对系统评价法的理解与应用

对系统评价法的理解与应用***（*********************）摘要：现在企业是一个复杂的系统表现在因素众多、关系复杂、功能综合、目标多样。因此对这样的企业必须借助于现代科技的最新成果采用科学的、系统的、综合的评价思想和方法。对于一个工程项目也是如此。一般来说，系统评价法多用于企业效益评价，系统评价法从技术和经济两个方面对所设计的各种系统方案进行评价，其目的是通过分析和评价从中选择在技术上是先进的，在经济上是合理的最优系统方案。目前的房地产项目的可行性研究大多只注重该项目是否盈利，往往忽视了其余客观因素，例如人口、收入、购买力政策等等，只有全面考虑了系统中的各个要素，才能保证可行性分析的有效性。本文将以武汉远洋心汉口住宅项目为例，对其使用系统分析法来探讨其可行性。关键字：系统评价法可行性分析正文：一、项目可行性研究的内容可行性研究是指在投资决策之前，对拟建项目进行全面的技术经济风险分析，在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据，其旨在评价项目建设的可行或不可行，它是项目投资前期工作的核心，是投资建设程序的重要环节。目前何继志认为房地产项目可行性研究的评价存在三个难点在于：1.基于房地产项目开发周期时间长，项目可行性研究的准确性受国内宏观调控政策的影响；2.目前国内房地产市场的信息较混乱，还没有权威准确的调研数据和市场分析，因此不同的数据来源可能导致不同的评价结果；3.国内只有部分房地产企业已经上市，因此大部分企业融资难度较大，如何在开发项目中使自身资金平衡，也是可行性研究是否成功的前提。二、系统评级法及其理论系统评价法的主要内容:系统一词来源于古希腊语，是由部分构成整体的意思。钱学森等学者对系统的定义为：系统是有组织的或是组织化了的总体，以及构成总体的各种概念、原理和规则的相互作用及相互依赖要素的集合。系统即为若干要素以一定结构形式联结构成的具有某种功能的有机整体。系统中各要素不是孤立地存在着，每个要素在系统中都处于一定的位置上，起着特定的作用。要素之间相互关联，构成了一个不可分割的整体。要素是整体中的要素，如果将要素从系统整体中割离出来，它将失去要素的作用。系统论的基本思想方法，就是把所研究和处理的对象，当作一个系统，分析系统的结构和功能，研究系统、要素、环境三者的相互关系和变动的规律性。系统的目的在于调整系统结构，各要素关系，使系统达到优化目标。评价是一项技术工作，评价是决策的主要依据，但是重大的问题决策往往还有许多看不见的（或者不公开的）因素在起作用，这些因素往往难以纳入评价分析的工作中，根据以上问题，系统评价法可以综合各类因素，使评价工作实现科学化。系统评价法包括以下几个方法：（1）多指标方案法：当面临的问题为单一因素时，其评价工作通常是容易进行的，但当面临的问题为多因素并且因素之间相互冲突时，评价工作就困难很多，对于这样的问题，可采用多指标方案法；（2）价值评价法：适用于定量指标的综合评价，可以较好的分析多级指标值的加权平均，判断估算整体经济价值，价值评价法主要用于产权转让、企业重组、融投资以及企业并购行为；（3）模糊综合评定法：基于模糊数学的综合评价方法，适用于定性、定量的指标综合，将模糊问题定量化，从而可用传统的数学方法来分析与处理，模糊综合评定法具有结果清晰、系统性强的特点，能够较好的解决模糊的、难以量化的问题，适合各种非确定问题的解决；（4）层次分析法：层次分析法是一种将定性与定量分析相结合的系统分析法，是适用于分析多目标、多准则的复杂公共管理问题的有力工具，它具有思路清晰、方法简便、适用面广、系统性强等特点，便于普及推广；（5）多级综合评价法：由底层至高层逐级综合，先计算最底层的单指标评价，然后由下而上，逐级综合；由于房地产项目涉及到许多可量化与不可量化的指标，且有些指标之间相互冲突，所以在这次的应用中，采用的是多指标方案法。三、远洋心汉口的评价体系和目标的构建本次应用的对象是武汉于2015年11月开盘的楼盘远洋心汉口3．1评价指标构建3.1．1项目区位指标远洋新项目位于汉口的中央核心商务区——王家墩CBD。远洋御峰（k5地块）是远洋地产在k5的首发地块，它地处发展大道二环线与青年路交汇处。南面紧邻王家墩CBD。东面15分钟路程之内可以到达菱角湖商圈、西北湖商圈和武广商圈。北面就是常青公园。项目周边配套齐全，三公里范围有汉口最顶级的城市配套。项目门口就是主干道青年路和发展大道。可以看出远洋心汉口项目所在区位，投资潜力相当大，并且创造高额利润可能性也相当大。3.1．2项目规划指标项目数值单位区县江汉占地面积24832平方米入住2017年10月产权年限70年总户数1684户绿化率21%开发商远洋地产所属商圈汉口核心建筑面积800000平方米建筑类别高层、板楼容积率5．01物业费2．75元/平方米/月物业公司远洋基业物业管理有限公司3．1．3交通条件指标项目南边紧邻二环线上桥匝道，项目东侧为连接二环线和三环线的交通要到——常青路，驾车经二环、三环前往武汉市内十分便利。但由于距离武汉火车站较近，二环和常青路经常拥堵。公交出行方面，项目售楼部所在的K11地块前面就是发展大道复兴二村公交站，有10条公交线路经过，可直达硚口、后湖、东西湖、徐东和光谷。轨道交通方面，远洋心汉口距离地铁2号线汉口火车站约1公里，距离2015年底通车的地铁3号线王家墩北站约1.3公里，都需要步行15-20分钟。距离项目最近的是地铁7号线，地铁7号线一期起于东方马城，终点野芷湖，全长30.85公里，计划2017年建成通车。而远洋心汉口预计2017年交房，交房时即可享受地铁便利。3．1．4项目景观及土地现状指标项目周边绿化尚未完善，景观较差。周边有中城悦城、海马公园、泛海系楼盘、武汉天街、CBD楚世家等楼盘，将武汉CBD中心围绕其中。3．1．5项目周边配套远洋心汉口周边配套较为全面，但缺少大型商业综合体，多为中小型商铺，能满足基本需求。以医疗配套为例：3．2目标的构建2015年，房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势，连续四年走低。沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为31.26%、29.82%，同比分别下降1.87和2.35个百分点；沪深、大陆在港上市房地产公司的净利润率均值分别为9.20%和14.61%，较上年降低2.35和2.21个百分点。受行业供需关系变化影响，房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入，导致利润空间被削薄，此外，一、二线城市土地市场的火爆推动土地成本走高。由于项目所处区位条件良好，且符合未来的城市发展方向，因此项目的最终净利润率需达到行业平均项目收益率。远洋地产为大陆在港上市公司，故本项目净利润率应达到9.20%以上。利用系统评价法的全局特点，最后需要对金融城项目进行整体综合评价，将多种开发因素整合，得出科学的可行性研究。四、远洋心汉口项目背景4．1宏观背景4．1．1武汉市规划情况武汉市湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。到2020年，市域城镇建设用地控制在688平方公里以内，主城区城市建设用地控制带402平方公里以内，人均城镇建设用地为91.6平方米，主城区人均建设用地为89.6平方米。因为随着武汉大规模城中村旧城改造的结束，土地供应开始减速，而旧城改造步伐相对较慢。但供应量减少并不意味着土地市场行情不好。武汉土地出让金达到645亿元，相比2014年微降4.86%，平均楼面地价则上涨了35.5%。相比于上海市目前仅余60平方公里建筑用地，武汉建筑用地余量明显宽松。（数据来源：武汉市规划局）从下图中可以看出，在2010年发布的2006年至2020年总规划中，远洋心汉口所在的江汉区仍属于优化中心城建设区。4．1．2武汉市人均收入与购买力2月15日，武汉市统计局联合国家统计局武汉调查队发布数据，2015年，武汉市居民年人均可支配收入32478元，比上年增长9.6%。其中，城镇常住居民人均可支配收入36436元，增长9.5%。人均购买力并不高，但正在飞速提高的过程中。4．1．2存贷款情况据武汉统计局发布数据，截止2015年下半年，武汉地区金融机构本外币各项存贷款余额突破3.5万亿元。其中，存款余额19004.99亿元，逼近2万亿，比去年同期增长15.0%，比年初增加2387.30亿元，同比多增1054.57亿元。各项贷款余额16300.21亿元，增长16.7%，增速创年内新高，比年初增加1831.73亿元，同比多增669.21亿元。武汉公积金贷款最高上限为50万元，可以看出武汉市民潜在购买力较强。4．2武汉市住宅市场分析4．2．1交易量与价格2015年中，主要城市住宅成交面积、省会城市住宅交易面积武汉市皆为收尾，但是在全国主要城市商品住宅成交均价中并未达到前十名。成交量居全国之首，但房价相对较低，近几年来，武汉市人均收入涨幅均大于房价涨幅，2015年武汉房价收入比也下降至8.1，收入跑赢房价，武汉市民对房价的承受力增强，2014年武汉年收入12万元以上人群比上年增长14.56%，其中20万元以上占奖金40%，收入的增长尤其是高收入群体的大幅度增长，在提高购房者的心理价位的同事，也是的高端楼盘的需求大幅度增长，同时武昌中心、汉口、光谷、沌口等高收入群体较集中的片区及周边也不断推出高端产品，拉高区域均价。汉口中心区的价格达到最高，高达14912元/平方米。4．2．2库存情况仅2016年五月，武汉市共有10个项目开盘加推，且中心城区供应量较大。价格方面，万元以上房源成交量减少37.0%；但高端住宅方面仅有14.1%的减少，尤其是每平方米20000元以上房源，成交量反而有所增加。4．2．3需求情况2015年武汉房地产市场放量明显，在短期内极大的缓解了住房刚需购房压力，并刺激改善性需求入市，使市场进入去库存周期。2016年上半年市场热度将持续，各区域及各地产的分化情况明显，而下半年受经济增长乏力影响，市场将回归理性。4.3项目风险分析由于远洋心汉口的均价已确定为14000元/平方米，故本文省略去了竞品分析与价格判断的部分，直接引用现销售价格为项目价格。经过20年的发展，如今的房地产开发，收益与风险并存。系统评价法中，已经将风险要素单独列出，并着重提示需要在项目前期详细分析项目可能遭遇的风险的情况，因此在写字楼项目可行性研究中就必须科学的预测项目将来的风险情况，这样才能综合的考虑项目的整体利弊，同时也能在项目开发过程中有的放矢，做到对项目风险的提前准备，将风险降到最低。本文将采用SWOT分析法。4.3.1优势分析(1)远洋心汉口位于武汉CBD周边，今后何以享受到武汉开发中心区所带来的发展利好。(2)远洋心汉口位于多个地铁站附近，周边地上公共交通发达，具有较好的交通优势。(3)相比于周边楼盘，远洋心汉口的均价更低，易吸引消费者购买。4.3.2劣势分析(1)远洋心汉口所在区位还有较大较密集的城中村，区域形象一般。(2)目前远洋心汉口附近缺少大型商业综合体，前期将给业主带来不便。4.3.3机会分析(1)根武汉市规划，CBD区域仍然是建设重点，还将进一步提升购房需求。(2)远洋地产从福星惠誉公司收购该片区时，该片区已经完成拆迁，可以随时开始建设。4.3.4威胁分析(1)远洋地产2015年半年报显示，集团有息负债总额达460亿元。2015年末又发型债券50亿，而远洋心汉口建设投资需90亿元，恐有资金断裂风险。(2)将来武汉心汉口周边还将开发多个高端住宅，竞争压力大。4.3.5应对策略远洋心汉口可以采取以下策略：(1)远洋心汉口位于重点开发区附近，周边配套将会有快速提升，预计今后能够有效的弥补现有区域形象及配套不足的问题。(2)强化远洋新汉口CBD的概念，强调自身的交通优势(3)可适时延后建设，保证资金链正常。4.4技术经济评价在详细评价分析了金融城项目的各类要素后，如果各要素指标均良好，那么项目就具有开发的可能性，4.4.1项目初步方