在住宅全面“限购”下，商业地产将成为楼市热钱的最大出口，武汉商业地产项目的热度或有增无减。但目前商业地产交易税已提高到交易金额的8%，可能会有一定影响。政策留口2：成年子女可单独购房“限购令”以家庭为单位，家庭有成年子女的，购房不受家庭其他成员限制，成年子女最多可购买两套住房。如果一个家庭有一个成年子女，最多可拥有4套住房。相对于以个人户籍为限制条件，宽泛了不少。政策留口3：卖房后还可再买房新“限购令”以家庭实有住房为准，即卖掉多套房子，只剩一套，还可以再买一套。采用的将是认定该家庭目前名下实际拥有的房产，即“认房不认贷”。购房家庭将来可选择选择卖一买一，逐步升级。有利于买卖联动、繁荣二手市场，有利于购房者梯级置业观念形成，避免贪大求全、一步到位的不理性购房行为。市场影响短期影响1成交价：短期内供求关系、通胀形势、负利现状不会改变，中长期市场依旧看好，因此未来二三季度，房价会有松动，但不会大幅下跌。房产调控加码，您认为目前最好的投资渠道是0100200300400500600700住宅股市商业地产其他储蓄由于长期负利率，流动性的过剩，以及投资渠道的短缺，房地产仍是首选投资渠道。30.5%29.6%26.9%13.1%基本平稳还会再涨跌20%以上跌10%以上客户对房价的预期调查客户趋于理性，目前仍有60.1%的客户认为房价不会下跌，其中认为房价还会上涨的约占30%。短期市场预测武汉整体市场价格变化分析：从一线城市在限购令下的价格表现就能预测武汉整体价格的变化2-4月整体价格稳中有降5-9月价格波动，上下浮动10-12月价格下降10%-20%深圳价格深圳价格8,00010,00012,00014,00016,00018,00020,00022,00024,00026,000****************政策下的一线城市房价走势限贷限购市场预判短期影响2成交量：在政府的严厉调控下，市场供、求双方的观望情绪都将进一步蔓延，短期内市场交易量将显著下跌。需求方面：限购政策对客户购房计划产生巨大影响，投资性需求全面萎缩，刚性需求的观望情绪进一步加强。供给方面：一手房是抛售还是惜售，视开发商资金而定，由于投资客被逼退场和