深圳市城市更新办法实施细则(最新)6-29

1附件1深圳市城市更新办法实施细则（送审稿）第一章总则第一条【目的】为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立城市更新规范、有序、稳步推进的长效机制，制定本细则。第二条【市领导小组】市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。市城市更新办公室作为市领导小组下设的城市更新日常工作机构，设在市规划国土部门，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。第三条【职责规定】市规划国土部门及市政府相关部门、区政府（含新区管理机构，下同）、区城市更新职能部门及相关部门，应当根据《办法》及本细则的规定履行职责。第四条【宣传引导】市、区政府及其职能部门应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。2第五条【行政费用减免】对于城市更新项目，免收各种行政事业性收费。第六条【金融服务】鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过搭建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。第七条【新技术、新产品】城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。第八条【投诉处理制度】各区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。第九条【查处违法违规建设】区规划土地监察机构、街道办事处应当加快开展城市更新单元内历史遗留违法建筑的处理工作。市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，及时处理城市更新范围内依法应当拆除或者没收的违法建筑，严厉查处新出现的违法建设行为。第二章城市更新规划与计划第十条【全市城市更新专项规划】市规划国土部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。3第十一条【城市更新单元】实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标与责任。第十二条【城市更新单元划定条件】城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米；（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。城市更新单元划定时涉及下列用地的，依照以下规定分别处理：（一）政府社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元；（二）政府土地整备区范围内的用地不单独划定为城市更新单元；（三）除通过城市更新实现用地清退的外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元；（四）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新单元，鼓励其他各4区参照执行。按照整村范围划定城市更新单元的，不受前款第一项限制；（五）未建设用地不划入城市更新单元。符合本细则第十三条规定的除外。不具备本条规定的条件，但因鼓励产业发展等原因确需划定城市更新单元的，应当报市政府批准。第十三条【城市更新单元划定例外】未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。第十四条【城市更新单元的用地贡献】城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%。城市规划或者其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。第十五条【城市更新单元规划的编制原则】城市更新单元规划的编制应当符合以下原则：（一）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者城市5公共利益；（二）充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡；（三）研究、细化已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量，深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地；（四）鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，在总量平衡的基础上适当提高开发建设用地的容积率；（五）推进文化遗产融入城市发展，保护城市肌理和特色风貌，改善生态环境和人文环境，实现低碳绿色更新。城市更新单元规划的编制技术规范由市规划国土部门另行制定。第十六条【计划体系】全市城市更新计划包括城市更新单元规划制定计划（以下简称规划制定计划）、拆除重建类项目实施计划和综合整治类项目计划等内容。规划制定计划和拆除重建类项目实施计划实行常态申报机制。其中，拆除重建类项目实施计划与近期建设和土地利用规划年度实施计划相衔接。单独实施综合整治的区域，按照本细则第三章的规定纳入综合整治类项目计划；按照已批准城市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，不单独进行计划申报。6第三章综合整治类城市更新第十七条【界定范围】本章所称综合整治类城市更新，仅包括单独实施的综合整治项目。纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的，按照拆除重建类项目管理程序办理，实施费用由项目实施主体承担。第十八条【职能分工】综合整治类城市更新由市、区政府统筹推进。市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。市、区发改部门和财政部门负责将综合整治类城市更新项目经费列入市、区年度财政预算。市、区发改部门根据市城管部门安排的年度计划，负责综合整治类项目的概算审批和建设资金安排。各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目，安排与市级建设资金对等的区级建设资金。第十九条【计划管理】区政府应当按年度制定本区综合整治类项目和资金安排计划草案。由区发改部门对具体项目的项目建议书进行审批，并将项目审批文件抄送市发改部门备案。已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目，应当优先纳入计划。第二十条【项目规划与实施方案】综合整治类项目的项目建议书经批准后，区政府应当组织实施单位依照项目审批文件及相关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目7总概算的编制等前期工作，形成实施方案。区政府在组织编制实施方案过程中，应当征求市规划国土、产业、住房建设、公安消防、城管、环保等部门的意见。市发改部门根据需要安排前期工作的必要经费。市规划国土部门对综合整治规划进行审批，并将审批结果抄送市城管部门。第二十一条【资金管理】综合整治类项目总概算由市发改部门，或由市发改部门委托区发改部门进行评审。建设资金的下达和管理，按照市政府综合整治项目投资管理的有关规定执行。第二十二条【加建附属设施】综合整治类项目一般不增加建筑面积。确需加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。第四章功能改变类城市更新第二十三条【实施条件】按照法定图则、城市更新单元规划等现行生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以持房地产权属证书向市规划国土部门申请实施功能改变类城市更新。具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：（一）申请实施后的建筑物使用功能不符合城市规划或者土地功能混合使用要求；（二）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足8相关配套要求的；（三）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的；（四）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的；（五）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的；（六）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求的或者造成建筑物剩余部分使用不便的；（七）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的；（八）其他法律、法规、规章规定不得改变建筑物使用功能的情形。第二十四条【申请材料】申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。建筑物由业主区分所有的，申请人还应当提交全体业主同意申请的证明文件。第二十五条【初审与公示】市规划国土部门受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行审查。不符合功能改变条件的，应当书面答9复申请人并说明理由；符合功能改变条件的，应当在深圳特区报、深圳商报及本部门网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。第二十六条【规划与用地手续】公示结束后，市规划国土部门应当对相关意见进行汇总和处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人通过补签土地使用权出让合同或者签订合同补充协议（或者增补协议）的方式完善用地手续。第二十七条【相关行政审批】申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新，实施费用全部由申请人自行承担。项目实施涉及规划国土、住房建设、城管、环保、公安消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规定进行办理。第二十八条【房地产变更登记】项目实施完成后，相关权利主体应当及时向市房地产登记部门申请办理房地产变更登记。申请时应当提交申请表、申请人身份证明文件、房地产权属证书、规划许可文件、土地使用权出让合同或者合同补充协议（或增补协议）、地价缴纳证明等有关材料。项目实施经相关部门批准涉及局部改建和加建的，还应当提供改建或加建批准文件、竣工验收文件、消防验收文件、规划验收文件、测绘查丈报告等有关材料。10第二十九条【加建附属设施】功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《办法》第二十七条的规定补缴地价。加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。第五章拆除重建类城市更新第三十条【拆除重建适用范围】特定城市建成区具有《办法》第二条第二款规定情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以以拆除重建方式实施城市更新。第三十一条【具体情形的界定】《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；（二）经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房的房屋集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患；（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在11严重消防隐患；（四）经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排