成都重庆商业地产项目考察报告20151229.

成都、重庆商业地产项目考察报告2015年12月25日北京东泽天泰项目组考察目录项目分布金科天籁城中粮锦云花园蓝光东方天地远洋太古里华润万象城成都商业项目商业概况项目名称金科天籁城开发商成都金科双翼置业有限公司项目位置成华区东三花龙潭立交外侧占地面积49309平方米总建筑面积147926平方米容积率3.0绿化率30%产品高层、洋房、公寓、商业车位1458户数住宅1386装修标准清水物业公司重庆金科物业管理有限公司物业费2.1-2.6内部配套商业、全民健身广场、游泳池园林风格现代户型61-166㎡价格8500元/㎡成都金科天籁城项目总占地面积49309平方米，总建建筑面积147926平方米，其中商业面积3.0万㎡商业项目考察影像以“邻里集市”为主题定位，涵盖零售、餐饮、娱乐等多种业态。商业项目考察影像商业动线规划较为合理，扶梯、电梯、连廊将底商与独栋商业有机串联，有效提升了高楼层的商业价值商业项目考察影像网上资料显示，该项目销售及初期招商情况良好。根据调研，该项目人气较差经营较为惨淡，且随着楼层递增空置率增加，转租转让现象严重。金科天籁城小结：1、金科天籁城除3、14号楼集中商业外，5号楼是社区底商，目前1F外，其他楼层出租情况不理想。2、金科天籁城概念运作、广告表现运用的较好，但缺乏品牌主力店和统一管理，目前出租率较低，运营现状不乐观。商业项目考察小结注：部分数据来源于网络电梯公寓花园洋房独栋商业12459387615111013161712142221201918商业项目商业概况成都中粮锦云商业物业总体量约9.5万方层数底商：1~2F独栋：1~4F层高底商：1~2F：6m独栋：1~2F：6m；3~4F：4.5m定位：住宅下方社区商业整合便利店、银行、超市、服装店、干洗店等社区便民服务，满足社区居民日常消费需求，独栋商业整合高端餐饮、精品服饰、大型超市、休闲娱乐等业态，提供一站式商业步行街。产品：社区底商与独栋商业分离，四面临街，保持较好的昭示性。商业项目考察影像售楼部打造高端大气；售楼部内景装饰高档；售楼部销售人员整体形象好；门口导视牌，道旗等较为完善；门口有安保人员，且职业素养高；处处展示出整个楼盘的定位及主题，营销专业度较高。商业项目考察影像建筑立面巧妙的将俊朗的ARTDECO风格与极富情韵法式风格融会贯通，由高档石材和面砖打造。业态齐全，四面临街，底商与独栋围合布局。中粮锦云的商业分为社区底商和由独栋商业构成的L形法式风情商业街围合而成，四面临街，业态齐全，动线完整，作为项目自身商业配套，也是对目前片区内商业项目的有效补充，同时也是提高项目溢价水平的有效产品。独栋商业中粮自持。底商多采用1拖2或1拖3的产品模式，1F面积27-73㎡，2F面积可自由组合，充分考虑了销售与后期运营的需求。成都中粮锦云商业项目考察小结商业项目商业概况成都蓝光东方天地LOFTLOFT共1235户，层高5.1米，6T32户。标准户型面积：48㎡商业项目商业分析蓝光东方天地LOFT销售策略分析售后返租品牌合作嫁接——优客逸家关于优客“优客逸家”隶属于四川优客投资管理有限公司，定位于房屋租赁管理增值服务。即清水房托管、家居设计、装修施工、房屋租赁、租后管理维护一站式服务。公司成立于2012年2月。目前，业务立足于天府之国成都。未来，会为更多的城市提供服务。优客逸家致力于打造都市出租公寓标准，为入租住客提供完美的租住生活体验，为闲置房业主提供资产增值管理服务。商业项目商业分析网站聚合了家具设计，房产策划，工程管理，酒店管理，互联网甚至心理学领域这样一群有着共同信念，愿意为梦想去努力去实践的年轻人，诞生了共同的家“优客逸家”优客逸家希望优客的存在，能让漂泊在城市里追求梦想的年轻人住的安心，舒适，有尊严；能在优客逸家提供的房子里找到志趣相投的朋友，感受到家的温暖。我们的目标是打造租房时代的美好回忆，让租房不单单只是为了生存，更是为了让我们的生活更美好。商业项目商业分析单位开发商优客逸家购房者付出成本三年管家费用、108元/㎡，签约后支付，按套支付对项目营销持续跟进，定期派团队配合开发商进行销售开发商交房初装修，客户配置家具家电得到收益提升项目附加值，增加市场竞争力，提升销售速度与销售价格。增加合作点，扩大发展规模。物业的保养保值带来后期稳定投资回报收益通过对合作模式中三方对比分析，与优客逸家的合作是低成本，有较高回报的合作模式。优客逸家合作模式分析商业项目商业分析地理位置：项目位于春熙路商圈的总府路和纱帽街交汇处——大慈寺范围之内。大慈寺是成都乃至中国久负盛名的佛教重地——春熙路商圈是成都最为成熟、辐射大西南地区的商圈四至及交通：交通十分便捷，•公交线路：周边有4个公交站台，19条公交路线，通达成都各地区；•地铁：4条地铁站环绕，其中2、3号线出入口春熙路站的出入口，距离项目仅有50米。商业项目商业概况成都远洋太古里睿东中心远洋太古里博舍酒店服务式公寓商业定位商业定位：城市中心新地标建筑定位：复古街区购物中心业态定位：国际一流品牌旗舰店引领时代潮流，快慢生活相结合的体验式消费集聚地商业项目商业概况规划建筑整体规划：快里和慢里构成的开放式、低密度街区购物中心，充分体现出“开发街区、新旧融合、快慢呼应、文化传承、空间共享、永续都市”的核心规划理念“快里”：由三条精彩纷呈的购物街贯通东西两个聚集人潮的广场，体现国际大都会的时尚潮流脉动“慢里”：是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，为休闲生活、热爱美食的成都人量身定制IFS快里慢里西广场东广场漫广场车库出入口车库出入口HermesMUJI商业项目商业概况动线规划：大慈寺383米167米260米120米100米60米167米170米2号线C口车库出入口车库出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行出入口人行动线车行动线电动扶梯商业项目商业概况建筑风格：“以现代诠释传统”的理念构筑的仿古风格的街巷、广场组成的建筑群项目规划和建筑设计由TheOvalPartnership（香港）、MAKEArchitects（英国）完成。成都远洋太古里秉持“以现代诠释传统”的设计理念，将成都的文化精神注入建筑群落之中，这座城市的色彩与质感，成都人的闲适与包容，点点滴滴的地域特色都将在房屋、街巷、广场一一呈现。通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积的玻璃幕墙，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由的城市空间。商业项目商业概况太古里商业街区共约300个品牌，以零售业态为主，占比约为66%，汇集了GUCCI古驰、Cartier卡地亞、Hermès爱马仕、RalphLauren拉尔夫劳伦、Chloé蔻依、MariaLuisa、Balmain巴尔曼和I.T等一系列国际时尚品牌，同时引入了Balmain、Dsquared2、NeilBarrett、Marni、Hollister等首次进入成都的品牌餐饮占比约为20%，引入兼有料理售卖区的MUJI“世界旗舰店”、中国第三家Starbucks金质服务标准的“黑围裙”咖啡大师店铺、米其林星级餐厅正斗与鼎泰丰、香港美心集团的翠园JadeGarden餐厅及ElementFresh新元素餐厅、BlueFrog蓝蛙、TheUrbanHarvest极食餐厅等品牌生活休闲娱乐约占10%，包括负一层的方所、百丽宫影城等首次进入成都的品牌细分来看，项目品牌分类包括：精品名品、生活方式、ForLady、ForMan、潮流时尚、中国设计师品牌、集合店&买手店、鞋履、箱包配饰、妆品护肤、运动、美食业态配比商业项目商业概况商业项目亮点解析定位精准结合核心地段价值、大慈寺悠久历史地脉，定位为城市型精品、时尚复古街区商业购物中心，以体验式消费引导业态招商和运营，高端和终端合理搭配的业态布局，充分满足开放式街区带来的高端、中高端甚至中端等不同层次的客群需求。整体定位城市型新标杆精品、时尚型街区型商业购物中心客群定位高端人群引领中高端时尚青年人群为主业态定位国际大牌旗舰店确立市场地位体验式消费引导业态招商和运营商业项目亮点解析体验式消费通过建筑体验、业态体验、商家体验三个方面立体式、全方位的极致化，太古里让消费者从感官五觉上充分享受到了物质和精神两个层面的美好体验，在快慢中实现全生活方式的消费体验规划建筑现代中式建筑风格与毗邻古迹高度统一，即经典又时尚；二层连廊让独栋建筑彼此相互连通，形成很好的观光休闲平台；二层连廊让独栋建筑彼此相互连通，形成很好的观光休闲平台商业项目亮点解析商业项目亮点解析互联网+商业应用——智慧商业街一个平台：建立网络平台，承载宣传功能，实现线上线下互动、综合信息传递、商业展示等多种需求。两大功能：实现宣传互动和电子商务两大功能三线传播：通过互动活动正面推送、话题炒作隐性传递、互联网全民传播三条线，形成对平台的全面推广商业项目商业概况成都华润万象城商业类别：城市综合体商圈：二十四城万象城商圈开发商：华润置地建筑设计：商业地产设计世界排名第一的Callison地理位置：成都二十四城西北角地铁四号线二号线业态组合：购物中心、写字楼定位：中高端，地标体量:总建筑面积40万平方，其中商业：24.4万方，写字楼：38层，7.6万方•业态布局分析购物中心，分7层，地上6层，地下1层，L6：文化生活（博物馆）L5：特色饮食，个人护理，药品L4：男女装，鞋包，钟表配饰，家居用品，儿童L3：男女装，钟表配饰，特色餐饮，个人护理，服务L2：鞋包，钟表配饰，特色餐饮L1：百货，男女装，鞋包，钟表配饰，珠宝礼品，特色餐饮，银行B1：饮食，眼镜，手表，个人护理B2：停车场B3:停车场商业项目商业概况成都华润万象城商业项目商业概况人流动线分析商业项目考察影像商业项目考察影像商业项目考察影像商业项目考察影像总结:1.项目灵魂：人流商业动线和高档业态组合2.项目定位：中高档消费3.业态差异化：真冰场，精品超市，高档百货4.人性化设计：退台式设计手法，餐饮业态有较大露台，生态，自然，充分融入园林景观元素，充分体现“世界级、现代化、超大型和田园城市”的四大要素5.广场停车场：盘活整体交通6.超高层办公楼：高档办公，提升品质，地标建筑商业项目考察小结成都华润万象城考察目录项目分布重庆龙湖北城天街金科金砂水岸首创鸿恩国际商业项目商业概况重庆金科金砂水岸区位：与江北嘴CBD的直线连接。纳入观音桥商圈的整体扩建改造中。交通：对天纵向干线，把北滨路与江北商圈融为一体。商铺面积：约2万平周边商业：紧邻世纪金源MALL，并与北滨路东段休闲长廊和美食餐饮街形成一线。商业项目考察影像商业业态以中断餐饮和休闲业态为主，整体的商业文化特色并不明显。区别于北滨路东段（黄花园大桥下）的大型餐饮集合；区别于临近世纪金源MALL购物中心的集合模式；北滨路沿线形成差异的商业定位，作为此沿线商业带的特色商业补充；充分利用地理和环境特性，与市内其他同类型商业集合形成差异；商业项目考察影像商业项目考察影像餐饮的油烟向地下车库排放并装有净化机2F顶部建有设备层商业项目商业概况重庆龙湖北城天街龙湖·北城天街购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北城天街拥有3座休闲景观广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电影院、近2500个泊车位的大型停车场，入选重庆八大新地标之一、中国十大著名商业步行街之一，是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。项目共有7层，-2F为停车场，-1F至5F为超市、品牌商铺、主力百货、餐饮、影院等。LG层（-1F）主力百货(-1F至4F)UME影城（5F）生活超市（-1F）北城天街购物中心由7个楼层构成，-2层为地下停车场，其余分别由服饰、餐饮、娱乐、美容、服务、鞋、包、饰品、珠宝、钟表、眼镜、家居等组成。商业项目考察影像整个大楼属于回廊环绕式商业项目考察影像