CPI和通货膨胀对房价和房地产投资的影响

CPI消费物价指数（ConsumerPriceIndex）消费物价指数英文缩写为CPI，指的是衡量所选定的一篮子消费品购买价格的指数。是根据与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。是世界各国普遍编制的一种指数，它可以用于分析市场价格的基本动态，是政府制定物价政策和工资政策的重要依据。如果消费者物价指数升幅过大，表明通胀已经成为经济不稳定因素，央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险，从而造成经济前景不明朗。因此，该指数过高的升幅往往不被市场欢迎。例如，在过去12个月，消费者物价指数上升2.3%，那表示，生活成本比12个月前平均上升2.3%。当生活成本提高，你的金钱价值便随之下降。也就是说，一年前收到的一张100元纸币，今日只可以买到价值97.70元的货品及服务。一般说来当CPI3%的增幅时就是通货膨胀；而当CPI5%的增幅时就是严重的通货膨胀。通货膨胀什么叫通货？就是市面上流通的货币，是对现实流通中一切流通手段的总称。它既包括硬币和纸币，也包括支票、债券、信用卡等信用工具。因为，在资本主义社会，它们和纸币一样也在市面上流通。什么是通货膨胀？它是指货币流通中出现的这样一种情况：投入流通中的货币，主要是纸币发行量过多，大大超过流通实际需要的数量，以致引起货币贬值。通货膨胀的原因造成通货膨胀的直接原因是国家财政赤字的增加。政府为了挽救经济危机或弥补庞大的财政赤字，不顾商品流通的实际需要，滥发纸币，并以此对劳动人民进行掠夺。他们之所以要利用这种办法来弥补财政赤字，是因为这种办法比起增加税收、增发国债等办法富于隐蔽性，并且简便易行。当它们用滥发的纸币向厂商订货，向农民收购农产品，向政府职员、军人等发放薪饷时，即是通过这种种渠道把大量的纸币投入流通之时，一般人并不会马上知道这些纸币是不代表任何价值的纸片。CPI通货膨胀与房价上涨有无直接联系房地产该如何投资连续八个月CPI涨幅超过3%，市民对于CPI的关注程度甚至超过了银行利率。与此同时，房地产价格连年大幅上涨，这两个关系民生和国家经济的因素之间是否存在着必然的联系？是否互为因果，我们所处的通胀时期还将持续多久？房地产在这个时期将扮演怎样的角色？这一系列问题的答案将直接影响民众和政府的未来决策，对此，我们通过以下的分析来对未来的房地产投资提供一些建议。有专家认为通胀对房价的直接影响有四：一是提升建安成本，二是带动工资重估，三是驱动租金上涨，四是降低实际利率。对房价的间接影响主要体现为通胀后的信贷紧缩，譬如加息或者提升准备金率等。考虑到建安成本占地产开放总成本中的比例较为可控，我们以下的分析主要从工资收入、租金汇率以及信贷利率等三个因素出发，分析通胀与房价之间的关联关系。有专家认为通货膨胀与房价上涨并无直接联系首先来探寻一下两者之间的关系。从居民直观的感受来看，先是前几年从一线城市开始并随后蔓延全国的房价大幅上涨，随后股市复苏并屡创新高，至2007年3月开始进入通胀上升通道。那么是否房价和股价的上涨最终导致了物价的全面上涨和通货膨胀呢？这个并不尽然。此轮房价的上涨主要有两部分原因，第一是当时经济增长和城市化进程伴随而来的住房刚性需求增长，同时房贷的兴起和宽松的货币政策进一步刺激了自住和投资需求；第二是人民币的升值预期导致大量外资的流入。从2002年到2005年初，美元相对欧元贬值了约40%，大量的国际投资人将人民币资产作为避风港，房地产是其不二选择。在多数人只把房产作为必需品的时期，如果人们预期房价将上涨，就会减少对于其他商品的消费支出，这也就是在房价最初上涨的阶段，我国CPI始终低位运行的原因之一，尤其在我国，房价并未计入CPI篮子中。而随着房地产投资的不断增长，通过上下游产业链的关系，推高了原材料和部分服务业的价格，才使得CPI面临上涨压力。但此轮的CPI上涨，有着国际原材料价格上涨、农产品供应下降导致价格上涨以及房地产、股市产生的财富效应，再加上外资对国内流动性的推波助澜等一系列的复杂因素。但随着通货膨胀的预期逐渐形成，房地产、黄金等实物资产又成为资金追逐的对象，价格继续上涨。因此，房价的长期大幅上涨，可能是CPI上升的一个因素，但CPI的上升是国际国内等一系列因素共同造成的。房地产产品是对抗通货膨胀的良药虽然通货膨胀给房地产市场带来了诸多不确定因素，但是许多的实践和研究表明，房地产在很大程度上能够对冲通货膨胀的风险，尤其是在高通胀时期，而其他一些工具如证券等却不是有效的对抗通胀工具。加拿大在上世纪70年代处于严重的高通胀时期，年均通胀指数增幅约12%，而此时房地产的年均收益率为20%左右，并且与通胀率呈现高度相关性。而美国的全国房地产投资信托也长期以来保持了显著高于通胀指数的年收益率。只要存在更高的通胀预期，资金就会向房地产等实物资产聚集，又进一步推高房价，美国、加拿大等一些国家的历史已经印证了这一点，而在我国，也有一些研究表明，中国的房地产投资能够有效对抗通胀。现阶段不同类型物业投资价值评估如果房地产行业整体具有抗通胀性，那么再进一步细分，不同的物业类型是否对于通胀的抵御能力也会有差异呢？住宅、写字楼、商业、工业地产，究竟哪个是最佳的通胀抵御工具？国内房地产市场，目前我们还未发展到成熟阶段，住宅供求的结构性矛盾、商业物业总体的供求不平衡以及工业地产的相对滞后发展，加上信息传达的问题，导致了在不同的物业之间，收益率还存在较大的差异，也许在一些一线城市这种差异较小，但多数地区的差别还是较大，投资者应该对各个物业类型做好长期的趋势性预测，并且结合市场的供求情况作出判断。现在加入通胀的因素，由于我国从2006年底开始进入CPI加速上涨期，在这期间的房地产市场表现可能会与低通胀情况下的略有不同，这里我们主要考察了北京、上海两个一线城市。我们发现，从2006年中期到2007年底这段时间内，北京和上海的住宅销售价格和租金价格指数涨幅均高于商厦和写字楼。而写字楼的租金涨幅高于商厦，并且商厦的租金涨幅明显小于价格涨幅，其租金收益率呈现下行趋势。其原因可能是投资者对于这三种物业在现阶段的风险判断有差异，商铺的风险最大，并且未来的供应有较大的不确定性，而住宅的流通性高、投资门槛低，所以住宅成为了收益率最好的物业，这也反映了我国投资者较为明显的心理偏好。而在住宅市场中，普通住宅的租金和价格涨幅又要高于豪宅市场，尤其是上海豪宅的租金价格近几年来的变化很小，似乎并未受到通胀因素的影响。对此，我们的解读是，豪宅可以看作奢侈品的一种，其价格主要受供给和小部分高收入者的可支配收入影响，显然此轮通胀并未对这两个因素造成大的冲击。著名经济学家郎咸平教授认为，对于普通的投资者来讲，有两个理财渠道，一是存款，在通胀的背景下，存款肯定是要亏损的。另一个渠道是黄金理财，但郎咸平提醒，如果是为了对抗通胀的话，不能买黄金，因为历史数据已经表明，黄金并不能对抗通胀。在通胀来临时，相对于黄金，房地产更具有保值功能。警惕泡沫破灭的风险虽然我们相信中国的房地产市场具有很好的抗通胀能力，但是国际经验已经表明，这并非万无一失之举，在高通胀的末期，资产价格往往已经积聚了大量的泡沫，一旦主要的资产价格泡沫破灭，房地产市场在第一时间受到影响，房价下跌，继而CPI急速下降，并且房价下跌的深度和调整的时间都将高于CPI.因此，在通胀的末期介入房地产市场将是一件十分危险的举动，但是，泡沫的破灭又很难做出预测，美国的70年代高通胀经历了10年，并且有一次反复。对此，我们的建议是充分关注其他相关的经济情况和国际经济格局，希望投资者能充分做好准备。