房地产开发法律制度.

房地产开发法律制度华东交大理工学院房地产开发的规划管理法律制度房地产开发规划的基本原则•房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。城镇规划的概念•城镇规划是指确定城镇的性质、规模和布局，既指导城镇的长远发展，又具体部署城镇近期的各项建设的有关城镇发展综合部署。城镇规划是城镇开发、建设和管理的主要依据，是城镇发展的基础。城镇规划的作用•土地的不可再生性决定了它的稀缺性，合理利用城镇土地就更为必要。城镇规划在实现城镇土地优化配置、保证城镇建设健康发展方面具有重要作用，具体体现在以下几个方面：•1.城镇规划是政府调节土地资源配置的重要手段•2.城镇规划为房地产业的发展及其区位选择提供了有利条件。•3.城镇规划是有效实施城镇土地利用管理的科学依据。二、城镇规划的基本内容•城镇规划根据内容的不同可分为二个层次。•（一）城镇总体规划•概念：•城镇总体规划的要求：•总体规划的具体内容：•分类：•（二）城镇详细规划•概念：•任务：三、房地产开发用地出让、转让的规划管理总体要求房地产开发用地出让、转让必须纳入整个城镇规划。根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发用地的出让和转让，必须和土地的利用总体规划一致，必须做到土地使用权出让的投放量一定要与城市土地资源、社会经济发展和市场需求相一致，做到土地使用权出让、转让与建设项目结合，一定要克服那种无规划、不按规划办事、“先批地后立项”、“先用地后规划”的现象。•四、开发项目选址的规划管理•总体要求：•根据《城乡规划法》的规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。•建设项目的选址意见书需要提供建设项目的基本情况（项目的名称、性质、规模等）和建设项目的选址依据，主要包括经批准的项目建议书、规划部门意见、环境影响报告等。•五、建设用地规划审批管理•概念：•是指政府规划行政主管部门划定规划红线、发给建设用地规划许可证的过程，是开发建设用地取得的关键性一环，也是检验用地是否符合规划和落实规划的最后阶段。•法律规定：《城乡规划法》第三十八条•总体要求：•在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案•文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人•民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。••六、建设工程规划管理•概念：•建设工程规划管理主要是指房地产开发中各项建设工程项目的安排和布局，主要包括两个方面，一是建设工程规划许可制度，二是对房屋开发建设工程的规划检查、验收制度。•在城市规划区，不论是大型项目，还是小型项目，不论是永久性建筑，还是临时性建筑，均必须接受城市规划主管部门的统一规划管理。•主要内容：•七、城市新区开发和旧城区改造规划管理•总体要求：•城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。•城市新区：•旧城区的改建;•主要内容:第三节房地产开发企业法律制度•一、房地产开发企业的概念和特征•依据《城市房地产管理法》第30条的规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称“房地产开发商”。建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》第2条规定：“本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。”•特征：1.具有法人资格的经济组织；2.以盈利为目的经济组织；3.业务活动范围主要是房地产进行开发和经营；4.实行行业归口管理。•二、房地产开发企业的分类•我国的房地产开发企业，按照不同的标准，可作不同的划分。•1．按产权关系划分•2．按经营性质划分•三、房地产开发企业的设立•（一）设立房地产开发企业的条件•（二）设立房地产开发企业的程序•四、房地产开发企业的资质管理•《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定：“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。•（一）房地产开发企业资质管理的主要内容•（二）房地产开发企业的资质标准•（三）各资质等级的房地产开发公司的业务范围••五、房地产开发企业的终止•1．依行政规定、法院裁决而被撤销•2．自行解散•3．企业破产•4．其他原因第四节房地产项目招投标法律制度•一、招标投标管理体制•我国工程建设项目招标投标实行分级和分类管理的原则。•国务院发展改革部门指导和协调全国招标投标工作，对国家重大建设项目的工程招标投标活动实施监督检查。•国务院工业和信息化、住房城乡建设、交通运输、铁道、水利、商务等部门，按照规定的职责分工对有关招标投标活动实施监督。••县级以上地方人民政府发展改革部门指导和协调本行政区域的招标投标工作。县级以上地方人民政府有关部门按照规定的职责分工，对招标投标活动实施监督，依法查处招标投标活动中的违法行为。县级以上地方人民政府对其所属部门有关招标投标活动的监督职责分工另有规定的，从其规定。•财政部门依法对实行招标投标的政府采购工程建设项目的预算执行情况和政府采购政策执行情况实施监督。•监察机关依法对与招标投标活动有关的监察对象实施监察•设区的市级以上地方人民政府可以根据实际需要，建立统一规范的招标投标交易场所，为招标投标活动提供服务。招标投标交易场所不得与行政监督部门存在隶属关系，不得以营利为目的。•国家鼓励利用信息网络进行电子招标投标。•禁止国家工作人员以任何方式非法干涉招标投标活动。•中央和各省市建委的主要职责：•贯彻国家颁布的关于招标与投标的法律法规，监督指导招标工作；制定招标投标管理办法和实施细则；参加必要的招标和评标的组织工作；总结交流招标投标的工作经验。••市县招标办事机构主要职责：•审查招标单位是否具备资格；审查招标项目是否具备招标条件；审定标底；加强对评标定标的管理，确认决标的有效性；调节招标过程中的纠纷；对违反招标条件的单位和个人，做出处罚决定。•二、招标•（一）招标程序•（二）招标人及招标代理机构•（三）招标文件•（四）标底•（五）招标方式•（六）投标单位资格审查•三、投标•投标的实质就是建设工程项目承包人之间的竞争，目的就是从建设工程项目的发包人处获得承包权。从法律上讲，投标即建筑业企业应开发商的投标邀请，按照招标条件在规定的时间内，对开发商所作出的要约。•建筑工程的投标文件一般包括以下内容：•(1)综合说明；(2)按照工程量清单计算的标价及钢材、木材、水泥等主要材料用量，投标单位可依据统一的工程量的计算规则自主报价；(3)施工方案和完成拟招标项目的机械设备；(4)保证工程质量、进度和施工安全的主要技术组织措施；(5)计划开工、竣工的日期，工程总进度；(6)拟派出的项目负责人和主要技术人员的简历、业绩；(7)对合同主要条件的确认。•四、开标•开标应在招标文件规定的时间、地点公开进行，由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；检查无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。对于未通过资格预审的申请人提交的投标文件，以及逾期送达或者不按照招标文件要求密封的投标文件，招标人应当拒收。开标过程应当记录，并存档备查。•开标后，任何投标人都不允许更改标书的内容和报价，也不允许再增加优惠条件。标书启封后，评标、中标的标准和方法都不能改动。投标人少于3个的，不得开标；招标人应当重新招标。•投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当当场作出答复，并制作记录。•五、评标•评标是对投标文件进行审查、评议、比较，其根据是法定的原则和招标文件的规定和要求，这是确定中标人的必经程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责。•国家实行统一的评标专家专业分类标准和管理办法。具体标准和办法由国务院发展改革部门会同国务院有关部门制定。省级人民政府和国务院有关部门应当组建综合评标专家库。•六、中标•中标也称决标，是指经过评标选定最优的投标人。根据《招标投标法》第41条的规定，中标人的投标应当符合下列条件之一：(1)能最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；(2)能满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。中标人确定后，开发商应向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对开发商和中标人均具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应依法承担法律责任。