某养老地产研究报告

巢湖养老地产研究报告2014.05.28目录CONTENTS一、养老地产可行性分析二、养老地产案例研究三、项目自身分析四、本案开发建议养老地产可行性分析1人口老龄化分析未来老龄化趋势明显，推动我国养老地产发展65岁及以上人口发展情况60岁以上老年人口比例预测从2009年到2012年，我国65岁以上老年人口从8.5%跨越到15%，老龄化加剧进一步体现；预计到2050年，60岁以上老年人口将达到4.4亿人，约占当时人口3/1，80岁以上老年人口将突破8800万。我国老年人口规模大，老龄化速度快，高龄人口多。养老产业发展日趋明显人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构的日益普遍，刺激了对老年住宅的需求，为养老住宅产品提供巨大的市场和广阔的发展空间；老年人口系数：据世界卫生组织资料，一个国家老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，反应人口老化的程度。目前我国老龄化系数为14.3%属于快速老龄化阶段，养老产业将迎来一个巨大的市场机遇；老人财富分析老人财富的增多客观上为养老地产提供了强大支撑随着经济发展，人们生活水平的提高，高消费能力的老年群体逐渐曾对。另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是国庆单一的退休补贴，投资、保险等收益也纳入老年人收入构成中。当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。老人财富构成长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多子女赡养子女为老人尽孝道随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高离退休养老金社会福利保障未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）爷爷、奶奶、外公、外婆＋爸爸、妈妈＋宝宝４-２-１家庭三口之家已成为社会主力结构，独生子女成家后，夫妇们在繁忙工作压力和残酷的生存竞争条件下，照顾一个孩子和四位父母，时间精力严重不足；老年人多愁善感和代沟问题，不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群体活动和空间平台分散式养老逐渐向集中养老观念改变，养老观念和居住观念正发生根本性改变；国家鼓励开发商进行老年住宅的开发，能使投资者实现社会效益和个人经济效益的双丰收。家庭结构分析养老政策扶持目前我国政府已经开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，数量众多，涉及面广，2002年至今出台的关于中国养老的主要政策：优先供地营业税、所得税、地方税等减免优惠利息贷款贴息培训支持科技服务政府财政对养老床位补贴.........以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：history2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》十七大《报告》全国老龄委联合民政部等国家十部委发文？《关于全面推进居家养老服务工作的意见》国务院《关于加快养老服务业发展的若干意见》(以下称“《意见》”)初稿正在征求意见中国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》修订通过的《老年人权益保障法》之后，即将出台的《意见》在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。养老政策扶持根据十二五规划“9037”的养老服务格局，未来宜居养老社区缺口约有1295万人，发展潜力巨大预计2015年，我国将基本形成“9037”的养老服务格局，即90%的老年人居家养老，7%的老年人在适老主题社区养老，3%的老年人依托福利院老年公寓等机构养老；我国60岁以上人口将达到2.09亿人，约有1295万人老年客群选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大；因此，迎合老年人胜利和心力需求的养老地产有着广阔的发展前景；依托社区分散居家养老90%依托福利院养老3%老年宜居社区养老7%依托社区分散居家养老96%依托福利院养老3%老年宜居社区养老1%十二五规划养老服务格局目前养老服务格局1463万人168万人1295万人养老地产不成功因素具体原因是前期投入资金过大，资金回笼慢，盈利周期较长。前期投入有点大是养老地产启动面临的第一大难题众多开发商在投资养老社区都的承担：前期的大量投资后期资金回笼慢的风险；在无资金回笼与资金支撑下，养老社区的发展将会摇摇欲坠。因此充裕的资金链对养老地产发展起至关重要的作用；中国传统的四世同堂理念让老人更愿意在家里是仍然具有不确定性。真正需要的是相对低端的养老院而不是相对高端的养老地产；众多养老社区缺乏明确的盈利模式，在养老社区的运营需潜心经营，不能一味赚块钱；产品定位与运营模式是决定养老社区客户群的重点养老社区的服务机构完善与引入专业服务团队是决定养老社区运营成功的一大重要因素，成熟的社区配套才能长期经营；养老社区的服务机构合肥老龄化至今合肥老年人口系数为15%，养老产业的发展势在必行合肥老龄化人口统计：年份60岁以上人口（万人）占全市人口比例2010年71.6514.48%2011年10514.9%2012年115.9816.32%预计2015年141.217.65%据了解，1999年，合肥市就进入老龄化社会，而且从统计数据可以看出，合肥市老龄人口在逐年增加，我市老龄化形势严峻，且养老服务相关政策建设相对滞后，总体水平很低，养老地产尚未真正起步，因此养老地产在合肥则是绝对的蓝海领域。合肥养老地产政策：2011年合肥市政府工作报告中明确提出了“开展居家养老服务社会化试点，建设18个街道养老服务中心、140个社区养老服务站”。针对养老服务机构，政策也给予了不同程度的支持：新建床位50-300张的养老福利机构，每张床位给予2000元一次性开办补助；自建居家养老服务中心（站）的，免收城市基础设施配套费。养老模式分析依托驱动因素不同，将现有养老住宅分为一下几种立体化养老：大型综合养老社区，采取租售结合方式，养老配套服务完善现有养老住宅居家式养老：土地市场化运作，针对老年人打造老年住宅，采取直接销售方式，仅提供普通的养老服务异地购房养老：在宜居气候条件、强势生态资源所在地购房、旅游、养老；康疗养老：受用地性质限制长期持有经营，嫁接专业医疗和康复机构；农家休闲养老：与乡村旅游相结合，集体建设用地，销售农民住宅的30年使用权总结1234我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富与421家庭结构产生，促使社会养老居住观念变化老人更注重精神层次追求；传统的养老已经不能满足老年人的生理与精神方面要求；政府开始高度重视养老问题，持续出台政策将为养老地产提供前所未有的扶持；并多家险企和开发商抓住养老地产发展机会，结合自身特点开始试水养老地产，并开始全国战略化布局；目前，合肥的老龄化问题突出，早已经达到快速老龄化阶段，且合肥的养老市场空白稀缺，预示养老地产将在合肥迎来空前的发展机遇；立体化模式综合性强、面向群体广、配套服务完善，以租售方式经营养老社区，资金回笼周期短，适合现状的养老开发模式养老地产案例研究2北京新华家园养老住区1项目概况开发商新华家园尚谷（北京）置业公司投资商新华人寿保险股份有限公司占地面积26.4万㎡建筑面积27.2万㎡容积率1.03绿化率50%开工时间2012年6月竣工时间2014年6月产权年限40年总户数2000户项目于2012年6月开工建设，预计2014年底投入试运营，2015年正式投入使用。项目总建筑面积27.2万方，其中养老居住区20.24万方，包含公共配套6.96万方。自身配套商业超市，餐厅医疗市三级甲等及专科医院，护理中心文化娱乐电影放映室，棋牌室，图书室，培训室（书画，茶艺，工艺，花艺等培训）生活休闲俱乐部，养生会所，KTV，练歌房等其他农耕庄园运营模式户型面积（㎡）保证金管理费（元/年）一室两厅85240万元一人：3万两人：5.4万两室两厅120306万元三室两厅180406万元入住条件：具有完全民事责任能力和民事行为能力的自然人，男性年龄60周岁及以上，女性年龄55周岁及以上，生活能够完全自理，无传染性疾病、无精神疾病及精神疾病史等收费标准保证金退还规则租住1-5年（含五年）租住5-10年（含10年）租住10年以上扣除保证金的10%其余部分返还扣除保证金的5%其余部分返还原额返还如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决上海亲和源2项目概况申江路亲和源以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，相对独立又不乏开放的老年生活社区开发商亲和源股份有限公司投资商亲和源股份有限公司占地面积8.33万㎡建筑面积10万㎡容积率1.2绿化率51%开盘时间2010年1月入住时间2010年4月产权年限50年总户数838户资金回笼周期7年自身配套商业商业街，室外茶座，度假酒店医疗市三级甲等医院老年专科颐养院，护理中心文化娱乐老年大学，健康会所生活休闲泛会所，迷你高尔夫，活动广场球场，舞蹈广场，功能活动区其他农耕庄园运营模式卡种年限户型缴费标准年费缴费标准A卡永久居住转让权（可继承亲人，转卖他人或以原价卖回给亲和源）小套（57平）50万（07年）75万（08年）89万（10年）118万（14年）2.98万(07年)；4.2万（14年）中套（71平）3.98万（07年）；5.98万（14年）大套（119平）6.98万（07年）；7.38万（14年）B卡本人终身居住权（15年内可卖回给亲和源，按每年1/15的价格折旧，从会员卡缴费中扣除）小套（57平）33万（07年）45万（14年）4.2万中套（71平）55万（14年）大套（119平）60万（07年）88万（14年）C卡（开盘时期）50年产权小套（57平）2万元/平2万中套（71平）大套（119平）产权房出租年卡1年（亲和源以2万/平的价格出售部分套间，老人可以从已买断产权的人那里按年租赁）小套（57平）—中套（71平）大套（119平）c卡一共推出66户产权房，从购买起，由购买者（不限年龄）自己经营；购买者若在50年内去世，由继承人继承产权（继承人必须有担保人陪同）亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体会员卡体系分为记名会员卡与不记名会员卡会员卡缴费标准如产生其他费用（如餐费，医疗费等），需客户自行解决北京泰康之家·燕园3项目概况开发商泰康人寿保险股份有限公司投资商泰康人寿保险股份有限公司占地面积17万㎡建筑面积30万㎡容积率1.76绿化率30%开工时间2012年6月入住时间2015年下半年产权年限住宅70年，商业40年容纳人数3000名泰康之家养老社区建筑面积30万平方米，为居民提供多样化的居住和生活环境以医疗护理和康复为立足点，为居民提供全方位的,完善的专业护理服务以打造活力新生活，让人们拥有健康、快乐、优雅的退休养老生活，持续品质生活为宗旨自身配套商业商业街、购物中心，温泉酒店，餐厅医疗泰康医院、理疗中心，康复医院文化娱乐老年大学，乐团，书画圈，俱乐部，图书馆生活休闲剧院，电影院，茶室其他农耕庄园，幼儿园运营模式入住标准：年龄要求女性55周岁、男性60周岁收费标准：入住需缴纳两种费用：①入门费（10万元可作为养老社区消费费用）②月服务费（见表）经营模式：A：投保“幸福有约”险：保证客户本人、客户配偶及客户父母、配偶父母的入住或优先入住权，且保费与户型直接相对B：入住时缴纳类似押金性质的资金60万元到100万元（对于非购买保险入驻养老社区）,在离开社区时予以退还。一、入住养老社区