房地产金融 第四章房地产抵押贷款 (上财精品)

第四章房地产抵押贷款•第一节房地产抵押贷款的原理与种类•第二节房地产抵押贷款的运作•第三节房地产抵押贷款管理•第四节银行对抵押房地产的估价的审核第一节房地产抵押贷款的原理与种类•一、抵押与房地产抵押抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权的担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照有关法律的规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为。可设定抵押权的房地产主要有：•依法获得的出让土地使用权•依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权•依法获得的房屋期权•依法可以抵押的其他房地产房屋期权•指以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设工程期权抵押房地产处分所得价款的偿还顺序•支付处分抵押房地产之费用•扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费•按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金•剩余金额退还抵押人二、房地产抵押贷款及其种类•房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款•房地产抵押贷款抵押权的行使方法•房地产抵押贷款的种类三、房地产抵押贷款的基本特征•(一)是以抵押为前提建立的贷款关系•(二)是以房地产抵押为条件的贷款•(三)房地产抵押贷款的现实性•四、房地产抵押贷款的作用•(一)增强工薪阶层的购房能力、促进住房自有化和房地产消费市场的发展•(二)增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展•(三)发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展•(四)确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展•此外，为房产投资者提供资金支持，活跃房地产市场，为房产投资者获利创造条件。第二节房地产抵押贷款的运作•一、房地产抵押贷款的运作要素房地产抵押贷款的运作要素是指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。包括贷款资金来源、可以设定抵押权的房地产、房地产抵押贷款的贷款人、借款人、抵押权人、抵押人、借款合同、抵押合同及保险与公证等贷款偿还方式•到期一次还本付息方式•等额本息还款方式•等额本金还款方式等额本息还款方式•每月等额偿还贷款本息贷款本金×贷款月利率＝贷款本金×贷款月利率＋-------------------------------------（1＋贷款月利率）贷款总月数－1等额本金还款方式贷款本金•每月等额偿还本金＝--------------贷款总月数•每月偿还利息＝（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率•每月偿还贷款本息＝每月等额偿还本金＋每月偿还利息二、房地产抵押贷款的主要贷款品种•(一)房地产建设贷款→•(二)商业性商品房抵押贷款•(三)个人住房竞买贷款•(四)个人购房组合贷款•(五)个人住房转按贷款•国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证月均收入月物业管理费本次贷款的月还款额房产支出与收入比月均收入其他债务月均偿付额月物业管理费本次贷款的月还款额所有债务与收入比借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。个人住房竞买贷款运作的注意点:•与拍卖行协作，适当延长拍卖公告刊登至实际拍卖的时间•合理确定个人住房竞买贷款成数•个人住房竞买贷款的用途应限于购买拍卖的现房•对借款人的资格作适当约定个人住房转按贷款•是指银行对受让尚未还清住房抵押贷款住房的购房人发放的住房抵押贷款。•个人住房转按贷款的服务对象是已经在商业银行办理了个人住房贷款的借款人和符合商业银行个人住房贷款借款条件的第三人第三节房地产抵押贷款管理•一、房地产抵押贷款存在的风险•流动性风险•违约风险•抵押风险•利率风险和通胀风险•非抵押人过错又不属保险责任范围的抵押物灭失或毁损风险二、房地产抵押管理•房地产抵押管理包括抵押权设定的管理、抵押合同订立的管理、抵押物占管的管理、抵押登记的管理和抵押物处分的管理等内容。•房地产抵押管理一是要使房地产抵押具有超前性二是要确定抵押房地产是否能进入抵押交易市场，办理抵押的对方当事人是否有资格办理抵押，并且注意抵押物的时限性三是要及时办理房地产抵押四是及时办理抵押房地产保险五是对抵押物可以作出一些限制性约定六是加强对抵押贷款的还款监管三、房地产抵押贷款的其他管理•一是加强人员培训•二是建立健全房地产抵押贷款制度•三是加强贷款管理•四是实施房地产抵押贷款证券化•五是可要求借款人投保房地产抵押贷款偿还保险第四节银行对抵押房地产的估价的审核•一、抵押房地产价格评估的原则(一)合法原则(二)土地、建筑物分离估价，根据需要综合计价原则(三)最有效使用原则(四)替代原则(五)供求原则(六)预期原则(七)时日原则(八)公平原则(九)适法原则二、影响抵押房地产评估价格的因素•(一)抵押房地产价格的含义及其构成抵押房地产价格通常是指对作为贷款抵押物的房地产评估的价格，这个抵押房地产价格理论上应该是借款人不履行债务、抵押权人依法处分抵押的房地产时，该房地产所能够实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价格不过，实际评估的抵押房地产价格是房地产设定抵押权时的价格•实务上，房地产抵押价值指为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款。抵押房地产价格的构成•土地价格•建筑物价格(二)影响抵押房地产价格的因素•普通因素社会经济因素行政因素•区位因素行政区划关系的变更交通管制特殊政策房地产类别划分(二)影响抵押房地产价格的因素（续）•个别因素位置面积地质日照、通风和干湿建筑物的朝向、结构、内部格局、设备配置和施工质量建筑物的外观三、抵押房地产价格评估的主要方法•(一)成本估价法•(二)市场比较法•(三)收益还原法•在建工程的评估可以采用工程进度法•可贷额度＝借款人家庭月收入×（40%～50%）×贷款期限（月）练习题分别计算现行5年期住房公积金贷款和商业性住房贷款每万元借款的第一次月还款额（包括等额本息还款方式和等额本金还款方式）（采用基准利率）