城市美好生活

1北京市商业用地行业现状2北京市今年商业用地成交情况3影响北京市商业用地成交的原因4投资商业用地的投资风险5未来北京市商业用地的前景6商业地产稳健发展的方法7商业用地投资的技巧8总结一、北京市商业用地行业现状整体概况:土地市场出现寒冬时近盛夏，北京商业地产市场却开始感到丝丝凉意。近日，北京商业用地的出让频频遇冷流拍，这为商业地产的市场前景再次蒙上了一层迷雾。此前，商业地产一直被很多人视为“调控避风港”，其中以“商改住”产品为代表，其受调控影响较小。但北京叫停“酒改住”的政策却打破了这一局面，受到政策影响，一些房地产企业对于商业用地的吸纳和商业地产的投入已放慢脚步。一、北京市商业用地行业现状受住宅市场调控政策的影响，去年的商业用地一枝独秀、风光无限，中服地块、崇文门菜市场地块以及王府井地块等商业用地炙手可热。然而随着调控的持续深入，今年以来，包括商业用地在内的土地市场分外冷清。统计数据显示，前四月的土地收入同比大幅下降39.6%，且商业用地风光不再，频频遇冷，截至目前，全部零溢价率成交。业内人士指出，一方面，商业用地对资金的要求高，今年来，房企资金链更加紧张拿地谨慎，另一方面，今年供应的商业用地位置不佳等因素抑制了房企的拿地热情。二．北京市今年商业用地成交情况前四月土地收入大降4月份，北京市土地市场共计出让9块地，其中包括众企业争抢的香河园3号地，合计带来38亿元的土地收入，虽然环比二月份上涨17.2%，但同比大幅下降39.6%。另外，据统计，北京市前四月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，仅为去年全年的12.8%，同比下降39%。其中住宅用地累计成交7块，建筑规划面积为124.7万平米，仅为去年的13.4%，住宅土地出让金为72.5亿元，为去年的15.3%；商业用地累计成交11块，建筑规划面积为126.9万平米，商服土地出让金为47.7亿元。北京土地市场前4月土地出让金同比大幅缩减近四成，一方面与前4月土地供应减少相关，另一方面是受土地低价出让影响，尤其是今年以来的商业用地全部以零溢价率成交。二．北京市今年商业用地成交情况商服土地收入同比锐减100亿据记者了解，自去年住宅市场调控之后，商业用地一路走高，成为去年冷清市场中的一匹黑马，中服地块、崇文门菜市场地块和王府井地块等商业用地的成交溢价率不断攀升攀升，且商业用地的土地收入支撑了去年土地市场的整体收入。2011年北京经营性地块成交中，居住用地楼面均价4800元/平米，平均溢价率11%；商业办公用地楼面均价8069元/平米，平均溢价率33%，商业地块平均溢价率为居住地块三倍。然而，今年以来，商业用地风光不再。据统计，1~4月北京市商服地块共成交11块，规划建筑面积为126.9万平米，同比减少42%，土地出让金为47.7亿元，同比大幅减少67%，约为100亿元。同时，商业地块的平均成交楼面价仅为3760元/平米，同比去年下挫约43%。二．北京市今年商业用地成交情况值得一提的是，虽然商服地块溢价率均为零，但在住宅用地的贡献下，前四月出让地块的平均溢价率达到了12%。这其中，香河园3号地功不可没。据了解，香河园3号地紧邻东二环，位于东直门公交枢纽南侧，是近年来罕见的优质地块，引起了包括万科、首创、华远、懋源置业、鑫苑中国、南昌市政、美尔、和裕地产等在内的9家企业“争抢”，最终，南昌市政公用投资控股有限公司以43%的高溢价率斩获该宗地，折合楼面价2.57万元/平方米，创造了2012年以来全国住宅用地楼面价最高。三．影响北京市商业用地成交的原因资金链紧张成主因对于今年以来商业用地的表现，持有型的商业地产对资金的要求很高，收益回报期长，这就要求企业的资金非常雄厚，但在目前的情况下，银行对房企的贷款显然没有放开，其他融资渠道也比较困难，所以房企在获取商业用地方面较为谨慎。同时，商业地产是跟实体经济贴得很近，但目前的实体经济表现平平，这在很大程度上影响了房企的预期。需要提醒的是，自2009年第四季度以来，商业地产的租金一路飙升，涨幅过快隐藏着众多风险，可以说目前的售价和租金基本已经见顶。今年第一季度住宅用地极度冷清的情况下，商业用地并未有所起色。量价齐降明显，一方面1-4月优质商业地块比较稀少，另一方面，同去年个别开发商积极拿取商业用地不同，今年开发商对于转投商业更加理性。三．影响北京市商业用地成交的原因供需失衡加剧住宅市场火爆时，很多人选择住宅做投资产品，除了投资回报率高外，其风险性是较小的，因为中国的住宅市场，始终存在供小于求的现状。这也是短时期内无法改变的，这决定了住宅产品的保值增值特性。当然，前提是在没有严厉政策调控的情况下。而商业地产则相反，商业地产本身存在供大于求的现实。商业地产的种类也较为复杂，投资风险也难以把控。因此，做过商业地产投资的人对此都会较为谨慎。四．投资商业用地的投资风险商业地产定位准确度、规划水平和营运能力高低一定程度上决定着培育期的长短。由于消费者和品牌拓展客观需求的存在，部分购物中心进入正常运营阶段的周期并不会很长，但从总体上来讲，确实会有不少项目面临更长的培育期和经营压力。而过量的开发和真实商业市场需求的矛盾有可能带来潜在的风险，如果缺乏专业的商业规划和专业的操作团队，商业地产或购物中心开发商的投资行为就冒着极大的风险，甚至会出现因商业设施后期经营不善，而将开发商拖入难以为继的局面。北京大都市街的搁置，这些足以为热衷于商业地产开发投资的人们敲响警钟。四．投资商业用地的投资风险商业地产恐被纳入调控大量房企涌入商业地产同样引起了业内的担忧，住宅市场限购，商业地产迎来春天，但参与者要理性看待这一市场。北京商业地产已出现一定泡沫，相关管理部门正考虑将商业地产纳入调控范围中来。商业地产是商业加房地产开发，专业性要求更高，商业地产的利润大，大家都在跟随，如果失去了理性，也许今天的住宅地产市场可能就是明天的商业地产市场。除了供应量过大以及信贷受限等问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏等方面。从今年三季度起，商业地产的泡沫问题将会逐渐暴露。五．未来北京市商业用地的前景前景难料此前楼市频频推出调控政策，住宅市场成交量下降，楼市陷入观望期，众多开发商开始纷纷涉足商业地产。从历史上看，针对商业地产的政策可谓“凤毛麟角”，正是这个政策“空白区”吸引了开发商的目光。不过与住宅市场不同，商业地产对于开发商的专业水平有较高的要求，而且投资回收周期较长、后期沉淀的资金量多、受宏观经济的影响更大。正是由于这些原因，开发商发展商业地产的步伐一直较慢。目前，商业地产的投资收益主要依靠租金。而相比高涨的房价，商业地产租金并没有明显上涨。五．未来北京市商业用地的前景在写字楼销售价格普遍高涨的情况下，北京市写字楼租金一直没有较大起色。全市租金自2009年以来一直维持在每月每平方米140多元的水平。虽然一季度因经济回暖，写字楼租金水平有所上升，但是上升幅度同其价格的涨幅相比还是微乎其微。与此同时，今年将有约96万平方米的新增供应陆续投放，给写字楼市场带来极大的租赁压力。北京甲级写字楼市场在2009年下半年火热之后略显疲软，一季度净吸纳量为14万平方米，环比减少51%。全市平均空置率在一季度环比下调1.5个百分点至18.1%。业内人士指出，在大量商业地产项目入市以及空置率不能有效下降的压力下，商业地产的租金水平很难大幅上涨，这也在一定程度上降低了投资商业地产的预期回报。六．商业地产稳健发展的方法1、商业地产要有创新意识商业地产的发展有三方面特点：它是城市繁荣的标志，一个城市的商业地产发展状况，直接影响到这个城市的形象；商业地产对于拉动消费、刺激市场起到了关键性的作用。它融合了所有厂商及其产品，最新的成果可以通过这个平台进行交易，实现最高价值；商业地产的发展直接影响到人民群众生活水平的提高与否。目前商业地产发展还面临不足，比如模式单一；商业地产市场上的新观念、新思路不多，缺乏创新意识。现在，需要探索一条发展商业地产的新路。比如创建融商业地产、工业地产、总部经济为一体的创新的产业综合体。简单地讲，就是一家企业进入园区，不需要掏钱，园区就给企业一万平方米或者一栋楼，然后园区以固定资产参股企业。这样既创新了商业地产模式，也支持了中小企业发展。六．商业地产稳健发展的方法2、应走产业化发展道路这几年，凭借原有的商业优势，商业地产发展很快，许多商业地产项目成为城市的亮丽名片，不足的是，目前商业地产业态还不够细分和专业化。从字面上来理解，既然叫商业地产，就应该充分挖掘它的商业价值。商业地产的产业化十分必要。单纯从赚钱来讲，商业地产有一定的利润，但要实现和某一个区域或城市的捆绑性发展，这时候商业地产的产业化就显得非常有必要，也非常重要。鉴于单个企业在开拓市场时，思考和经验是有限的，希望政府在招商方面能够发挥更多的主导作用，给企业以清晰的区域定位思路，这样对商业地产的发展很有益。六．商业地产稳健发展的方法3、悉心培育重视后期运营商业地产是一个三方市场，开发商需要获得商家和消费者的认同，否则就不能算一个成功的项目。所以，对于商业地产来说，除了前期建设，后期的运营也很重要。其实，现在国内一些城市的商业地产项目存活率不高，尤其是做得出色的优质商业地产项目并不多。这主要是因为许多企业还没有找到一个成熟的商业开发模式。国内的商业地产更偏向于可销售的商业地产，如购物广场类。在前期，开发的规模相当大，但不免让人担忧它的后期经营管理是否能跟上、人才是否能跟上、是否能达到规划目标。所以，商业地产的成功很大程度上取决于后期的培育和运营，需要花时间，而不能只图赚快钱。七．商业用地投资的技巧国家新政下，住宅投资受冷，商业地产投资受追捧，不少市民期望投资商业地产，但是摸不着门路。作为理性的投资者，在投资商业地产产品时，除了要了解商业地产产品的特征，还必须全面考虑商业地产项目的投资因素，以技巧来规避投资风险。1、紧扣“商”字玩投资商业地产的特性与商业紧密相关，为降低风险，投资者应该紧扣‘商业’这个主题进行投资，商业地产不同于住宅，具有独特的属性，它是主要依赖租金收益的长期投资品种，也正是这种独特的属性，使得商业地产投资的成败受到诸多因素的制约。因此对于投资者来说，投资商业地产，要掌握投资技巧，这样才能增大成功的概率。无论是希望商业地产物业本身升值，还是希望租金收益逐年得到提高，都离不开“经营”这个主题。由此可见，商业地产的投资，归根结底都是对物业经营的考察。七．商业用地投资的技巧2、规模体量商业地产的规模体量直接关系到这个商业项目的经营角色定位，它是定位于行业的领头者、追随者、补缺者亦或是挑战者，都与它的规模体量有关。投资者还要考虑商业的经营业态是否合适，是否符合整个大商圈的定位。3、“管家”须精挑细选好的经营团队，能够让商业地产发挥最大的市场效应，这是决定商业项目的升值空间大小的决定性因素。“管家”水平的高低，决定投资收益的高低。好的“管家”能够顺应市场的发展，不断主动调整优化经营业态，使商业物业走上良性的发展轨道。有强势品牌运营商入驻商业地产项目就可减小投资者的投资风险，在选择投资时，投资者关键要看强势品牌运营商是否在商业项目经营中起主导作用，是直接经营模式还是管理输出模式，也就是顾问形式。七．商业用地投资的技巧4、权限宜集中忌分散为了保证后期管理顺利进行，适当的集中管理十分有必要。因此投资者在选择物业时，如果碰到后期管理需要自己亲历亲为的（临街独立铺面除外），则应该三思而后行。在国外，“只租不售”的商业地产运作方式非常普遍，如果急需资金，也可“以REITs（房地产投资信托基金）打包物业”。因为商业地产本身的特性已经注定它是一种需要长期持有的投资品，像住宅一样通过短期的开发销售，只会加速其死亡，而不会给投资者带来任何收益。七．商业用地投资的技巧5、注重扎堆效应独铺难成市。商业项目扎堆更有潜力，可促使市场加快成熟，有利于投资。通常可将购物中心、酒店及写字楼设计为商业金三角，合三为一，实现商业资源互通互用。比如，现在通常采用的做法是裙楼做购物中心，其他部分可做写字楼或酒店。“