开发公司组建方案(2014年6月)

1/24XXXXXX房地产开发公司组建方案（2014年6月）为进一步加强自建项目的管理，科学合理地配置资源，降低管理成本，避免管理重叠，提高管理效率，增强经营成本控制和项目运作力度，打造富有理想激情、创新意识以及良好合作精神的专业团队，实现保障房项目的市场化运作和公司化经营，按照“创新经营、可持续发展”的经营思路，本着“突出主业、力保重点”的原则，根据总经理专题会议精神，拟组建XXXXXX房地产开发公司，现制定方案如下：一、基本情况（一）名称。XXXXXX房地产开发公司（暂定名，以下简称开发公司）。（二）性质。国有独资公司。（三）注册资本。注册资本暂定为人民币万元，由市投资中心一次性注入，具体由市投资中心另行核定。（四）法定住所。待定。（五）经营范围。从事市投资中心授权委托的保障性住房项目的房地产综合开发和经营，具体包括：土地一级开发（拆除、污染治理）、前期手续、规划设计、工程建设、销售、出租和管理自建商业及配套设施、物业管理、房地产信息咨询等。2/24二、组建原则、方式和基本程序（一）组建原则1、开发公司是自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的企业法人实体和市场主体。2、开发公司以市场为导向，以经济效益为中心，增强市场竞争能力，优化资源配置，提高资源利用效率。3、开发公司依照《公司法》逐步进行规范，逐步建立起符合社会主义市场经济要求的管理体制和运行机制。4、开发公司以房地产开发为主要经营手段，精干主业，分离辅业，提高综合实力。5、开发公司的组建和调整，要统筹规划，精心组织，逐步推进，稳步实施，保证安全生产、队伍稳定和正常经营。（二）组建方式开发公司在项目经理部的基础上组建，成立公司筹建办公室。（三）基本程序组建方案论证—资产授权或划拨—报批手续—创立大会—登记注册。二、公司名称和性质开发公司以保障房项目开发为主业，以打造全国一流的保障房建设发展平台为目标，以市场化运作和公司化经营为手段，高标准、高质量、高效率建设保障房任务。3/24三、与中心的关系北京市保障性住房建设投资中心（以下简称市投资中心）出资组建XXX房地产开发公司（以下简称开发公司）。市投资中心作为项目投资人，授权开发公司负责市投资中心保障性住房的开发和经营，为开发公司承担的保障性住房项目开发任务提供建设用地、建设资金支持。开发公司是依据《公司法》设立的国有独资公司，严格按《公司法》规范成立和运作。开发公司受市投资中心的委托，完成市投资中心的保障房项目综合开发和经营业务，为市投资中心提供合格的产品和服务。（二）经营范围。从事市投资中心授权的保障性住房的项目开发、资产运行、经营管理，代表市投资中心开展保障性住房项目的开发，其中包括土地一级开发、前期手续、工程管理、资产运营、经营管理等服务。1、依法经营市投资中心投资形成并由市投资中心拥有的全部国有资产。2、从事保障房项目的开发、投资、建设、经营和管理，组织商业的销售。3、从事电能设备的成套、配套、工程建设与监理、招投标、物资经销、设备检修、科技开发，以及房地产开发、物业管理、中介服务等电力相关业务。4/244、经营市投资中心批准或允许的其他业务。三、组织机构（一）领导小组市投资中心作为出资人，成立保障房项目建设管理领导小组，对开发公司进行监督和管理，主要职责是：1、与开发公司签订保障房开发项目目标责任书；2、审定开发公司重大决策方案；3、审定开发公司国有资产租赁的重大事项，如超过万元以上的租赁管理项目；4、对开发公司的经营活动和执行国家关于国有资产与财务管理法律法规的情况进行监督；5、决定第三产业发展的重大问题。（二）董事会。根据《公司法》有关规定，开发公司不设股东会，由北京市保障性住房建设投资中心授权开发公司董事会行使股东会职权，决定公司的重大事项。开发公司设立董事会，成员3名。董事会设立董事长1名，董事长由市投资中心委派的董事担任，董事长为公司法定代表人。董事任期由公司章程规定，每届任期3年，可连选连任。董事会主要职权由公司章程规定。（三）监事会。开发公司设立监事会，成员3名，其中2名由市投资中心委派，1名为开发公司的职工代表。监事会设主席1名，由市投资中心委派的监事担任。董事、开发5/24公司经理和财务负责人不得兼任监事，监事任期3年，可连选连任。监事会主要职权由公司章程规定，开发公司监事列席董事会会议。（四）经营层。开发公司经营层由总经理、副总经理及财务总监组成。开发公司设总经理1名，副经理2名，财务总监1名，总经理、财务总监由市投资中心提名，副总经理面向社会公开招聘，由董事会聘任，市投资中心按干部管理程序考核。（五）部门设置。本着“科学合理、高效精干”的原则，公司拟设六个职能部门，为综合管理部（经理办公室）、前期管理部（规划设计部）、工程管理部、合同预算部（成本管理部）、财务融资部、资产经营部（营销策划部），以利于开发公司的经营运作及日常管理和协调，职能部门的设立和撒销需经开发公司董事会批准。五、公司的宗旨、目标和主要职责（一）宗旨。从市场需求出发，坚持科学发展观，坚持和创新现代企业管理经营理念，对市投资中心授权的保障房项目开发业务进行公开透明、公平竞争的阳光操作，实现市投资中心利益最大化。（二）目标近期目标：深化企业改革，转换经营机制，加快结构调整，优化资源配置，加强企业管理，建立现代企业制度；保6/24持企业稳定，增强企业市场竞争力，实现国有资产的保值增值。长期目标：坚持制度创新和管理创新，依托区位优势，发展壮大开发公司，对现有资源进行整合、包装，加大对保障房项目的开发，包括中介服务、物业管理、户外广告服务等，打造焦化厂、祥龙批发市场保障房等品牌项目，通过规模化、集约化、专业化经营，不断提高企业经济效益，实现企业经济效益和社会效益的最大化。（三）主要职责1、开发公司依法自主经营、自负盈亏，统一经营和管理XX公司授权的租赁经营性资产，并向XX公司承担国有资产的保值和增值责任。2、完善内部审计制度，建立经营业绩的评估和考核体系，实施效能监督，保护市投资中心的合法权益。3、通过租金、红利、股息以及其他利润分配方式收取国有资产收益，管理XX公司直接拥有的企业股权。1、完成市投资中心委托的综合开发任务。2、按照“五统一”目标，实施工程项目的建设。3、严格落实中心的成本管理目标。4、具体包括：规划设计、手续办理、市场营销和推广、工程建设等。7/24（四）权限1、按照干部管理权限和程序，任免和管理集团公司总部各部门和全资企业的领导人员；按法定程序和出资比例，向控股企业和参股企业委派或更换股东代表，推荐董事会、监事会成员。2、市投资中心授予的其他权限。六、人事管理1、开发公司工作人员可以为市投资中心编制，也可以是外聘人员。2、在开发公司工作的市投资中心编内人员，其工资福利待遇由市投资中心研究决定。3、开发公司根据工作需要，可向社会公开招聘工作人员，其工资福利待遇由开发公司确定并支付。七、组织架构八、部门设置九、项目经费建设单位管理费代建管理费常营、高米店、银地十、薪酬和人事制度8/24执行公司的标准，在现有岗位的基础上提三级。十一、绩效考核一、管理体制焦化厂项目的组织指挥运行机构实行两个层级管理，拟设立决策层和执行层。（一）决策层——焦化厂保障房建设项目管理总指挥部，由市投资中心组建。总指挥部总指挥、副总指挥由市投资中心领导班子成员担任，成员由市投资中心业务相关部门组成。市投资中心在制订企业发展战略、调整结构、协调利益等方面发挥主导作用，是投融资、资本运作、建设管理、运营管理等重大投资、经营活动的决策与管理中心。市投资中心依照法定程序检查、考核项目管理公司业务经营状况。（二）执行层——焦化厂项目管理公司作为市投资中心的全资子公司，由市投资中心出资和委派人员组建。项目总经理由焦化厂保障房建设项目管理总指挥部副总指挥兼任，副总经理由市投资中心中层干部选派担任，项目管理公司部门主要管理人员由市投资中心职能部门人员选派组成，其他管理人员可根据工程进度适时采用劳务派遣方式聘任。焦化厂项目管理公司是自主经营、财物独立核算的法人实体，遵守市投资中心章程，执行市投资中心有关发展战略、结构调整、专业分工等重大决策，人事调派任免由市投资中心统一部署，工作业务实施焦化厂项目全过程的组织管理，并接受市投资中心有关部门的业务指导和管理。二、组织架构焦化厂项目管理公司隶属于市投资中心，运作资金由市投资中心提供支持，以开拓保障房运作产业链为核心，为市投资中心保障房建设服务。市投资中心为最高权力及决策、监管机构，项目管理公司以市投资中心战略发展计划制定工作目标，实现自我管理。本着“科学合理、高效精干”的原则，公司拟设六个职能部门，为综合管理部（经理办公室）、前期管理部（规划设计部）、工程管理部、合同预算部（成本管理部）、财务融资部、资产经营部（营销策划部）。公司组织架构图如下：9/24三、人员配置人员配置以精简高效为原则，其中：1、项目经理设置2人。其中：（兼）总经理1人，副总经理2人；2、综合管理部（经理办公室）设置2人。其中：部门经理1人，内业主管1人；3、前期管理部（规划设计部）设置3人。其中：部门经理（兼总工程师）1人，前期手续办理1人，设计管理1人；设计管理岗位人员配备不齐全的，利用设计单位和监理单位的专业人员，加强设计质量的监控。前期手续办理的过程中，以我方为主，涉及到相关专业部门的，利用专业单位的力量完成相关手续的办理。4、工程管理部设置11人。其中：部门经理1人，土建工程师4人，安装工程师2人，水、电工程师2人，市政工程师1人，资料员1人；上述岗位人员配备不齐全的，利用监理公司的专业人员，加强相关环节的管理。5、合同预算部设置2人。其中：部门经理1人（兼招投标），概预算师1人。上述岗位人员配备不齐全的，利用造价咨询单位的专业人员，加强相关造价的管理。6、财务融资部设置3人。其中：部门经理1人（兼任会计），投融资主管1人，出纳1人；7、资产经营部（营销策划部）设置2人。其中：部门经理1人，商业开发与租务管理1人。共计：25人。四、工作职责（一）工作内容焦化厂项目管理公司是市投资中心自建工程项目实施阶段项目管理的责任主体，承担市投资中心职能部门负责的项目管理职能之外的项目实施全过程的组织管理工作，从施工图设计开始，对工程土建、装修、设备安装等实施阶段的进度、质量、安全、投资控制、文明施工、廉政建设等方面的工作负主要管理责任。主要职责是：1、负责编报工程项目的总体、年度、季度计划及月施工计划，并组织实施；10/242、负责制定项目管理部安全生产管理、质量管理、文明施工管理等制度，编制应急预案、创优规划、重大生产活动办法，并组织实施；3、负责施工图设计阶段（含）以后的勘察设计管理工作；4、负责向设计、施工、监理单位提供所需的前期规划、测绘、勘察资料，督促各单位在实施过程中进行的各项测量（含地形图补充测量）、周围环境详细调查工作；5、在初步设计基础上，组织进行管线综合详细设计；6、负责变更设计管理工作；7、负责组织工程前期各专项工作的实施；8、负责办理永久使用的上水、雨水、污水、热力、燃气、道路等外部市政的报装及委托并完成设计文件及办理相关许可证；9、负责组织施工阶段环境安全风险源的识别、评估、专项设计、方案实施等管理工作；10、负责定期组织安全质量例会，定期组织员工安全质量培训；11、负责办理施工许可证、安全监督备案、质量监督备案等手续；12、负责项目合同管理，组织责任范围内的合同谈判和签订工作；负责在工程实施阶段对施工、设计、监理等单位的合同管理、费用支付、建设资金流向的核查及履约评价工作；13、负责对合同中暂定金项目、索赔费用、增补清单、新材料定价的初审及上报；14、负责工程量的计量、审核、计量支付、变更洽商审定和竣工结算工作；15、负责甲供物资材料的供应管理，履约评价及计量支付工作；16、负责项目信息化建设工作，负责施工监测、第三方监测管理工作；17、负责编制项目管理部费用预算，控制项目管理部各类费用包干使用；18、负责工程建设档案的管理工作；19、根据实际需要，申报员工需求、临时借用专业技术人员意见，报市投资中心批