第二章 房地产业与国民经济

第二章房地产业与国民经济§1房地产业在国民经济中的地位和作用一、房地产业的地位1、是国民经济的基础性产业是社会一切部门不可缺少的物质条件是社会劳动力生产和素质提高的先决条件是城市经济建设与发展的重要物质基础1999—2008年房地产投资情况表单位：亿元年份全社会固定资产投资总额投资总额比上年增长房地产开发投资总额比上年增长199929854.71\4103.20\200032917.7310.3%4984.0521.5%200137213.4913.0%6344.1127.3%200243499.9116.9%7790.9222.8%200355566.6127.7%10153.8030.3%20047007326.1%13158.2529.6%200588604.325.7%15759.319.8%2006934725.5%19382.4623%200711741425.6%25279.6530.43%2008．818429.972000—2007年房地产投资占GDP、固定资产投资额的比重（%）GDP亿元固定资产投资额亿元房地产投资额亿元占GDP的比重占固定资产投资的比重200089468.132917.734984.055.5715.14200197314.837213.496344.116.5217.052002105172.343499.917790.927.4117.912003117251.955566.6110153.88.6618.2720041365157007313158.259.6418.78200518232188604.315759.38.6417.7920062119239347219382.469.1520.74200724953011741425279.6510.1321.531999-2005年房地产投资总额增长情况1999-2005年房地产投资总额增长情况0%5%10%15%20%25%30%35%199819992000200120022003200420052006房地产投资总额增长百分比自2002年以来，，当年全社会固定资产投资占GDP的比例持续攀升，根据国际经验，固定资产投资超过GDP的35%就会出现投资过热。根据修正后的GDP来计算，2002年我国全社会固定资产投资占GDP的比例就已经超过了35%达到了36.1%，2005年为48%。根据国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在１０％左右；房地产开发投资占ＧＤＰ比重约在５％-7%左右。2、是国民经济的先导性产业对建筑业有巨大的带动作用年房地产开发投资建筑业增加值20004984.05588820016344.116375.420027790.927005200310153.88181.3200413158.2597252000—2004年房地产投资与建筑业的情况单位：亿元通过分析2000—2004年房地产投资额与建筑业增加值的关系,二者呈正相关.Y=0.422X+0.3633R=0.9655对建材、治金、化工、电子等产业有巨大的拉动作用。3、房地产业是国民经济的支柱产业一个产业能否是支柱产业，一般有4个基本条件：一是在国民经济中有举足轻重的地位；二是其增加值在国民经济中占5%以上；三是有利于产业结构优化；四是产业关联度强。国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(2003.18号),第一次明确房地产业已成为支柱产业。3.1房地产业增加值占GDP的比重问题我们应用有关资料，对1992年至2004年房地产增加值占GDP的比重进行了分析，从中可以看出，1992年至2004年房地产业增加值占GDP的比重稳定在1.69%—2.03%之间。1996—2004年房地产业增加值占GDP的比重（%）（单位:亿元）年份199619971998199920002001200220032004GDP6788574462.678345.282067.58946897314.8105172.3117390.2136876产业增加值1149.31148.31452.61528.41690.41885.42098.22377.62712占GDP的比重（%）1.691.691.851.861.891.942.002.031.980%1%1%2%2%3%1992199319941995199619971998199920002001200220032004调整前比重房地产业的增加值占GDP的比重不高主要是由房地产增加值核算体系不健全产生的。①现行房地、产业核算的基础资料主要反映房地产开发经营企业，其他两业（房地产管理业和经纪与代理业）因为没有完整的统计资料，多数地区进行核算时没有将其包括进去或包括得不全；②我国长期实行低租金实物分房制，现行核算范围只包括了房地产管理部门的公房出租部分，没有包括企业、事业单位向本单位职工提供的住房服务；③居民自有住房本应按市场价格核算，由于缺少市场租金收入资料，没有将该部分计入房地产业增加值。房地产业的增加值占GDP的比重值的调整借鉴有关学者的研究思路，对1992—2003的相关数据进行了调整，调整的基本思路为：假设有关学者研究的1996年房地产业的增加值占GDP的比重5%是合理的，则以1996年的数据为基准，以其他年份与1996年房地产业增加值占GDP的相对比重对其他年份房地产业的增加值占GDP的比重进行调整，计算公式如下：第i年末调整的房地产业的增加值占GDP的比重第i年调整的房地产业的增加值占GDP的比重=————————————1996年末调整的房地产业的增加值占GDP的比重×5%房地产增加值比重的调整前后比较0%1%2%3%4%5%6%7%1992199319941995199619971998199920002001200220032004调整前比重调整后比重1997-2006年房地产业增加值情况年份1997199819992000200120022003200420052006GDP（亿元）7446278345820678946897315105172117390159878183868210871房地产（亿元）1258.81452.61528.41690.41885.42098.22377.671748243.89483.9占GDP比重5.05.475.55.595.735.926.04.544.484.50但现在由于我国居民自住住房消费未按虚拟的房租价格纳入国民经济核算体系，若将其计入进房地产业增加值，房地产业增加值至少可以增加2个百分点。以2006年为例，按城市、农村人均住房面积和平均造价计算，房地产业增加值可增加4234.36亿元（见表4－4），占GDP的2%。若按城市人均住房年支出285.07元、农村人均住房支出212.28元计算，住房消费的产业增加值为2922.28亿元，占GDP的1.38%。按二者的平均数计算，住房消费的产业增加值为3578.32亿元，占GDP的比重为1.69%；国民经济核算体系和方法调整后的房地产业增加值加上居民自住住房消费的产业增加值，1998年－2006年占GDP的比重为5.8%—6.26%左右，这与我们前面的测算基本一致，证明了假设的正确.2006年我国居民自住住房消费的产业增加值测算人口总数（万人）人均住房面积（㎡）房屋平均造价（元）住房总值（亿元）折旧率（%）年可计算的产业增加值（亿元）城市4770626.115641947381.633174.23农村7374230.65287.76650391.631060.13注：折旧率＝（1－残值率）/耐用年限1998—2006年房地产业增加值占GDP的比重年份199819992000200120022003200420052006GDP亿元84402.389677.199214.6109655.2120332.7135822.8159878.3183867.9210871房地产业亿元3434.53681.84149.14715.15346.46172.771748243.89483.9占GDP的比重（%）4.104.114.184.304.444.574.544.484.50住房消费计入后占GDP的比重（%）5.795.805.875.996.136.266.236.176.19３．２房地产业增加值对GDP的贡献根据Syrquin（1986）通过总增长与产业增长之间的关系得出了总增长率与产业增长率之间的关系，其推导过程如下：设国民经济共有n个部门，第i产业部门的总产出为Vi，则国民经济的总产出为：niiVV1某产业部门对GDP的增长贡献率为该产业的增长率乘以该产业在GDP中所占的比重。即房地产业对GDP的增长贡献率即为其增加值的增长率与增加值在GDP中所占的比重之积1998年—2006年房地产业对经济增长的贡献率（单位：%）年份199819992000200120022003200420052006GDP增长率7.87.68.48.39.11010.110.411.1房地产业增加值增长率17.67.212.713.613.415.516.214.915房地产业增加值占GDP的比重4.104.114.184.304.444.574.544.484.50住房消费计入后占GDP的比重5.795.805.875.996.136.266.236.176.19产业贡献率1.020.420.750.810.820.971.010.920.934、房地产经营效益4.1房地产开发企业经营效益分析2004年房地产开发企业经营情况单位:亿年份经营总土地转商品房屋房屋出其他经营税收营业销售利税率(%)收入让收入销售收入租收入收入及附加利润19993026010810324922555024562740830499631453611-3509263.64200045157119129605438968215953237393961321457047328366.3720015471655518898944729419411734534359014273454912547387.2920027077847822513116145799014457285623449370145825291488.8200391372734279720081536881164333553953184937227430365510.112004133144608410091711752204130557658465884413040985796519.95200514769346834143141331676822902876820859684525361109189613.232006180467598300648016621359531679028079621112712141669888215.5房地产开发投资利税率亿元（单位:亿元）年份房地产投资总额经营税收及附加营业利润房地产投资利税率(%)19994103.2145.36-35.092.6920004984.05214.5773.285.7820016344.11273.45125.476.2920027790.92370.15252.918.00200310153.8493.72430.379.10200413158.3413.04857.979.66200515909.25845.251109.1912.28200619422.921127.121669.8914.41999年—2007年房地产保有环节的税收占房地产税收、地税的比重单位:亿元20002001200220032004200520062007营业税1885.72084.72467.62868.93583.54231.45128.896582.97城市维护352.1384.4470.9550674796940.231156.34建设税合计2237.82469.12938.53418.9425