“限购令”对房地产市场的影响

“限购令”对房地产市场的影响摘要：近五年来，在中国的大中型城市的住房价格增长迅速，以盈利为目的的炒房行为日益增多，对此政府出台了“限购令”等一系列措施抑制房价上涨，在短期内实现社会和经济的持续健康发展。关键词：房价；供需关系；市场调节与政府调节；福利结果。一，市场分析。1.市场现状。自2005年以来，中国大中型城市房价呈现飞速增长势态。据国家统计局公布的数据，2005年全国70个大中型城市房价上涨7.6%，2006年上涨5.5％，2007年上涨7.6%，2008年上涨6.5%，2009年上涨1.5%。但是对于2009年房价的大幅增长，统计局的“1.5%”受到社会舆论的强烈质疑。而同期国土部公布的25.1%则更符合实际。据附录1数据分析，2010年中，杭州，北京，上海等大型城市房价均在每平方米2万元左右，而杭州房价达到25840元每平方米的历史新高，各大城市居民却在不断攀升的房价面前出现抢购热潮，各家各户纷纷出资购房。以北京为例，分析中国城镇居民的房价收入比。2009年城镇居民人均收入是26738元，但是同期的商品房均价已经达到每平方米23000多元，房价收入比高达30：1。对比国外而言，根据世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家的合理房价收入比应该在3-6倍之间，而中国目前的全国房价收入比却已经超过15倍，这一问题不得不引起社会广泛的注意。近几年北京市人口总数已经超过三千万，并不是每家每户都拥有足够的住房，但是一个奇怪的现象应当引起注意，即出现有人购买住房之后并未居住，甚至没有进行出租，只是闲置在那里。然而与此同时，对于广大中低收入人群而言，房价居高不下使许多人不得不背负沉重的房贷，沦为所谓“房奴”，抑或“望房兴叹”，呈现出一幅住房供给短缺的假象。2.成因分析。对于此次房价暴涨，从市场的供求关系分析来看，正是由于房屋的需求激增，而供给却未出现大幅增长的原因。现在我们先来分析一下房屋的需求情况。现今购房者分为两类，一类是购房之后，等待房价上涨后卖出以获取差价；另一类是购房自己居住。对于利用住房价格上升获取差价的人而言，重要的是对于房价上升预期的判断。如果房价持续上升，那么他们便有继续“炒”房价的激励，而这部分人通常为高收入人群。以北京为例，针对北京市的购房状况，某报社对于购房人群进行了调查，其中煤老板等资源行业的业主占购买者的20%，金融行业的中高管占20%，地产开发商及其下游产业高管占20%，其余部分为各种企业主，大公司高管，和部分拒绝透露身份者，占购房者中的七成以上。这类人群中拥有大量空闲住房，其中不乏拥有几十套住房的人，正是这样才造成了住房市场供给不足的假象。由于投入房地产比投入实业经营获利更多，这些高收入人群便将资金购入房产，他们拥有大量资金，一次性购买量较多，对市场影响比较大。对于买房自居的人而言，预期的房屋价格上涨使他们不得不考虑提前购买。这类人群通常是中低收入人群，他们没有大量资金购买住房，通常以借贷方式购入，因此房价上涨对于他们而言并不是一种可以大量获利的现象。买房自居者同样通常认为房价会持续增长，但是他们关注的是日后是否能够负担起房价，因此不得不加入抢购住房的行列。因此短期内，未满足住房需求的这一类人群也同样导致了房屋需求的走高。由于人数众多，他们对市场的影响更为广泛。现在我们再来分析房地产市场的供给情况。近年来房地产行业的利润率走高，进入市场的激励很强，各房地产商不断扩展业务，新建商品房，经济适用房和高档住房，供给上升的事态良好，从事其他行业的各企业均倾向于将资金投入房地产行业，甚至一些事业，政府单位。但在国家控制经济较多的中国，房地产商不得不面对购地限制，再加上中国人口众多，人均占有地面积小，因此土地供给短缺。从这一方面来看，房屋供给的增长有限。全面分析供给需求之后，根据下图我们可以看到，假设其他条件不变，住房需求由D1增长到D2，住房的供给由S1增长到S2，住房的需求增长大于供给增长。因此我们可以看到，当市场上的供求发生这样的变化时，市场均衡点由A点变成了B点，因此均衡价格也就从P1增长到了P2。二，政策分析。1.政策背景。我国房价居高不下，已经影响到了经济发展的正常秩序。如果以目前国际权威的衡量标准——房屋租售比，即房价除以月租金，来看，国内的大中型城市中，房地产业的泡沫已经形成（160倍为泡沫）。如今北京，上海等大型城市中，房屋租售比达到了500到800倍，超过了在次贷危机前夕美国房价处于最高水平的200倍许多。正如美国次贷危机，中国经济现今同样面临了严峻的问题，即房价居高不下，贷款买房者增多，贷款条件逐渐宽松，如果房价上涨出现停滞，甚至下降，贷款者则很有可能放弃偿还贷款，由于贷款条件宽松，将会出现大量坏帐，债务链条断裂，造成银行的巨大损失，民众挤兑现金，银行面临破产，次贷危机也将可能在中国爆发。另一方面，就居民支付能力来看，国际通行的房价收入比是3到6倍，即家庭通过3到6年即可购入一套满足需要的住房。以北京为例，2009年的城镇居民收入为26738元，而2010年的商品房均价达到了23000多元每平米，房价收入比达到了30倍，由此引起的社会问题将是广泛的。2.“限购令”政策。面对高涨的房价，国家政府出台了各项抑价措施，此次的“限购令”无疑是其中最具有力量的一项措施。所谓“限购令”，即各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。“限购令”中，政府针对“炒”房，屯房等现象进行了有力的打击，“炒”房者将难以大量购入住房，而买房自居的广大民众将会从中受益。在短期内，假设忽略供给变化，“限购令”使市场需求得到了控制，需求下降将会使房价上涨得到抑制。如右图所示，供给不变的前提下，需求由D1下降到D2，达到新均衡时，房价将会得到控制。据国家统计局数据，我国2月份70个大中型城市房价8个城市的房价环比价格下降，20余个城市同比涨幅下降，6个城市保持不变。但北京，上海等热点城市房价依然增长较快。与此同时，“商务房”一词出现在了我们眼中。由于“限购令”中并没有涉及有关商务用房的购买限定，许多人转而将资金投向商务房，但他们大多对于商务房的了解不足，商务用房是用于商业，工业使用的房屋，并没有燃气供给，电价也是商业电价每千瓦时1元，使用寿命在50到60年不等。当前商务房的抢手不能说和新的“限购令”没有关系。从长期分析而言，根据亚当·私密的理论，市场是实现资源配置的有效手段。就社会的效率分析，国家干预市场配置将会造成福利的损失。根据左图我们可以看出，在其他条件不变的前提下，需求由D1变成了D2，在供给一定的前提下，社会福利减少了。就现实分析，部分有购房需求的人由于“限购令”的实施而无法买到住房，比如外来人员，户口下人数多的家庭，因婚姻等原因急于购置第二套住房的人群等。三，政策建议。根据西方经验，房产税是一项比较有效的措施。即私人房屋每年征收平均2%的房产税，这将有效限制屯房者购买几十套住房，坐等房价上升。另一方面，房产税将会以其经济特性，根据市场的调节面对不同收入人群，将不同价格的住房分配到相应的购买者手里。附录：1.中国城市房价2010年7月中国城市房价排行城市新房均价(元/平方米)排行城市新房均价(元/平方米)1杭州市2584051威海市53632北京市2231052长沙市53393上海市1916853常州市53024温州市1885454江门市52055三亚市1831955鞍山市51506深圳市1697856秦皇岛市51147宁波市1343857漳州市51108广州市1256058泰安市51009南京市1201659廊坊市509010舟山市1050060镇江市505211绍兴市1010561承德市501612珠海市974762沈阳市498013大连市967863呼和浩特4920市14厦门市966064石家庄市487415苏州市910365桂林市486516台州市896766泰州市483017青岛市896267柳州市482218天津市895868大庆市481419南通市895069湛江市477220福州市866670九江市477121湖州市822071银川市469022哈尔滨市793972徐州市463223无锡市784373连云港市461024佛山市782274贵阳市453425济南市776075乌鲁木齐市441026泉州市768076东营市437027嘉兴市758777汕头市433028海口市728878邯郸市430029东莞市702379包头市422530成都市663080洛阳市420731合肥市625581盐城市415032鄂尔多斯622082延安市413533武汉市619683吉林市400834南宁市613784济宁市395035唐山市609885北海市389036昆明市600686开封市373737金华市600087葫芦岛市371938中山市598888潍坊市368939烟台市583589齐齐哈尔市367140重庆市572090清远市362541日照市570091营口市358042郑州市568992锦州市355043惠州市564993西宁市344044宜昌市563794襄樊市343245太原市563595拉萨市340046扬州市563096淄博市330047南昌市557397丹东市327348长春市544598喀什市325049兰州市544099张家口市321050西安市5398100克拉玛依市3200