SJJSB-01-MB-05-项目设计指导书

项目设计指导书（模板）类别：A、设计前期B、方案设计C、施工图设计D、景观设计E、室内设计项目名称：XX项目文件内容：XX项目设计指导书发文日期：XXXX年XX月XX日目录第一部分项目概况及用地分析第二部分开发目标与开发计划（设计目标与计划）第三部分市场定位与产品建议第四部分成本控制与工程管理第五部分设计前期工作结论第六部分方案设计要求第一部分：项目概况及用地分析一.宗地自然条件概况及分析1．宗地位置XX示范区是长沙市政府1997年批准首批实施的四大跨世纪示范居住区之一。XX示范区位于雨花区XXXX，四至范围：南临XX塘,北沿XX路，西至SS路，东到规划AA路。地铁一号线终点站GG站在其北侧约1500米。示范区东西长约2.4公里，南北宽约0.8公里，基本呈规则长方形。总用地面积184.08万平米，总建筑面积169.8万平方米，总人口4.7万人。2．宗地现状（1）宗地四至范围简述某地产公司XX城用地属于XX住宅示范区的4-9#地块，西临KK公路，南临XX塘，东临规划中的PP路，北为XX路。用地范围均至道路或河道规划中心线。（2）宗地现状地形地貌宗地现状主要为农田，农民住宅主要集中在5#、8#地块，宗地5#、8#地块内有若干乡村河汊、水塘等，水面积较大。宗地南侧XX塘为区级河道，具通航功能。沿XX塘北岸东西向排列一条高压（22万伏）走廊，规划有100米绿化控制带。宗地西侧YY公路为半封闭快速干道，沿路已建宽度42.5米的防护绿带。3．绿化植被原始植被主要集中在西侧T形河道周边，以水杉、香樟及榆树为主，植被茂密，其它场地主要以野生的灌木：一枝黄花为主。4．气候气象5．水文地质XX塘与EE江相通，属敞开式河道。JJ南路——HP路河段属于IV类水。实测最高水位4.18米，常水位2.20米，实测最低水位1.10米。二.宗地社会条件概况及分析1．区域现状与规划XX住宅示范区位于AS区LL镇地铁一号线WW站南广场以南，是QW市四大住宅示范区之一。在XX某地产公司城的周边，镇级公建配套主要集中于地块西北方向，配套比较齐全，但XX本身的配套并不完善。XX示范区其目标是建成JK配套完善的住宅区，同时辐射MM一带的核心新兴工业区，成为交通便捷的新市镇。2、规划要求要点类型要点内容指标要求总用地面积：42.3340公顷容积率≤1.26覆盖率≤30％建筑高度≤55米总建筑面积：533314平米居住（包括住宅、公寓、别墅）≤480050平米商业（商场、会所）≤19890平米公建33344平米（包括幼托中心、学校、变电所、水泵房、公交车站、邮电所、居委会、社区管理机构、文化活动站、垃圾站等）建筑退红线要求用地各边退红线≥5米沿畹町路商场退红线≥10米市政设施要求车辆出入口：畹町路人行出入口：畹町路机动车泊位数：须符合《**市城乡规划管理法规文件》的规定3．交通状况地块周边有很好的公交系统，地面的地铁站，南面的轻轨站，东面的大巴站。周边XX路、BB路、VB路、ZX公路等城市交通干道均为现状道路。A：FG路现状B：XX路现状C：由XX路看地块D：XX路现状E：由TY公路与XX路交口看地块F：由TY公路看用地地块G：TY公路现状H：南部高压走廊现状I：XX塘现状4．市政管线（1）上水：从HV区40万吨水厂引水，TY公路西段XX路下预埋管径φ1200的上水管，东段XX路下预埋管径φ800的上水管，已建成。（2）煤气：连通RE五线HP路上φ1200煤气管，引向XX路下φ500口径中压管.（3）电话：示范区东北侧DE路与XX路交界处，GU路6万门电话局。（4）电力：规划建35KV变电站一座，现阶段使用OP220KV站。（5）污水：纳入AA市合流污水总管二期工程，规划经过XX路有一根管径φ2000的污水管，已在建。（6）雨水：LU路、XX塘之间，基地东南向规划建雨水泵站，占地约3亩，2管径φ2000-2400。三.竞争楼盘资料第二部分开发目标与开发计划（略）第三部分市场地位与产品建议（略）第四部分成本控制与工程管理（略）第五部分设计前期工作结论一．设计目标1．项目楼盘设计形象目标营造具有鲜明的现代风格，轻盈明快、独特居住空间的楼盘。方案设计应围绕市场定位，体现一定设计手法，以“假日风景”为设计理念的切入点，结合南侧7万平米的郊野公园的丰富景观视野，完善整体规划的特点，在整体风格协调的基础上突出四期/五期的个性特色。2.设计计划设计计划表阶段工作内容开始时间完成时间方案设计方案设计委托2008/8/30中期交流2009/9/12009/9/30方案设计2009/10/31提交报建文本2008/10/20提交设计成果2009/10/31扩初设计扩初设计2008/11/12008/12/25细部设计2008/12/20材料清单2008/12/30施工图设计总图定位2009/1/20单体调整2009/1/30细部大样2009/2/28桩基施工图2009/3/20全套施工报建图2009/3/31全套施工图2009/4/15二.经济技术指标结论经济技术指标表指标类型指标数值用地平衡总用地面积(M2)132466总建筑面积(M2)223000容积率1.683覆盖率（建筑密度）15%总户数(户)1760总人数(人)5280建筑面积(M2)住宅总面积186800其中多层住宅≤6层71500小高层住宅≤12层109500高层住宅≤18层39000公建商业2000配套其它1000建筑面积分布表32.06%47.60%17.49%0.90%0.45%多层小高层高层商业配套三．规划方面的结论1．用地布局1）功能分区：将有创新的单体结合在常规单体中，并消除多层建筑以换取更大的空间，形成一个以小高层为主的社区，此方式便于形成一个局部有很多开放空间的格局，也可以完全结合四条景观轴线的延伸。2）产品类型分布a)小高层：应布置内部集中绿化或郊野公园北侧局部。b)高层：应布置在郊野公园北侧。c)多层：紧邻车行道或市政道路一侧及有明显噪音及景观环境较差处。2．道路交通1）主入口位置沿二级车行道设环，和二级干道相交处。2）人车关系对外服务公建区的人、车流应与住宅区人、车流有效合理的隔离。尽量人车分流，局部合流。3）停车方式和数量停车数量停车位配比：0.6停车数量：1056停车方式选择原则本区大部分停车可在12000平米的地下人防解决；其余车位依靠地面停车。3．公交场站宗地内不设公交场站。根据详规要求，需在五期用地北侧建一公交车站，其占地面积2000平米，包括一150平米公交调度站。4．销售分期计划分二期设计、建造及销售。5．组团管理1）总体管理模式采用分区分级管理模式，宗地内住宅分3至4个相对独立的大住宅社区进行分区管理，大住宅社区中包括多种住宅产品类型。2）各种住宅产品管理模式别墅分栋团管理；少量多层、小高层分组团管理，多数按分栋管理；高层分栋管理。6．环境景观1)地块的景观环境规划设计应注意对郊野公园及河道景观的利用。宜以开放式的布局。对原地形不得进行大规模的改造。2)地块内除郊野公园大型景观外，必须对经过此区域的循环河道和住宅的关系加以充分考虑。3)区内主要道路沿线应营造多个开放空间。形成疏密有致、连续而变化的道路景观。4)在小区住宅密集处考虑有较大面积的集中绿化，尤其需弥补非沿郊野公园一排住宅的景观不足；尽量建立与郊野公园及河道的联系，使真个小区景观成为一整体。四．单体方面结论1）内部功能空间设置要求（例是否设工人房、私家车位，入户方式等）第一类称为功能型：满足渡假时的基本生活需求——住，但相比普通的酒店，设置一个面积稍大且景观较好的家庭厅，相对而言卧室等空间较小，突出其经济性；厨房与厅可做灵活处理；第二类称为阳光型：面积稍大，除设置较为宽敞的家庭厅外，主卧室及主附带的卫生间面积偏大，并且有良好的景观资源，满足这类人追求享受的要求；在房间数量上不做“多”的要求，追求趣味空间，如挑空的客厅、空中花园等，使之尽量享受室外的环境空间2）外部自然资源：明确观景要求、朝向、私家花园等。