利益博弈视角下小产权房的经济学思考_许海燕

＊利益博弈视角下小产权房的经济学思考★许海燕梅昀张汉江[摘要]小产权房因其价格优势受到众多城市中低收入阶层的热捧,尽管建设部发布了小产权房的风险提示,但却未能抑制其交易的火爆,引起社会的广泛关注。小产权房的出现打破了现有房地产市场的法律法规,打破了土地一级市场的垄断。小产权房的存在是对我国现行土地制度存在的某种不合理的现实批判和否定,体现了在土地利用方面存在着城乡不平等。为了更好地解决“三农”问题和促进城市化的良性发展,政府应接受市场经济运行的规律,改革与市场经济内在要求严重冲突的土地制度,让农民充分实现对土地的权利。[关键词]小产权房;利益博弈;纳什均衡[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1006—012X(2008)—05—0140(04)[作者]许海燕,华中农业大学经管-土管学院研究生,湖北武汉430070梅昀,硕士,副教授,华中农业大学,湖北武汉430070张汉江,华中农业大学文法学院研究生,湖北武汉4300702007年6月18日,建设部发布了关于购买新建商品房的风险提示,宣布“叫停”小产权房,再次重申了小产权房不受法律保护。按照相关法规,我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售,因此在集体土地上开发修建的住房不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。但是,小产权房在现实中却客观存在,并变换着各种形式进行销售,从而引起社会的热议。本文研究的“小产权房”是指在我国现有的土地制度下,在农村集体土地上建设的房屋,未经规划、未缴纳土地出让金等费用而向集体组织之外的居民销售,但双方约定没有国家的土地使用证和房屋所有证,只有由乡政府或村委会颁发的房屋所有证明,其载体是已有的经营性土地或已有的宅基地而不是需要保护的耕地。对此,笔者无意评价小产权房的是非曲直,而是仅仅从经济学的角度客观地对该问题作出一定的探讨,以回应这一社会的焦点问题。一、合法化之争:我国小产权房的现状解读小产权房在我国已有10多年的历史,它最初起源于民间,即农民将自家宅基地上的房屋出售或出租给他人。[1]但近年来,随着房地产开发步伐的加快和交通条件的改善,小产权房与一般商品房已经连成一片,二者在地理位置上的差异已经缩减甚至消失。更直接更现实的原因是城市商品房价格飞速上涨。而小产权房的价格仅相当于城市商品房价的25%～30%,一时成为众多城市中低收入阶层眼中的“热山芋”,并迅速在全国涌现。尽管建设部发布了小产权房的风险提示,但却未能抑制其交易的火爆,从北京到其他地方,小产权房的交易依然供需两旺。而这在社会上也引起了很大的争论。(一)关于小产权房的观点交锋美国三一学院教授文贯中认为,“……理性的选择,不是逼迫小产权房市场向大产权房靠拢,而是结束大产权房市场的垄断,使大产权房向小产权房市场靠拢,达到降低城市房价的目的。改革目前的土地制度,允许农民的土地直接入市,与国有土地同市同价。”[2]卢绪海也提出小产权房亟待法律保护,并建议有关部门应大胆地推动小产权房合法化,这不仅维护了广大农民及工薪阶层的利益,而且对于抑制过快上涨的商品房价格也不失是一个好办法。[3]＊基金项目:国家自然科学基金项目“大中城市城乡结合部非农建设用地扩张机理与调控方法研究”(批准号:70473029)阶段性成果。140JTG2008年第5期经济体制改革豪尔斯房地产咨询服务有限公司总经理李小宁则表示不土地问题是农村一切问题的核心,而农村土地产权制度能使“小产权房”合法化。他将小产权房和普通商品房比作又是农村土地制度的核心。农村土地产权主体不清、产权界事实婚姻与合法婚姻的关系,认为“小产权”房的存在应该定不明、产权结构和制度不合理是我国土地资源开发利用失属于我国从计划经济向市场经济转轨中的遗留问题,造成事控、农民基本权益得不到有效保护和土地流转隐形市场”“实婚姻和合法婚姻的共存,当价格接近时没有太大的反应,存在的根源。同时,当前集体建设用地的唯一合法方式就是当市场价格急剧拉开时这种共存就产生冲突了,就会对现行“低价征用”,政府以较低的成本从农民集体手中取得土地所房地产市场产生冲击,如果把小产权房看成“事实婚姻”的有权,再以高价将土地使用权转让,轻而易举地从利差中获话,如果承认它的合法性,就等于对受法律保护的合法婚姻取巨额地租。于是,大肆征用农地成为地方政府的“谋财之的不公。同时他也提出了叫停小产权房必须考虑后续问题。[4]道”。而从农村集体和农民的角度来说,这种“低价征用、高董正伟从一个律师的角度为小产权房提出了一条合法化价出让”的流转方式无疑侵害了他们的利益。农民不仅丧失出路。他建议政府应该立法鼓励“合作建房”,把“小产权”了保护土地的积极性,而且在追求土地增值收益过程中意欲房纳入合作建房体系是解决“小产权”房问题的较好办法。将农地直接入市或非法变更为建设用地。[8]而兴建并转让小产鉴于目前“小产权”房没有土地使用证和房产证、购房者权权房无疑是使土地增值的重要途径。因此,小产权房的产生益得不到保障的情形,可以现有的小产权房居住小区为单位,与我国现行的农地制度密切相关。“购房者”联合起来达成合作建房协议、补交土地出让金,办理合法的房产手续,尔后组建自己的业主委员会。这样既解二、模型化考量:各方利益主体的博弈分析决了“小产权'房的合法化问题,又避免了商品房正常开发程序的高房价。[5](一)完全信息下地方政府与农民的博弈中国新闻周刊记者刘彦、谢良兵也对“小产权房”的合地方政府作为行政权力的行使者,代表国家行使土地征法化途径进行了探讨,认为将来的解决方案必须兼顾农民、用权,地方政府希望通过征用价格剪刀差获得土地的增值收乡村政府和开发商等各方利益,兼顾的折中,仍有待于各方益;农民追求其自身利益最大化,希望在土地收益分配中占博弈的最终结果。“小产权房”建设和出售过程中可能存在一据主动。这就形成了地方政府与农民的博弈关系。这种博弈些问题,但解决问题的思路不是开历史倒车,而应从社会变在小产权房问题的解决过程中具体表现为:首先,地方政府迁的实际出发,尽快改革目前的土地制度,让农民自由决定与农民都是具有自身利益的相对独立的行为主体,都有各自他们的土地交易及其对象。只有这样,农民的土地权利才能具体的行为目标。其次,地方政府的行动策略为允许或“叫得到真正的保护,农民才能真正成为农村的主人。[6](二)小产权房存在的原因分析停”小产权房;不同策略组合下各方的得益之和一般是不相同的,体现为变和博弈。最后,双方博弈的结果是形成“合小产权房问题由来已久,如今已成为全社会关注的热点。作———冲突———妥协———遵守”的局面,且双方对于不同的小产权房之所以有如此“旺盛”的生命力,就在于受到如下因素的影响。局面有不同的“偏好”取向。因此可有如下假设:1.小产权房的兴起是高价房的产物小产权房之所以热销主要在于与大产权房价格悬殊甚大,并且能够满足广大中低收入者的住房需要。小产权房由于不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本,且没有缴纳房地产开发相关的各项税费,因此售价只有大产权房价格的1/4到1/3。小产权房具有如此有利的价格优势,因而受到低收入群体的青睐,使得小产权房有足够的生存空间,并成为城市房价快速上涨的必然产物。伴随着地方政府在利益驱使下的经营土地、经营城市行动,城市房价节节高升,加上国家各项税费的不断补充,削减了二手房的价格优势。所以,一部分因房价高涨而无法释放的住房需求,自然流向小产权房。[7]2.小产权房源于我国不够完善的土地制度农民的“偏好”取向:合作冲突妥协遵守地方政府的“偏好”取向:遵守冲突合作妥协我们可以用1-4这个范围的收益去代表各个博弈角色的“偏好”。农民地方政府合作42冲突33妥协21遵守14根据双方不同偏好取向收益展开以下博弈:JTG141REFORMOFECONOMICSYSTEMNO.5.2008(2)如果m-c1-vk1或m-c1-vm1,农民应采取不开发策略。对于地方政府而言:如果k2+v-c2m2,地方政府会选择禁止并征地这一策略,若k+v-cm,地方政府222会选择允许的策略。在我国征地制度不完善、征地补偿费较低的情况下,地方政府选择禁止并征地的收益远远大于允许所得的收益,此条件下的纳什均衡是:地方政府,禁止并征地;农民,不开发,结局是“遵守”。我们采取全面的严格的优势策略(不论对方采取什么策(3)k+v-cm且m-c-vk,即地方政府允许的22211略,一方采取这个策略总比采取任何别的策略都好)来分析:好处大于禁止并征地的好处,农民不开发将土地自用的好处其一,因为42且31,所以不管地方政府采取何种行动策大于开发为小产权房的好处,此条件下的纳什均衡结果是:略,对农民而言,采取开发小产权房是其全面的严格的优势地方政府,允许农民,不开发,结局是“妥协”。;策略。其二,因为32且41,因此不管农民采取何种行动(二)不完全信息下地方政府与农民的博弈策略,对地方政府而言,采取禁止并征地行为是其全面的严在不完全信息下地方政府与农民博弈的纳什均衡讨论中,格的优势策略。因而本局的纳什均衡是(农民,开发;地方引入ps、pv、p1这三个变化系数。农民采取开发小产权房还政府,禁止并征地;结局:冲突)。该结局正反映出现阶段解是不开发取决于地方政府采取“禁止”还是“允许”行动选决我国小产权房问题的两难困境。择,开发或不开发而采取何种行动,取决于地方政府禁止的为更准确理解农民与地方政府的博弈关系,我们先引入可能性(p)v以及禁止并查处是否成功的可能性(p)s。地方双方对偏好效益的字母表达方式以进一步分析博弈对局:政府采取禁止或允许的行动取决于查处的成功率(ps)以及两方可能的收益设定:m:农民开发小产权房可能的所得收益;m1:农民等待征用所得的征地补偿费;k1:农民将土地自用所得的收益;m2:地方政府允许小产权房通过税收等手段可能所得的收益;k2:地方政府通过征地再转让可能获得的土地增值收益;v:地方政府禁止并查处成功所获得的罚款收益。两方可能的成本设定:c1:农民开发小产权房的可能性成本;v:农民开发小产权房所可能引起的罚款;c2:地方政府由查处所引起的可能性成本。(1)如果期待效益m-c1-vk1,m-c1-vm1,那么不管地方政府选择何种策略,农民必然选择开发小产权房。面对农民采取开发小产权房的行为,地方政府面临两种选择:其一是若k2+v-c2m2,地方政府将选择禁止的策略。在中国现行的土地制度下,如果农民一味的配合地方政府,会促使地方政府更加频繁的进行征地,这与我国土地制度的不完善以及征地补偿制度的不合理有关,因而农民选择开发小产权房是其理性的选择。此条件下的纳什均衡是:农民,开发;地方政府禁止并征地,结局是“冲突”。但这一过程要涉及到征地问题,对农民进行强制性征地的谈判成本也较高,此结局反映了目前普遍存在的“叫停”小产权房难以及“征地难”现象;其二是若k2+v-c2m2,地方政府会选择允许,农民开发小产权房的好处远远大于不开发而等待征用或将土地自用的好处,所以此条件下的纳什均衡结果是:地方政府,允许;农民,开发,结局是“合作”。征地的可能性(p1)。我们以博弈树的形式展开农民与地方政府的博弈对局:由此,在不完全信息下可以对农民行动的期待效益以及地方政府的期待效益进行分析。(1)农民开发或不开发的预期收益为:U=m-(1-p)c-ppv1v1vsU2=p1m1+(1-p1)k1若U1-U20,开发将有利于农民预期收益的增加;若U1-U20,开发将不利于农民预期收益的增加;若U1-U2=0,开发对农民预期收益没有影响。而U1-U2的结果主要取决于m,k1,m1,c1,v,p1,p,p。由于自用普遍产出效益较低,且长期以来通过政府征vs用补偿标准也相对偏低,因此农民开发小产权房的收益m要远超过自用收益k1和通过征用后补偿收益m1;另外,受法律法规限制,地方政府允许小产权房存在的概率1-pv较小,即使部分地区进行试点,也大多采取让利于民的政策,通过税收等手段参与的收益分成c1并不