房地产基本制度与政策(精简)

房地产的分类：1．按用途分：城市房屋可分为住宅、商业房地产、办公房地产、2．按建筑结构分：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构。3．按建筑层数分：低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。4．按房地产的完损分：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。5．按建筑耐久等级划分：6．房地产的其他分类房地产的特点：1不可移动性2用途的多样性3价值的巨大性4易受限制性5．保值增值性6.耐久性7.变现难8.相互影响性9.受政策影响大房地产业的特点：1．基础性2先导性3．关联性4周期性5．风险性6．受政策的影响性房地产业的基本架构：1．生产环节2．流通环节3.消费环节房地产业的地位：房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。房地产的作用：房地产业的适度发展可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；可以改善人们的居住和生活条件。通过综合开发，可以改善投资环境，有利于城市规划的实施，为城市建设开辟重要的积累资金渠道，促进城市化进程。由于房地产的产业关联性，可以带动相关产业（1）房地产主要法律法规法律主要有四部，即《房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《物权法》。（2）房地产行政法规主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《住房公积金管理条例》等。（4）其他此外，《关于房地产中介服务收费的通知》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等多项规范性文件房地产所有权的特性：1．完全性:占有、使用、收益、处分所有物.2．整体性:是整体的权利，不能在内容或者时间上加以分割。3．恒久性:不因时效而消灭，此与他物权及债权均有不同。4弹力性:无论被任何人或任何组织控制，房地产所有权人都有权索回。5．绝对性：所有权与债权不同，债权的实现，必须依靠债务人履行债务的行为；房地产所有权具体包括土地所有权和房屋所有权。土地所有权特性：1．主体的限定性2．交易的禁止性3．权能的分离性国家所有的土地所有权具有特点：1．所有权的主体为国家；2．所有权的客体具有确定性；3．国家土地所有权可以因征收取得；4．国有土地的使用权可以依法出让或者转让。国有土地的范围包括：1．城市市区的土地；2．农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；3．国家依法征用的土地；4．依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5．农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6．因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地我国的集体土地所有权具有如下特点：1．集体土地所有权的主体为农民集体；2．集体土地所有权客体，为法律规定属于国家所有以外农村和城市郊区的土地，宅基地和自留地、自留山3．农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地.集体土地所有权的主体，即享有土地所有权的集体组织，有以下三类：1．农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；2．如果村范围内的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的3．土地如果已经属于乡(镇)农民集体所有的，可以属于乡(镇)农民集体经济组织经营、管理。房屋所有权的特点：（1）国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。（2）客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。（3）房屋所有权与其所依附的土地的使用权的分离。房屋的所有权发生变更，土地的使用权也随之发生变更，反之亦然。（4）国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离，国家享有所有权，国有企、事业单位和其他组织享有使用权。（5）房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。（6）房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和变更登记手续。房屋所有权的类型：（1）主体数量和权利构:分为单独所有权、共同所有权和区分所有权；（2）主体所享有的权能是否充分来分，分为完全的房屋所有权和房屋部分所有权。（3）所处位置的不同:为城镇房屋所有权和农村房屋所有权；（4）房产性质:分为以下几类：1公有房产2私有房产3中外合资房产4外资房产5其他房产房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得两种。原始取得主要包括以：1）依法建造房屋；2）依法没收房屋；3）收归国有的无主房屋；4）合法添附的房屋（如翻建、加层）。继受取得通常有：1）房屋买卖（包括拍卖）；2）房屋赠与；3）房屋相互交换。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后发生效务，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。引起房屋所有权消灭的法律事实有如下几种：1）房屋所有权主体的消灭。2）房屋所有权客体的消灭。包括自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的损毁等；3）房屋转让、继承等引起原房房屋所有权人对该房屋权利的消灭；4）因国家行政命令或法院判决而消灭。5）房屋所有权人放弃所有权的；6）法律规定的其他情形的。房屋共有1．按份共有2．共同共有在处分双方共有房屋产权时也应分为两种情况：（1）处分按份共有关系的双方共有房屋产权时，按照两个所有者各自的份额，对房屋享有使用、收益和处分的权利，并且也按份额分担义务。按份共有的双方均有权将自己的份额分出或转让，但任何一方不经他方同意不得擅自处分房屋，且在同等条件下，另一方有优先获得权。（2）处分共同共有关系的双方房屋产权时，在关系存续期间，任何一方擅自处分房屋均属无效。当这种关系终止时，按照友好、协商的原则对房屋产权进行处理。有协议的，按照协议进行处理；无协议的，根据等分的原则进行处理相邻关系具有以下特征:第一，相邻关系发生在两个或两个以上的不动产相互毗邻的所有人或使用人之间。第二，相邻关系的客体并不是财产本身，而是和邻人有关的经济利益.第三，相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关处理相邻关系的原则如下：1．有利生产，方便生活：2．团结互助：3．公平合理：我国的土地目前大致有三种分类：（1）按土地的自然属性分类，如按地貌、植被、土壤等进行分类；（2）按经济属性分类:土地的生产水平、土地的所有权、使用权等进行分类；（3）按土地的自然和经济属性以及其他因素进行的综合分类，如土地利用现状分类我国现行的土地制度：1．土地的权利归属制度2．国家实行国有土地有偿有限期使用制度3．国家实行土地用途管制制度4．国家实行土地登记制度5．国家建立土地调查制度6．土地所有权禁止转让制度7．国家建立土地统计制度8．国家实行占用耕地补偿制度9．国家实行基本农田保护制度基本农田保护区：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、教学试验田；（5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。征收土地，遵守下列原则：1．珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则2．保证国家建设用地原则3．妥善安置被征地单位和农民的原则4．有偿使用土地的原则5．依法征地的原则征收土地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用。征收土地公告：（1）征收土地公告应包括下列内容：1)征收批准机关、文号、时间和用途；2)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；3)征地补偿标准和农业人口安置途径；4)办理征地补偿的期限、地点。（2）征地补偿安置方案公告应包括下列内容：1)被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物2)土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式；3)安置补助费的标准、数量、支付对象和方式；4)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；5)农业人口具体安置途径；6)其他有关征地补偿安置的措施。（3）未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人土地补偿费是征地费的主要部分，是国家建设征收土地时，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而向其支付的款项。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为：（1）征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。（2）征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。临时用地补偿：经批准的临时用地，应当与农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。合理使用土地补偿费、安置补助费：土地补偿费、安置补助费的归属及发放规定：土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。土地征收和土地征用比较：共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收的法律后果是土地所有权的改变，土地所有权由农民集体所有变为国家所有；征用的法律后果只是使用权的改变，土地所有权仍然属于农民集体，征用条件结束需将土地交还给农民集体。土地使用权是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。国有土地使用权的取得：出让和划拨1．国有土地使用权出让（1）国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让国有土地使用权具有四个特征：1）国有土地使用权以出让方式取得；2）出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得；3）出让国有土地使用权取得性质为有偿和有期限，即以支付出让金为取得土地使用权的对价，土地使用权的行使有一定的期限限制；4）出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权；（2）国有土地使用权出让的方式最基本的缔约方式是拍卖、招标、挂牌出让和协议四种。（3）国有土地使用权出让的年限和相关规定：1）居住用地70年；2）工业用地50年；3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）综合或者其他用地50年。此外，开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，使用期限最长不得超过50年。（4）国有土地使用权的终止：1）为公共利益需要使用土地的；2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。其中因上述(1)、(2)项情形收回国有土地使用权的，应当对土地使用权人给予适当补偿。下列用地的土地使用者可以依法取得划拨土地使用权:1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4）法律、行政法规规定的其他用地。集体土地使用权的取得：集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体土地使用权经登记确认，分两种情况:1．土地承包经营权。县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。2．非农用地使用权。土地管理法规定:农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。不同用途的集体土地使用权按不同方式原始取得，包括以下四种情况：1．农地使用权一般通过承包经营的方式取得。2．宅基地使用权，农村居民在户口所在村(村民组)内提出申请，按省、自治区、直辖市规定的标准，经县级人民政府审批后，由本集体经济组织分配取得宅基地使用权。3，乡镇企业用地使用权，经县级以上人民政府审批后，通过投资兴办企业，取得乡镇企业用地使用权。4．乡村公益用地使用权乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，