临沧项目市调及开发定位报告

临沧项目市调及开发定位报告2012-10-27本次汇报内容一．临沧城市经济发展状况研究二．临沧主城房地产市场宏观背景三．二级市场状况四．项目区域状况五．项目地块状况六．项目开发建议一、临沧城市经济发展状况研究城市概况中国滇红之乡茶马古道重镇中国的佤乡中国－东盟区域经济合作的前沿阵地城市概况临沧市原为临沧地区，以濒临澜沧江而得名。位于云南西南部，毗邻澜沧江，北与大理、保山接壤，东面、南面与普洱交界，西南与缅甸交界，东距省会昆明市598公里。总面积2.4万平方公里，国境线290.79千米，总人口，其中市级行政办公所在地——临翔区总面积2652平方公里，总人口32万人，其中城市人口14.7万人。临沧市共辖1个区、7个县。分别为：临翔区、云县、凤庆、永德、镇康、双江、耿马、沧源等现（区）。临沧市城市概况临沧市主城区——临翔区，由于受到地理条件限制，城区主要由西面旗山和东面南汀河所围成的山间盆地内建设发展，长期以来形成南北狭长的空间布局；城区地形呈口袋状，东西两面均受山体阻挡，仅有南北两面有狭小出口，致使城区可开发用用地数量有限，面积狭小且空间外扩存在压力。城市现状为南北狭长走向…城区面积狭小，空间外扩有限…城市概况城区现状布局：老城区（已建成）新城区（已建成）中心CBD区（在建…）工业园区（在建…）东片区（在建…）城市概况城市外部交通主要通过贯通城市南北的G214国道，也是昆明通往缅甸仰光捷径，以及位于城区外围的民航机场…城市内部交通主要呈条带状分布，主要有南北走向的：南天路、沧江路、凤翔路、西河北路、旗山路；东西走向的：南塘街、世纪路、旗山路、白塔路、汀旗路。人口结构全市临翔区云县永德凤庆镇康双江耿马沧源总人口244.732.5545.2837.2346.1417.7717.7929.8618.15城镇人口75.1414.6813.348.814.53.985.039.94.82农村人口169.617.8731.9328.431.613.712.7519.913.3城镇化率30.7%45.1%29.5%23.7%31.5%22.5%28.3%33.3%26.6%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%050100150200250300单位：万人临沧市人口统计情况（2011年）1.根据2010年第六次全国人口普查数据显示，临沧市人口总量居全省第10位，占全省人口总量的5.29%。2.从人口年龄结构来看，低龄人口减少，老龄化进程加快。特别地，65岁及以上的人口为17.3人，占总人口的7.1%,较2000年第五次全国人口普查相相比，上升了1.4%。3.受教育人口快速增加，文盲率下降，但是仍高于全省水平；4.社会经济快速发展，城镇人口快速增加，但是城镇化率仍低于全省水平。0-14岁15-59岁60岁以上数量（万人）48.7168.625.5比率21%69%10%0%20%40%60%80%050100150200人口：万人人口结构年龄比率情况年龄区间2010年人口普查数据数据从统计数据可以看出，随着社会的不断发展，临沧市经济也稳步向前发展，经济总量、人均收入等逐年增加。宏观经济年份GDP（亿元）人均GDP（元）人口人均可支配收入人均消费支出社会消费品零售总额(亿元)2010年216.978988241.412587928272.572011年269.8611061244.014159989587.10增长率15.2%13.9%1.0%12.5%6.6%20.0%城市人口量（万人）GDP（亿元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）社会消费品零售总额（亿元）固定资产投资(亿元)临沧244270110611415987.1346.1昆明6492510386902196612722701大理354.7568.51638817713170.5360.3曲靖57612102000018408281877.7普洱256301117951487786.2305.2从以上数据对比来看，临沧的社会经济随逐年地稳步增长，但是与云南省其他地级市相比，临沧与普洱同属第三级别的城市，与昆明（第一级别）、曲靖、玉溪、大理（第二级别）等城市仍存在较大差距。第一产业第二产业第三产业增加值（亿元）85.2104.180.6增长率7.8%26.0%10.8%85.2104.180.60.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%020406080100120三大产业统计情况31%39%30%三大产业增加值第一产业第二产业第三产业宏观经济从三大产业统计情况来看：1.第一产业稳步增长，第二、第三产业保持较快增长，特别是第二产业增长较快；2.从分布比重看，2011年三大产业显示出了3：3：3的比重，与成熟的发达国家1：3：6的比重相比，产业分布比重较为不合理，第一产业分布比重过大，第三产业——现代服务业分布比重较小的局面。这也显示出了临沧仍是一个以农业及农业产业发展为主，现代化、都市化发展不足的城市。宏观经济固定资产投资(亿元)房地产投资(亿元)房屋建筑施工面积(万㎡)房屋竣工面积(万㎡)2010年234.420.75173.1292.142011年346.126.64175.7897.86增长率47.6%28.3%1.5%6.2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%050100150200250300350400临沧市2011年固定投资情况统计表从宏观数据统计来看：1.全市固定投资快速增长，体现了社会经济的快速发展；2.房地产市场受到国家调控抑制，但是临沧属于新兴市场，受政策影响较小，全年实现了近30%的投资增长；3.房屋新开工和竣工面积随增速不高，但保持了较高的建设规模。城市功能定位1、临沧市位于云南省的西南边境，紧邻滇西城镇群和滇西南城镇群，并有泛亚新线呈东北至西南向跨越市域，东北向经玉溪至省会城市昆明，西南向至邻国缅甸，区位交通优势明显。2、《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》颁布后，临沧作为桥头堡战略的重要窗口，将建设国际大通道，耿马（孟定）边境经济合作区、昆孟高速公路等一批发展区和基础设施列入了桥头堡实施项目。3、临沧与云县、凤庆共同构成滇西城市群南部的“翔云凤”城镇带，其北依省域城镇发展主轴，同时位于两条省域城镇发展次轴的交汇处，发展潜力巨大。云南省域及滇西城市群重要增长极…中国及云南省面向西南开放桥头堡战略的重要开放城市…城市规划市域总人口与城镇化水平……临沧市域城镇体系规模结构规划等级名称城镇人口（万人）区域中心城市市区49县级中等城市云县县城20县级小城市凤庆县城14孟定城区10耿马县城11县级中心城镇镇康县城8.5沧源县城7.5双江县城9永德县城8.5以上数据为2030年人口水平…2015年市域总人口252万，2020年市域总人口262万，2030年市域总人口282万人。2015年市域城镇化水品达到40%左右，城镇总人口100.8万人，2020年市域城镇化水品达到50%左右，城镇总人口131万人左右，2030年市域城镇化水品达到60%左右，城镇总人口170万人左右。城市规划市域城镇空间布局规划一轴：昆孟国际大通道——贯穿市域中部东西向的城镇发展轴，使临沧与省域核心城市昆明和缅甸联系起来，形成一条的成为省域重要对外综合交通廊之一。两线：一是贯穿市域东部的南北向发展轴线，使临沧与保山、大理及普洱之间联系起来；二是市域西南部沿中缅边界线与德宏州、西双版纳州联系起来的沿边发展轴线，提升临沧市面向西南开放的重要地位。三点：分别为临沧中心城区、云凤城镇重点发展区和孟定城镇重点发展区（孟定和镇康、耿马县城）。“一轴两线三点”组成的“双弦结构”城镇体系空间结构……城市规划市域综合交通规划……高速公路：规划形成“五横三纵”的市域高速公路网络。“四横”分别为玉临高速公路、临孟高速公路（对外延伸为清水河-缅甸腊戊高速公路直接曼德勒、皎漂港）、云保高速公路、临普高速公路和沿边高速公路（远景，永德-镇康-孟定-沧源-双江），“三纵”分别为大云高速公路、临景高速公路和潞永高速公路。铁路：形成“三横一纵”的铁路网络，三横即保临铁路、玉临-临孟铁路和永德-景洪铁路（远景），一纵即“祥临普铁路”。机场：临沧机场扩大机场规模和发展空间。规划在沧源糯良北部新建沧源民用机场，为云南省内支线机场，飞行等级为4C。规划预留孟定机场（远景）发展空间，位于孟定片区的东南侧。航运：开通临沧—普洱—西双版纳—缅甸的陆水联合航运线通道。城市规划市域产业发展布局……“一中心二极四板块、一通道一环一带、一四三产业平台”的产业布局一中心——区域综合中心；二极——云凤经济增长极和孟定经济增长极；四板块——澜沧江板块、民族风情板块、边境合作开发板块、热区特色农业板块；一通道——国际合作开发大通道；一带——工业发展带;一环——旅游发展环；一四三产业发展平台。国家级耿马（孟定）边境经济合作区：为一区三园、孟定边境产业园区、南伞产业园区和沧源旅游综合改革发展实验区。省级园区（4个）：云县新材料光伏产业园区、临沧高新技术产业区、凤庆滇红产业园区、镇康边境工业园区。市级园区（3个）：耿马工业园区、双江工业园区和永德特色农业产业园（含永康片区）。城市规划“一主两片八组团”的城市空间整体布局,“一轴一主一次”的城市功能结构…城市空间整体布局“一主”为临沧主城区，是临沧中心城区的公共服务主中心，集城市级行政、商贸金融、科教文卫与产业服务、生活居住于一体的综合性城市组团，规划建设用地为34.9平方公里。“两片”为昔本片区和博尚片区，昔本片区为临沧主城区南侧的卫星组团，以铁路客运交通、商贸及配套生活居住为主的组团，规划建设用地为4.5平方公里；博尚片区以交通物流商贸、休闲旅游度假中心及配套生活居住等功能为主的综合性组团，规划建设用地为11.0平方公里。“八组团”：包括主城区的五大组团（临沧工业园组团、西部教育生活居住组团、中部核心组团、东部生活居住组团、忙畔旅游组团）、昔本片区的一个组团（昔本综合组团）和博尚片区的两大组团（博尚旅游生活居住组团、永泉物流生活居住组团）。城市功能结构“一轴”：城市发展主轴，沿着现状214国道形成的串联临沧主城区、昔本和博尚片区，城市由北向南拓展的主轴线。“一主”：城市主中心，位于临沧主城区中部，建设临沧城的商业金融中心、文体中心、商务（总部）和行政服务中心。结合城市生态景观核建成“中央活力区”。“一次”：城市次中心，位于博尚片区中部，是临沧城的旅游服务与商贸物流中心。城市规划对外交通规划完善临沧机场设施，规划期末飞行区等级提升到4D级，运量达到中型机场规模，年吞吐量达到100多万人。规划建设祥临普铁路、保临铁路。在昔本片区设置客运站场，建设标准为二等客运站。博尚片区设置货运站，建设标准为二等货运站。中心城区周边规划“三横一纵”高速公路网络，三横为临孟、玉临和临景高速公路，一纵为临普高速公路；形成“五互通五通道二枢纽”的格局。规划214国道、319省道均达到二级公路，新建部分片区间的联系快速通道。主城区道路网布局规划主干路形成“一环二纵六横”的格局。一环是主城区外环路，包括外环西路、外环北路、外环南路和外环东路；二纵是缅宁大道、沧江路；六横是北四号路、北六号路、北八号路、汀旗路、世纪路一世纪东路和公园路一圈掌街。规划次干路共45条，为23横21纵。中心城区综合交通体系规划…主城市与区县关系主城市与区县关系二、临沧主城区房地产发展背景