土地管理学专题7城市土地市场管理

专题六城市土地市场管理课前思考•1、为什么要加强对城市土地市场管理？•2、什么是市场机制？•3、什么是土地市场？•4、我国城市土地市场管理制度有哪些？目录一、概述二、供需调控三、价格管理四、微观管理引语•1、为什么要加强对城市土地市场管理•（1）土地资源流失、浪费严重•第一：是盲目的开发区热，尽管国家级开发区不足50个，但实际上开发区遍布全国各地。•第二：有些城镇规划，强行征用耕地作为建设用地，设计几条街，然后店面房基地高价拍卖，据初步统计根据2010年一份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》，北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重闲置土地灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地，特别是房地产商有意囤地。•（2）国有土地收益的大量流失•土地倒腾成为某些人敛材的目标、腐败的温床，据测算；我国目前每年流失土地收益近百亿元。•（3）城市土地市场管理不规范，使企业经营成本提高，许多企业不堪重负。•第一：是发达地区企业因地价太高向周边地区迁移，•如沿海→内地。•第二：使落后地区打出“免费用地”吸引投资。土地市场极不规范，处置权随心所欲。（4）土地产出不高，效益很低世界上11个特城市土地产出情况表（2002年数据）城市名称城市面积km2建成后面积km2城市人口（市区万人GDP（亿美元）GDP/km2（万美元）开罗214.2214.2640.648.32255圣保罗16096001138131121850北京10807.870084559.4849香港1070.179576.1639.380924上海634051029.2783.4888.4859德里14851485622824.115550东京2059514.89816.35072.998524汉城605.4605.41057.74106772曼谷1568.797.8517.5193.219755巴黎1507105.4215.216115275罗马1580192281.2494.8825775•（5）政府在土地上的收入状况•政府通过一级土地市场，获取了数量可观的地租收入；企业则在二级土地市场上，通过重新配置土地资产、大量融资。•土地市场收入单位；亿元年度一级市场收入（政府）二级市场收入（企业）2000年624.963158.172001年1318.097178.47一、概述•（一）几个需要理解的关键词•1、市场机制？•2、土地市场？•3、基准地价？•4、地价指数？•（二）城市土地市场•1、概念狭义：土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所（如土地交易所、不动产交易所等）。广义：土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。2、城市土地市场的特征（1）交易实体的非移动性表现：交易对象不可移动，仅发生产权的转移。（2）土地市场的地域性表现：供求状况、价格水平、价格走势均是地区性。（3）土地市场的垄断性表现：土地市场的不完全竞争和土地价格不完全有供求关系决定。（4）流通方式的多样性表现：招（招标）、拍（拍卖）、挂（挂牌）等形式。（5）土地供给弹性小表现：土地是不可再生资源，总量不变、土地自然供给完全无弹性。3、土地市场的内容---土地所有权和土地使用权分离，所有权属国家，使用权属承租人；---使用权实行有偿、期限出让，到期收回或通过续租土地使用权合同允许承租人继续使用权；---土地使用权出让后，在规定使用期限内，允许使用人借助中介媒介转让、出租、抵押土地使用权；---根据地产第一、房产从属的原理，以土地使用权交易形式的市场活动，其实质系土地使用权交易，且交易价格的主体是地价。4、城市土地市场类型各类用地市场：由不同用途的土地利用所决定的，包括商业、住宅、工业、学校、事业、公共用地等。城市产权市场：由权利类型所决定的，即土地所有权和土地使用权及他项权力，其中，土地所有权市场是不存在的，土地所有权不能进行交易，因此，土地产权市场实际上是土地使用权市场。•5、城市土地市场层次结构城市土地一级市场交易对象：土地所有者和使用者之间交易方式：出让、出租、入股性质：垄断性市场城市土地二级市场交易对象：土地使用者之间交易方式：转让、转租、抵押、入股性质：竞争性市场•6、运行机制城市土地市场机制供需机制、竞争机制、价格机制发挥作用的条件是有一个有效而稳定的产权制度城市土地市场宏观调控机制国家市场企业宏观调控反馈市场机制•市场机制定义：指在商品经济条件下社会活动的各个环节和各个组成部分、通过市场建立内在的有机联系，由市场上供求关系、企业竞争、价格涨落、利率高低等带动和制约整个经济机体的运动和发展。是市场的各种要素，包括价格、供求和竞争等因素之间互为因果，相互制约，各自发挥功能，又共同发挥功能的这种联系和作用。其核心：价格机制•计划经济体制（计划体制）定义：又称指令型经济，是一种经济体系，而这种体系下，国家在生产、资源分配以及产品消费各方面，都是由政府或财团事先进行计划。由于几乎所有计划经济体制都依赖政府的指令性计划，因此计划经济也被称为“指令性经济”。与计划体制的比较优点市场机制的反应比较的敏捷，市场机制的近乎无穷多的市场主体随时都在关注着市场信息，所以市场的微妙变化容易被捕捉到。每一个主体根据自己获得的信息进行自己的判断，采取不同的策略,导致了市场策略的多元化特点。缺点市场信息存在真伪之分市场信息有整体性信息和局部性信息之分。市场信息有长期性信息与短期性信息之分。市场选择的多元性很可能导致市场的混乱无序。7、城市土地市场管理概述（1）必要性1）城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的土地市场的客体土地的不可移动性土地具有保值并不断增值的特性2）城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理由于缺乏有效的宏观管理和调控，土地开发和供给存在一定的盲目性城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失吸引外资，盲目地价优惠划拨土地使用权非法转让、出租，导致土地隐形市场活跃城市土地资源配置不合理城市内部，优地劣用商品房大量空置，城市土地隐形浪费严重区域间无序竞争，低水平重复建设严重，导致产业结构趋同，城市土地宏观配置不合理城市土地利用率低，城市规模不断向外膨胀，导致城郊耕地大幅减少（2）管理的原则–整合性利益原则：个体与整体、局部与全部、目前与长远利益相统一采取特殊措施，重点保护国家利益切实保护土地市场交易各方利益–平等对待原则参加土地市场活动的市场主体在土地市场中的身份是平等的市场交易行为是平等的，土地交易者在等价交换的基础上公平交易–控制与弹性管理原则–依法管理的原则（3）管理的内容–宏观管理：对土地市场进行干预•城市土地市场供需管理•城市土地市场价格管理–微观管理：对城市土地市场主体、客体和交易程序进行管理二、城市土地市场供需调控（一）城市土地供需范畴城市土地供需总量与供需结构城市土地存量供需与增量供需城市土地资源性供需与资产性供需城市土地所有权供需、经营权供需与使用权供需城市土地一级市场供需与二级市场供需（二）城市土地市场供需平衡模型与调控机制1、城市土地市场供需平衡模型•城市土地供需平衡是一种动态平衡，是城市土地供需运动从暂时的不均衡走向均衡的趋势，虽然从某一时点上供需不相等，但从某一时期整体上来看，供给与需求是一致的。•城市土地供需平衡，既包括供需结构平衡，又包括供需总量平衡；既包括一级市场供需平衡，又包括二级市场供需平衡。假设条件：一级市场土地总供给为S1，土地总需求为D1，某类用地的供给为S1h，某类用地的需求为D1h二级市场土地总供给为S2，土地总需求为D2，某类用地的供给为S2h，某类用地的需求为D2h结论：–城市土地供需平衡模型：S1=D1;S2=D2；S1h=D1h;S2h=D2h–城市土地供需不平衡四种情况：S1h＞D1h：说明一级市场土地供过于求，表现为城市中有大量未开发的闲置土地S1h＜D1h：说明一级市场土地供不应求，表现为城市内没有未开发的闲置土地，且建筑密度和建筑容积率极高S2h＞D2h：说明二级市场土地供过于求，表现为大量的土地未脱售而空置S2h＜D2h：说明二级市场土地供不应求，表现为居民住房和营业性用房极为紧张（三）城市土地市场供需平衡调控机制1、城市土地市场供需平衡的市场机制价格机制S1h＞D1hPhS1h=D1hD1hS2hS2h＞D2hWhS2h=D2h注：Ph为房地产投资需求；Wh为房地产价格利率机制：资金市场机制–利率能促使房地产开发公司选择适当的投资方向和投资规模–利率能引导资金合理流动S1hD1hS2hD2h完善的城市土地市场包括：城市土地供需各方是真正的市场主体•产权独立•自主进行市场决策•追求自身最大经济利益完善的城市土地市场体系•城市土地市场应包括一级市场和二级市场•城市土地一级市场覆盖度要大•要有完善的房地产金融市场的支持•要有完善的中介服务市场与之配套价格由市场供需状况决定2、城市土地市场供需平衡的宏观调控机制（1）对一级市场土地供过于求的调控（S1h＞D1h）首先应控制城市土地总量供给，稳定S1h加强城市规划管理提高农用地特别是耕地的价格建立耕地用途管制制度其次，应刺激开发公司开发闲置的城市土地，使D1h增大–对城市土地价格实行“最高限价”管制，降低开发公司的土地成本；对土地开发给予适当优惠，降低有关税费征收标准–开征城市土地市场闲置税费并逐步提高其征收标准，以此提高空地的持有成本，避免空地投机活动，从而达到提高城市土地利用率的目的（2）对一级市场土地供不应求的调控（S1h＜D1h）–建立城市规划的反馈机制，及时修编城市规划，适度扩大规划限额–在新编规划的范围内，适时、适度降低农地价格，使S1h有计划地增加（3）对二级市场土地供过于求的调控（S2h＞D2h）首先要控制S2h进一步增大的趋势，其次应刺激居民对商品住房的需求，使D2h趋近S2h。–控制一级市场土地增量供给–适度降低商品房价格–在我国，还应加快住房福利化向住房商品化转变的改革进程，扩大二级市场的有效需求；加快建立现代企业制度，扭转目前企业效益普遍低下状况（4）对二级市场土地供不应求的调控（S2h＜D2h）–政府放松对土地价格管制，使房价随行就市–适度降低土地开发贷款利息，提高购房贷款利率（四）城市土地市场供需调控的“三维立体结构”•城市土地市场供需调控的方向–选择调控目标–确定调控措施的作用方向：刺激土地市场发展；抑制土地市场发展•城市土地市场供需调控的时间–考虑供需调控措施的决策时间–考虑供需调控效应的滞后时间–考虑调控效应的惯性•城市土地市场供需调控的力度–土地经济波动的幅度–调控手段从采用到产生效应的滞后时间–调控效应惯性大小–调控环境准确掌握土地市场运行的状态和变化趋势超前采取调控措施密切注意调控效应作用方向向上作用方向向下（五）城市土地市场供需调控的政策工具1、发展计划和规划（1）发展计划：长期计划、中期计划和年度计划–土地利用年度计划存在的问题：计划编制往往流于形式，脱离实际，不具备操作性出让计划缺乏约束力出让计划不公开，透明度低在计划管理中农用地转用指标没有分类，造成混乱解决措施：–应分类下达农用地转用计划–年度土地利用计划要在土地利用总体规划的指导下从紧编制•严把土地利用总体规划调整修改关，从源头上控制不合理用地•科学测算和分配农用地转用计划指标–切实加强计划执行情况的检查考核–将土地利用年度计划与土地集约利用结合起来–建立新的土地供应审批程序•旧程序：计划立项→规划选址→土地审批•新程序：用地计划→计划立项→规划选址→土地审批–提高土地供给计划的透明度（2）土地利用总体规划和城市规划土地利用总体规划对土地市场的宏观调控作用：–确定建设用地总量和耕地保有量的控制指标，制约城市土地市场的土地供给总量–县级土地利用总体规划以划分土地利用区的形式明确了土地用途，土地用途的转变受土地用途管制制度的制约–土地利用总体规划是土地年度计划编制的重要依据城市规划对城市土地市场宏观调控作用：–用地使