大盘开发详细案例

本报告是严格保密的。1本报告的技术思路项目界定结构化分析市场竞争分析项目整体发展战略项目整体定位推售模式选择规划优化建议案例借鉴本报告是严格保密的。2案例借鉴深圳万科城深圳万科东海岸珠海华发新城广州星河湾广州四季花城厦门未来海岸案例选择标准：1.大规模2.陌生区域3.多种物业类型借鉴点：1.启动期物业及规模2.如何克服陌生区域本报告是严格保密的。3深圳万科城本报告是严格保密的。4深圳万科城概况区位特点处于城乡结合部的工业园区内交通正在逐步改善良好的产业基础支撑政策导向下大力发展基础配套设施迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但现阶段配套和人气明显不足区位：龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观高速与机荷高速交汇处。该区域目前是以高新技术产业为主的工业基地,拥有人口11万人，面积达30多平方公里.拥有华为、新天下等知名企业。目前区域共有400多家企业。未来将形成高科技与第三产业并重的大基地。交通西边为梅观高速已建成，东边是在建清平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在20分钟内到达市中心；乘公交车334、335、339、415等从市中心直达万科城约30-40分钟；2006年竣工的地铁4号线也临近该项目；规划中轻轨11号线经过该项目；本报告是严格保密的。5万科项目的整体启动策略►策略一：以最优资源高起点启动，一举奠定社区形象►策略二：在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分展示，为体验做足文章，产生震撼效果►策略三：启动区入口处优先规划和展示非限定性空间，加大想象和体验力度本报告是严格保密的。6万科城一期展示区——郊区大盘看得见的未来居住体验区位特征：城乡结合部,工业园区内。可利用的自然环境资源较弱。政策基础配套设施的支持：市政广场政府所有。启动战略中本项目可借鉴之处：1、充分展示社区商业，市政广场，住所等；弥补区位劣势，营造休闲，写意的浪漫风情。2、引入独特的园林和建筑风格和低密度亲地概念，将社区打造成一座城，产生轰动效应。3、突破式的户型设计。将阳光中庭、地下空间、下沉式花园、退台式花园融于一体，并满足了业主喜好大面积的需求心理。本报告是严格保密的。7万科城一期展示区——看得见的未来居住体验在一期开盘初期，将•各种物业类型•3万平米商业、•中心广场、•景观园林、•教育设施一并展示，未来生活场景得以充分体验。教育配套商业情景洋房广场、水系、风情商业街等非限定性空间在入口处核心位置优先展示，为各种客户提供不同的想象和体验空间本报告是严格保密的。8社区规划低密度亲地社区的内涵43万方建筑、1.1容积率、3万方配套，打造亲地社区。联排、花园洋房等包括前庭后院、阶梯露台、入户花园、地下车库、创意地下空间等亲地元素……景观轴三山两涧一平地”的土地格局自然形成了片区组团和社区主轴，主轴沿线将广场、商业街、会所、前庭水景轴、绿轴串联。广场和街道哥伦布广场与毕加索大道对社区外开放，聚集周边人气，进一步带动社区商业的发展。价值标杆一期临水景观资源最好的TOHO社区配套位于主干道稼先路和小区干道之间，对外开放对整个坂雪岗区域服务。3万方商业和教育配套一期全部建成展示开放式广场九年制学校；幼儿园宽景house情景洋房商业中心；Loft总占地39.7万平米总建面43.7万平米商业面积3万平米会所3000平米容积率1.1车位比1:1一期总户数726户TOHO本报告是严格保密的。9建筑与景观园林建筑风格钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、大尺度阳光露台、连廊、拱形花窗等细节特征，以西班牙典型建筑符号装饰的南加州建筑风格，写意浪漫中透出古朴素雅的贵气景观园林保留三山两涧原生地貌营造广场、人工湖、湿地、热带植被和沿线水景等多重景观风情商业街区自成一景本报告是严格保密的。10问题3问题1万科城（一期）的成功关键因素——解决了什么关键性问题？区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城，解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰问题2如何整合资源形成区域不可复制的竞争力？在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设施一并展示，未来生活场景得以充分体验——看得见的未来。万科品牌＝对品质保证和优质服务的承诺以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城作为项目参照物。产品价值点如何展现？品牌效应如何克服区域周边配套不成熟？附加值本报告是严格保密的。11深圳万科东海岸本报告是严格保密的。12万科东海岸概况区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里，距离罗湖30公里交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中盐坝高速于2002年通车深盐快速线等三条线路未来3年内通车大梅沙海滨公园盐坝高速80米位置：盐坝高速路旁资源：二线海景，邻菠萝山地块资源：坡地，高差60余米内有少量山泉溪流休闲、旅游、度假区大梅沙片区—市级旅游度假区北本报告是严格保密的。13开发策略：物业类型由混合向单一集中，容积率和价格低开高走时间轴2003—2004第一期10个月第二期12个月第三期2004—20052005—建面87003平米容积率0.57总户数759户建面64000平米容积率0.8总户数436户建面67400平米容积率1.12总户数753户分期规模产品11栋小高层和TH单套面积147平米60%多层，20%TH多层、小高层、公寓和TH单套面积114平米小高层为主单套面积90平米均价6500元/平米7500元/平米配套社区中心、商业街两大公园商业街、两大公园8500元/平米本报告是严格保密的。14启动期通过打造海岸住宅形象，来弱化区域陌生感，拉动人气，蓝色居住文明既能触摸到海的气息，又能保持一定的距离为深圳本地中高收入人群提供高质量私人化的度假休闲场所本报告是严格保密的。15在规划和产品设计中通过各种元素建立与海的联系，拉近与海的距离展示区：以沙滩游泳池及艺术小品为社区营造海滨生活的感觉展示2000平米商业步行街启动期多层、小高层、公寓、townhouse同时推出市场蚌壳式对讲海鱼式对讲海上小岛海滩游泳池沙滩排球场海洋意象本报告是严格保密的。16东海岸（一期）的成功关键因素——解决了什么关键性问题？1.树立滨海生活新形象，辅以生活配套来弱化区域陌生感以“真正的海岸生活”作为形象标识，来引导滨海度假生活通过商业街等配套设施来营造生活氛围，在建筑规划中体现生活社区的意象打造成熟海滨生活社区，注入社区投资价值2.在规划和设计上展示海岸社区主题建筑错落排布，以最大可能的利用中央景观和海景通过蓝色人工湖、沙滩游泳池制造滨海的感觉，拉近与海的距离通过林荫道打通与海的联系海洋生物造型建筑小品来渲染海的气氛问题1如何克服区域周边配套不成熟？问题2产品价值点如何展现？本报告是严格保密的。17东海岸（一期）的成功关键因素——解决了什么关键性问题？3.针对度假客户，从度假氛围上尽力营造社区氛围整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象加勒比风情的商业街，体现度假感觉景观、小品等方面均体现度假感觉4.针对投资客户，从”升值、低总价和稀缺性”上做足文章低总价、升值：1、6500元/平米的低单价预示着较大的升值空间2、标杆产品---别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间表现稀缺性1、大梅沙旅游区域海景资源的稀缺性2、从湖景、沙滩泳池、共享开放空间来展示滨海社区的稀缺性问题3社区氛围如何营造？问题4投资需求如何体现？本报告是严格保密的。18珠海华发新城本报告是严格保密的。19珠海华发新城概况珠海华发新城是二线城市陌生区域成功的楼盘案例。该项目开发商为珠海排名第一的华发地产。项目位于珠海南屏，紧邻前山河，占地规模在45万平米。项目首期启动低密多层住宅，迎合珠海当前中高端客户不断追求居住品质的需求，通过对前山河沿河景观栈道、社区内部园林景观、以及产品品质的打造体现项目品质。同时，投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的建设克服区域陌生感，以华发品牌、项目综合素质与教育资源吸引客户置业。本报告是严格保密的。20华发新城开发策略：先期低容积率，奠定低密社区基础，后期容积率拔高；总体低开高走开发量公务员、企业高级管理层、私营业主幼儿园占地2.7万平的容闳学校1200米前山河景观道占地19.33万建面33.72万1348套住宅三房120平米，60％两房占20％占地约12.4万1031套住宅A区为140平米以上的大户型为主B区130－180平米为主私营业主、专业人士、公务员少量港澳、国内客户8800平米的豪华会所占地3万多平米的商业街内部园林打造销售价格物业类型主力户型客户演变分期配套多层，小高层多层叠拼小高层、高层小高层、高层为主，后期容积率提高5500元/平米——4100元/平米02年－03年一期03年－05年二期05－06年三期开发分期占地9.6万建面24.8万容积率2.14两年开发06年以后四期占地3.8万建面11.1万容积率2.88两年开发本报告是严格保密的。21启动区策略：容闳学校＋前山河景观道，低密景观社区吸引市区客户，高端学校解决教育配套，产品精装修启动区着重展示，1.2公里的前山河岸景观公园占地2.7万平米的容闳学校充分显示开发商实力核心因素在于产品品质1.2公里长沿河景观公园——爱情湾，让人流连忘返。投资1.3亿元的容闳学校，吸引不少重视教育的客户置业本报告是严格保密的。22B区A区1期会所沿河景观带“私家路”华发新城，开发商自行整治、修建前山河景观大道，同时修建私家路和绿化带避免城市主干道的噪音污染本报告是严格保密的。23华发新城展示本报告是严格保密的。24建筑细节体现人性化阳光车库：自然通风、采光、部分绿化，突出人性化阳光车库的入口两侧的墙面，叠水设计，丰富视觉景观；但相应的维护成本也提高了本报告是严格保密的。25产品细节体现居住品质组团间小尺度步行空间楼栋标识道路分级，人行、车行分流本报告是严格保密的。26问题3问题1华发新城（一期）的成功关键因素——解决了什么关键性问题？投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的建设克服区域陌生感问题2如何整合资源形成区域不可复制的竞争力？在一期开盘初期，将教育设施、1200米前山河景观栈道及低密度多层一并展示。珠海华发品牌＝对品质保证和优质服务的承诺通过对前山河沿河景观栈道、社区内部园林景观、以及产品品质的打造体现项目品质。产品价值点如何展现？品牌效应如何克服区域周边配套不成熟？附加值本报告是严格保密的。27广州星河湾本报告是严格保密的。28广州星河湾概况区位广州星河湾位于广州市区的南部番禺区紧邻广州的黄金水道——珠江，位于珠江南岸交通紧邻地铁3号线、华南快速干线经华南快速线进入广州市区只需要20分钟车程技术经济指标星河湾总占地面积1200亩，规划建筑面积119万m2，规划人口2.5万。目前已建成区域50万m2，建成面积近70万m2项目共分为5期，目前推出的是第4期——星座开发理念打造地产界的劳斯莱斯主题一个心情盛开的地方目标客户中高端市场30－50岁，企事业单位领导人，私企老板，高级专业人员，外企“金领”等以车代步人士本报告是严格保密的。29时间轴第一期第二期第三期产品电梯洋房+贵族公寓+特色园林别墅49栋7—9层电梯洋房含装修价4500元/平米第四期多层电梯洋房小高层电梯洋房面积小面积产品为主40---200平米不等单身公寓40—50m2普通公寓90—230m2120-380平米205－612m25000元/平米5500元/平米7000—12000元/平米分期策略及价格走势时间2001年2003年2004年2002年规模12万m2，900套20万m2，1613套9万m2，800套10万m2，700套本报告是严格保密的。30启动期展示社区配套番禺执信中学星河湾艺术培训中心星河湾国际幼儿园——灵格风幼儿园四季会会所商业街社区巴士组团泳池网球场本报告是严格保密的。31启动期展示园林特色亲水、健康的主题贯穿园林1830m