永川项目定位报告(终稿)

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。金科永川项目定位报告金科集团营销管理部2010年3月13日本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量第一部分：城市简介本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量城市区位永川经济永川总规划东部新城功能分区城市区位重庆西区域中心城市，并且具有辐射周边区县的城市吸引力。本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量城市区位永川经济永川总规划东部新城功能分区永川经济在重庆各区县中永川区多项指标居前，主要体现在市场规模较大、居民富裕程度较高。本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量城市区位永川经济永川总规划东部新城功能分区永川规划新旧城界线清晰，新城区将是永川未来城市发展方向。本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量城市区位永川经济永川总规划东部新城功能分区东部新城新区域开发节奏，基础设施建设限于土地开发，具有优越的开发条件。本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量第二部分：地块分析本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量区位分析SWOT分析地块属性项目地块枫叶学校文理学院新城步行街双龙湖金融服务区土地现状新区域开发节奏，基础设施建设限于土地开发，具有优越的开发条件。用地条件本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量区位分析SWOT分析地块属性北：兴龙湖生态公园东：枫叶学校西：文理学院南：住宅开发用地周边环境城市面貌好、拥有丰富的教育资源、自然资源优越。用地条件本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量区位分析SWOT分析地块属性用地指标城市面貌好、拥有丰富的教育资源、自然资源优越。用地条件E-1地块E-1地块（1）规划用地：283亩，建设用地：219亩，（2）用地性质:商住混合用地。（3）总建筑规模：地上建筑总规模≤365000平方米（容积率≤2.5）（4）建筑密度≤35%（5）绿地率≥35%（6）建筑限高≤85米，局部限高≤100米。（7）项目停车位配比:住宅:0.6/100平方米;商业:0.7/100平方米。(8)红河中路南侧区域设置不少于60个地上公共停车泊位；该停车泊位由乙方投资建设及管理。（9）沿红河中路南侧区域应设置总建筑面积不少于35000平方米的商业、金融、办公服务用房。(10)该宗地应按规划要求设置绿地景观通廊。本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量区位分析SWOT分析地块属性用地指标城市面貌好、拥有丰富的教育资源、自然资源优越。用地条件E-7地块E-8地块E-1地块E-7地块（1）规划用地为185亩，建设用地不少于143亩。（2）用地性质:商住混合用地。（3）总建筑规模：地上建筑总规模≤238025平方米（容积率≤2.5）。（4）建筑密度≤35%。（5）绿地率≥35%。（6）项目停车位配比:住宅:0.6/100平方米;商业:0.7/100平方米。(7)建筑限高≤85米，局部限高≤100米。(8)道路南侧区域设置不少于50个地上公共停车泊位；该停车泊位由乙方投资建设及管理。本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量区位分析SWOT分析地块属性用地指标城市面貌好、拥有丰富的教育资源、自然资源优越。用地条件E-7地块E-1地块E-8地块E-8地块（1）规划用地：145亩，建设用地不少于105亩。（2）用地性质:商住混合用地。（3）总建筑规模：地上建筑总规模≤175188平方米。（4）建筑密度≤35%（5）绿地率≥35%。（6）建筑限高≤85米，局部限高≤100米。（7）该宗地应按规划要求设置绿地景观通廊。本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量区位分析SWOT分析地块属性用地指标城市面貌好、拥有丰富的教育资源、自然资源优越。用地条件E-7地块E-1地块E-8地块E-8地块E-7地块E-1地块E-1\E-7\E-8地块（1）3地块容积率可以相互平衡。（2）用地性质:商住混合用地。（3）总建筑规模：地上建筑总规模≤701605平方米。（4）E-1、E-8地块有大面积城市绿地。（5）绿地率≥35%。（6）建筑限高≤85米，局部限高≤100米。本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量用地条件区位分析SWOT分析地块属性旧城新城未来之城区位分析本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量区位分析SWOT分析地块属性兴龙湖简介项目建设速度快，在功能规划上包含商业区、金融服务区两大功能板块。将是本项目重要用地条件项目地块枫叶学校文理学院新城步行街兴龙湖金融服务区本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量板块简介项目建设速度快，在功能规划上包含商业区、金融服务区两大功能板块。将是本项目重要商业区金融区生态休闲区区位分析SWOT分析地块属性用地条件本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量SWOT分析周边环境优越，区域道路状况好、拥有较好的自然资源景观和教育配套。优势地块规模大，将成为永川第一大盘金科品牌永川区域开发水平低，产品占有绝对优势。具有优越的自然条件，成熟的市政配套设施。劣势地块紧靠城市主干道。地块内部高差较大，土石方工程量大。土地成本高于周边地块较多。机会新城发展，金融商务区建设。、永川城市发展吸引力增强。永川城市规划。威胁区县市场受市场行情波动影响较大。周边低价楼盘价格竞争地块条件总结：规模大；交通成熟、教育资源丰富、自然条件优越；未来城市发展重心。区位分析SWOT分析地块属性用地条件本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量地块属性短期内适合开发经济型首置、首改类产品。但是需要加强项目的功能构建。土地属性解读交通教育商业医疗景观发展前景市场容量结论本项目要点地块周边城市道路已经形成，道路状况良好。靠近枫叶学校、永川中学、文理学院距离商圈较近，并且有条件形成大规模自身商业。距离新城医院500米远，较为方便。紧靠兴龙湖公园。房地产开发处于初级阶段，将成为永川未来高端住宅区。首置：充裕首改：发展迅速再改：容量偏小土地属性：环境、交通、教育、区位均具有优越的开发条件。对首置有利有利有利有利有利有利有利有利对首置不利现有公共交通不够方便有优越的教育资源未来规划为金融服务区，有条件打造中高端商业大环境好对首改有利有利有利有利有利有利有利有利对首改不利车行交通便利有优越的教育资源未来规划为金融服务区，有条件打造中高端商业富裕阶层数量增加迅速，市场竞争小对再改有利有利有利不利有利不利有利不利对再改不利车行交通便利有优越的教育资源未来规划为金融服务区，有条件打造中高端商业区位分析SWOT分析地块属性用地条件本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量地块小结第一：适合修建针对刚性需求的高品质首置类产品第二：适合修建品质较高的首改类产品，洋房、类洋房第三：依托政府规划、交通有条件修建较大规模的商业综合体区位分析SWOT分析地块属性用地条件本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量第三部分：市场分析本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量发展现状发展趋势供销分析供应：2008年129万M22009年108万M22010年1~2月15.6万M2销售：2008年98万M22009年151万M22010年1~2月21.5万M2竞争分析供销分析0204060801001201401602008年2009年2010年（1-2月）2008-2010年供销情况129.7108.215.698151.121.5年份万M2新增预售销售量本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.8020406080100120140万M22008年2009年2010年（1-2月）年份2008-2010年供销情况新增预售销售量发展现状发展趋势08-10年正处于快速发展的阶段，产品向规模化、品质化发展。供销分析2006以前初级阶段规模小、品质低1000~24002400-40003000-50001400以下初级发展阶段出现小区/适度营销快速发展阶段规模化/品质化成熟发展阶段概念/风格/品质XX楼单体楼盘荷塘月色6-7层砖混多层中央大街/奥澜半岛框架高层、洋房昌隆/金科/上海城风格化、小区环境新城区新城区东部新城（未来之城）老城区价格06-0808-102010以后阶段代表楼盘热点区域时间竞争分析本报告是严格保密的。129.798108.2116.515.610.