凯德置地模式深入研究

寻找标杆，实现突破，领跑行业国外大型房企业务发展模式探讨样本采集嘉德置地·新加坡TISHMANSPEYER·美国亚洲地产巨无霸-嘉德置地CAPITALAND•嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。•嘉德集团总市值约577亿元人民币(2009.1.31)，管理超过2,377亿的资产.核心业务包括住宅及商业房地产、服务式公寓、房地产基金的投资和管理，以及提供房地产金融、物业服务等。•嘉德置地上市的子公司和合资公司包括雅诗阁集团、澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁服务公寓信托、嘉茂中国信托及桂嘉信托。•嘉德置地的业务遍及亚太、欧洲和中东地区重要门户城市。•嘉德集团1994年进入中国市场，迄今开发规模逾750万平米,员工超过5000人。在中国的50个城市拥有约10万套住宅(含合作项目6万套)，170万平方米综合商用项目开发面积,可租面积超过400万平米的逾60家商场和5000套服务公寓。嘉德置地:公司概述嘉德置地:企业理念“Buildingforpeopletobuildpeople,buildingpeopletobuildforpeople”,即通过为人们塑造产品来塑造人,反之亦然。其内在的核心则是“持续创造股东价值”、“提供高品质的产品和服务”、“吸引并发展高素质的人力资本”，并旨在以国际化的形象构筑世界级的房地产公司。嘉徳的理念是“专注、平衡、规模”。专注，就是只着力于房地产而不涉及其他的业务；平衡，指在各项业务之间力求均衡。如各地区项目之间的平衡，在各项业务，如住宅、办公楼和商业之间的平衡等；规模，指保持规模效益，同时吸引更多优秀人才的加入。建宇树人嘉德置地:业务概览核心竞争力：房地产投资与开发、服务式公寓运营、房地产金融同时在成熟市场和新兴市场中寻找增长机会广泛的国际合作伙伴、战略投资者和精英团队业务贯穿整个房地产价值链,保持着开发、投资、收费业务间的平衡嘉德置地:业务概览嘉德置地:业务概览住宅产业:投资与开发新加坡、澳大利亚、中国、马来西亚、泰国等国家主要门户城市的住宅物业。商务综合产业:新加坡办公楼房地产，包括中央商务区的地标性办公楼和高科技的工业房地产项目。商业零售产业:在新加坡、中国、印度、日本和马来西亚拥有50多家商场，总净可租面积约230万平米。中国的资产包括上海来福士广场和北京西环广场，与北京华联合资的安贞华联商厦和望京华联商厦，与深国投合作的21家以沃尔玛为主力店的商场。休闲娱乐产业:澳门丰得丽20％股权，该公司拥有位于澳门的包括商场、酒店及服务式住宅、博彩场及影视城综合项目计60万平米。与阿联酋政府联合开发阿布扎比国家体育馆附近占地140万平方米土地面积综合度假类房地产项目.在巴林开发莱佛士城海滨综合房地产项目.服务公寓:雅诗阁集团是全球最大的服务公寓所有者和管理者,拥有位于亚洲、欧洲及中东地区等22个国家主要城市的近22,000套服务式公寓.旗下共有3个品牌，分别是豪华品牌雅诗阁（Ascot)，中高档品牌盛捷（Somerset）和适合商旅人士的馨乐庭（Citadine）。（2005年以17.2亿新币向COLONYCAPITAL出售RAFFLEHOLDINGS莱佛士酒店控股公司，获得溢价6.4亿新。)金融服务与信托基金:2002年成立的嘉德置地金融是以收费为主的公司，负责房地产资金管理,结构融资与咨询服务。投资产品包括私募和上市基金，结构性金融产品。目前管理着17只私募基金和５只REITS，截止2008-12-31,管理资产规模超过259亿新币,2008年基金及物业管理费收入达4.13亿新币.五只REITS包括嘉茂CMT、嘉康CCT、嘉茂中国CRCT、雅思阁公寓ART和嘉桂QCT。投资伙伴包括全球及区域的保险公司、养老金和大型机构。亚太地区澳大利亚,中国,新加坡,韩国,泰国,越南,印度,印尼,马来西亚,新西兰,菲律宾欧洲比利时,法国,德国,俄罗斯,西班牙,英国中东阿联酋,巴林,卡塔尔嘉德置地:地域分布20个国家超过120个城市嘉德置地在中国中国业务分布：3+2格局凯德置地在中国市场收益的增加促使了整个集团利润的增长地域分布嘉德置地:资产分布业务分布新加坡服务公寓商业零售住宅欧洲中国澳新商业综合亚洲及海湾其它资产分布住宅办公综合开发商业零售服务公寓工业嘉德置地:收入来源住宅欧洲中国（包括港澳）澳新新加坡金融服务零售商业综合服务公寓嘉德置地:资本运作资本市场私募基金股本资产管理打包进REITS或基金投资开发及收购物业债券银行贷款收购/兼并/重组上市／分拆出售2000年,淡马锡控股的PidemcoLand百腾置地和星展银行旗下的上市公司DBSLand发展置地宣布合并.新公司名为嘉德置地.同年,嘉德控股子公司雅诗阁集团宣布与盛捷控股公司合并.结合了4家公司在服务式公寓、商业、写字楼、住宅等方面的经验，造就了今天的嘉德置地。嘉德成立后,通过独立运作或收购地产公司以获得土地储备；或投资地产公司股权，特别是上市或即将上市的公司。最后通过嘉德置地的融资平台，分阶段对项目进行信托上市，实现资金套现。出售嘉德置地的成立：亚洲最大的并购案STPI百腾置地.发展置地新加坡科技公司新加坡发展银行24%淡马锡控股公司盛捷控股雅诗阁其它房地产公司莱佛士澳洲置地合并合并其它房地产公司合并前的百腾置地与发展置地2000年4月，STPI收购了发展置地24.6%的股权。当时发展置地的主要业务为房地产、酒店与服务公寓、健康保健和物业管理服务等。百腾置地作为新加坡唯一一家还未上市的大型政府背景的房地产公司，是当地最大的执行共管公寓政策的发展商．业务也涉及商业综合物业、服务式公寓。两家公司管理层重新审视了业务架构后决定合并，以使股东价值最大化嘉德置地的成立:亚洲最大并购案２０００年合并后的嘉德嘉德置地新加坡发展银行淡马锡控股公司雅诗阁控股其它房地产公司莱佛士澳洲置地55%凯德置地22%２０００年7月，百腾置地与发展置地宣布合并，是亚洲最大的合并案。11月，嘉徳置地成立，总资产达180亿新元，成为东南亚最大的房企。合并后，百腾的控股股东淡马锡也进行了业务重组。剔除了盈利较差的新加坡科技公司（主要业务是国防军事武器制造），将该公司下属赢利的资产，如嘉德等，划归淡马锡直接控股。前20大股东第一大股东淡马锡经过数次减持后,目前仍拥有近40%的股权,原第二大股东星展银行近年来渐渐淡出其它投资者包括巴克莱,施罗德,大摩等国际投资机构.嘉德置地:主要股东(截止2009.1.31)非预定债务配置贷款配置预定固定嘉德置地:债务结构浮动贷款债券资料来源：嘉德2007年报嘉日商产基金在拥有安全稳定的年收益与资产增值潜力的日本零售商场中投资了450亿日元。商场遍及大东京区域以及大阪、北海道等主要城市。嘉利商产新加坡基金由嘉德置地集团发起的私募零售商场基金，拥有超过5.5亿新元的组合。它持有三个新加坡市郊商场，分别是第一乐广场、武吉班让大厦与鲤河广场。ARC-CapitaLandResidencesJapan与雅卡银行联合组建的一家合资企业，是嘉德创办的首个符合回教教义的房地产基金，将在日本主要城市投资各种租赁型公寓大楼。目前的投资组合包括10处公寓房地产。Mezzo基金一个致力于巴生谷及槟城商业服务居住/住宅项目夹层融资的私募投资基金。IP房地产亚洲基金一个由CFL和ING联合发起与经营的、致力于投资东南亚和香港房地产市场的私募基金。马来西亚地区商业发展基金一支封闭型的私募股票型投资基金，基金目标金额为2.7亿美元，主要投资于吉隆坡和巴生谷的房地产开发项目。莱佛士城巴林基金RCBF嘉德的第12支私募股票型基金、其第二个符合回教法规的基金。RCBF将投资于地标性项目-莱佛士城巴林。该基金为封闭式基金，基金规模为3.5亿美元。嘉德置地另类投资基金嘉德置地另类投资基金投资于亚洲和日本的上市及非上市不动产相关证券。该基金于2007年6月1日成立，筹集的资本额达1.8亿美元。嘉德商用产业印度发展基金嘉德商用产业印度发展基金的规模是8.8亿新元，也是嘉德置地第一支投资于印度商场的私募基金．嘉德私募基金一览(上):嘉德置地:房地产基金(私募)凯德中国住宅基金由嘉德置地2003年发起的一个私募基金，金额6100万美元,投资者包括企业、金融机构和高收入人士。该基金主要投资于上海、北京与广州的中高档住宅市场。该基金已进行了全面投资。凯德中国发展基金2005年由嘉德置地发起、与花旗集团联合行销的一个投资中国开发项目的私募基金。该基金集中开发人口密集型开发区的住宅、写字楼以及混合型和服务式公寓，主要位于渤海湾地区、长江三角洲、中国中西部和珠江三角洲。共募集4亿美元,嘉德持股30%。凯德零售物业中国孵化基金CapitaRetailChinaIncubatorFund规模为4.25亿美元,2006年6月截止认购,主要收购经过重新定位、资产提升或租赁期满之后有潜力获取优质收益的商用物业。该孵化基金投资的物业就包括了位于北京西直门的高档商场西环广场。嘉德持股30%.凯德零售物业中国发展基金CapitaRetailChinaDevelopmentFund规模为6亿美元,2006年6月截止认购,主要投资在中国境内的商场开发项目。其中包括了由嘉德置地和深圳国际信托投资有限责任公司（“SZITIC”）共同拥有的，以沃尔玛（Wal-Mart）为主力租户的一系列商场开发项目。另外还包括其它由嘉德置地独立或与第三方共同投资的商场开发项目。凯德零售物业中国发展基金II规模为6亿美元,2007年9月截止认购,主要投资在中国境内的商场开发项目.嘉徳持股45%.剩余股份由一些保险机构和养老基金持有.雅诗阁公寓(中国)基金规模为5亿美元,2007年6月截止认购.投资于中国内地区域中心城市可供发展地块或重新定位物业用于建造服务式公寓或收租型住宅中信凯德科技园区1号基金第一支人民币基金,规模为5亿,2008年6月截止认购,与中信信托共同管理,用于投资中国的科技园区来福士中国基金规模为10亿美元的私募基金,2008年7月截止认购,主要投资在中国门户城市以“来福士”命名的商业综合项目.嘉徳持股50%.先期收购嘉德在上海已建成开业的来福士广场55.9%的股权,其次是嘉德在北京、成都和杭州在建的来福士广场项目100%股权.凯德中国发展基金II规模为2.4亿美元,2008年7月截止认购,集中开发住宅项目.北京的昌平项目为第一个发展项目嘉德私募基金一览(下:中国市场):嘉德置地:房地产基金(私募)前四只由嘉徳金融服务公司管理,嘉桂则由合资的嘉桂资产管理公司管理,嘉德金融服务公司通过全资子公司拥有合资公司40%股权,另两家当地伙伴各拥有30%股权。嘉德置地:房地产信托(上市)嘉茂信托基金CMT嘉茂信托是新加坡首个挂牌上市的房地产信托投资基金，于2006年7月上市。无论从市值和面值，嘉茂信托的基金规模在新加坡都是最大的。截至2007年12月31日止，嘉茂信托在新加坡股票市场的市值约为58亿新元，账面资产为59亿新元。嘉茂信托还被穆迪评为A2的信用等级,在新加坡的房地产信托投资基金中是最高的信用评级.该信托基金目前在新加坡拥有13座商场：碧山第八站、淡滨尼广场、福南中心、国际商品批发中心大厦、狮城大厦、白沙浮商业城、三巴旺购物中心、后港大厦、裕廊娱乐中心和莱佛士城。嘉康信托基金CCT嘉康信托是新加坡首个商用房地产信托投资基金信托.2004年5月11日上市，拥有并投资于商业地产，包括写字楼、停车场和商务园。截至2007年12月31日止，嘉康信托在新加坡中央商业区（CBD）共拥有9个总价值达53亿新元的优质地产项目，包括资金大厦、百得利路6号、汇丰银行大厦、星和中心、罗敏申大楼、武吉士村、金鞋停车场、马吉街停车场和60%的权益莱佛士城。嘉茂零售中国信托CRCT是新加坡首个专注于中国零售型房地产的信托投资基金.原始投资组合的8个零售购物中心位于中国5个人口密集城市，分别是北京、上海、郑州、安徽和呼和浩特。价值大约人民币59.9亿元,（截至2008年12月31日止),租赁面积48.7万平米.其优质和地域多元化的商场组