房地产基金操作指引

房地产基金操作指引李昌华主讲XX基金愿景：——成为最专业、投资者最信赖的综合金融服务公司。XX基金项目操作流程XX基金项目操作流程项目引进1.部门内部项目初审尽职调查风控委员会审批募集/放款项目管理2.3.4.6.7.·部门内部依据公司规定的投资范围、风险标准等对项目操作性、风险性初次审核，形成《项目报告》并与风控部进行沟通、评价，结果报总裁。·路演文件设计·资金募集、委托放款·通过风控委审核的项目进一步完善交易架构、法律文件，并经风险控制部或外聘律师审核。·有限合伙企业注册·分红·股权回购·清算、偿还·有限合伙企业注销退出/公司注销8.·依据公司要求，填制《融资申请表》文件完善、公司设立5.·对项目运行、资金、抵质押物、收益等进行投/贷后管理。形成预警机制。·形成《尽职调查报告》，并报风控复核·尽调目的：风险发现、价值发现·合规合法评价·风险控制安全措施评价·成本收益评价·同一项目只可参加两次过会一.我国房地产私募基金的现状及法律支持一系列法律的修订和管理办法的出台，为中国发展私股权基金建立了较好的法律环境，尤其是2007年6月1日出台的《合伙企业法》资本市场体系建设的加快，为股权基金的投资和退出创造了更加便利的渠道；经济增长加快和国内资金充裕，为人民币股权基金的发展提供了市场需求和融资基础；目前国内企业盈利增长、治理结构不断完善，为人民币股权投资创造了市场需求和投资对象；房地产投资经验丰富的专业团队在悄然形成。前言：二.当前地产基金的投资形式债权投资债权投资实际是一种委托贷款形式。固定回报。股权投资股权投资无收益保障，最终收益视标的公司发展而定。夹层投资夹层投资是介于股权投资和债券投资之间，它是一种兼有债权投资和股权投资双重性质的投资方式，其实质是一种附有权益认购权的投资，投资人可依据事先约定的期限或触发条件，以事先约定的价格购买投资公司股权，或将债权转股权。通常是以先股后债的方式实现投资和退出。前言：ABC基金管理协议ABC基金（有限合伙）投资人1（LP）管理协议被投资企1投资人投资人2（LP）投资人3（LP）•按《合伙企业法》组建而成•设立合伙人会议并由组建的投资决策委员代行投资决策•基金管理人受托对基金进行管理，Team+Capital有效结合•GP出资至少1%,对基金的债务承担无限连带责任•GP可获取1-2.5%管理费及20%投资收益分成三.魅力无限的PE架构--私募股权投资基金的结构特点被投资企2被投资企3基金管理人（GP）前言：目录房地产基金简介1房地产基金的优势2基金投资运营体系3附件4•投资选择策略与流程•投资信息管理•初步意向项目指引•尽职调查•基金发行Part1、房地产基金简介房地产基金的产生背景房地产私募基金随市场需求应运而生房地产行业受政策打压国四条国八条国十一条限购令房产税房地产信托收缩《信托公司净资本管理办法》窗口指导银行放贷能力受限年内存准率5次上调，达21.5%。开发贷不再成为主要融资手段。资本市场融资受阻IPO、再发债、融资等全面受阻境外基金规模有限投资额度受限进出手续繁杂，限制较多对国内市场不了解地产基金——适逢其时，大势所趋带来先进的项目管理体系，提高企业管理水平分担风险，分享收益股权投入可扩大资产规模，优化报表严厉调控下为数不多的融资方式提高管理水平股权分担风险扩大资产规模拓宽融资渠道基金参股不控股，不过多干涉项目公司日常经营管理保留控股权提升品牌与类金融机构合作，提升企业知名度和被投企业信心•房地产私募股权投资基金：房地产私募股权投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产私募股权投资基金通过募集投资者的基金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产私募股权投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。房地产私募股权投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司和契约型基金。房地产私募股权投资基金是私募股权基金中的重要分支地产基金释义：比较项目有限合伙型信托基金型公司制发起方普通合伙人信托公司原始股东投资方有限合伙人，不参与基金运作与投资决策委托人，不参与信托运作与投资决策股东，对重大决策行使股东权利其他参与方无商业银行为托管方无法律依据《合伙企业法》《信托法》《公司法》法人资格--具有法人资格发行凭证基金单位信托单位股份经营期限一定的经营期限一定的经营期限(一般1-3年)永续经营(除非破产、清算)管理人普通合伙人，认购基金总额的一定比例信托公司，一般不认购信托单位董事会任命的管理层，或是公司聘任的管理团队地产基金的类别：类别特征目标报酬率核心型风险分散，回报较低投资于繁华地段例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等有稳定现金流，并占预期回报的绝大比例轻负债7-9%核心增益型风险/回报适中投资的地产类别与核心型相似，其中部分地产需要增值主要选择处在繁华地段或较繁华地段的地产项目负债不超过资产比例的50％9-12%增值型适中或较高的风险/回报投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目负债不超过资产比例的70％资产增值是预期回报的重要来源12-16%机会型高风险/回报投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发或待改造项目收购地产开发商的全部股权及资产关注国际新兴市场的地产投资机会负债占资产比例在70％以上16%地产基金的特征：Part2、房地产基金的优势私募股权融资理论非纳税主体—合伙制，进出灵活非金融机构—受政策限制少M1M2防火墙—隔绝政治等风险M3金融杠杆—以小博大M4约——不必同股同权，契约为主，合伙人利益得到充分保障；投——有利于调动各方的投资热情；管——基金实现专业化管理，降低投资风险；退——为投资者提供了便捷的退出通道；活——较之公司更具有操作灵活性与商事保密性；法——法律兼顾合伙人利益与合伙债权人利益保护之间的平衡；税——不需缴纳企业所得税，税负较轻；房地产开发企业公司股权私募项目股权私募项目债权融资项目信托融资REITS（房地产信托投资基金）IPO（首次公开募股）房地产企业融资是股权、债权融资的综合运用；股权融资降低资产负债率，但股权投资者分享了投资收益，且可能会形成董事会乱局；多渠道融资是房地产开发的企业必经之路。中国房地产企业的多渠道融资：外部债务融资银行贷款债务性信托债券融资融资租赁外部权益融资房地产私募股权投资基金房企上市外部投资合作开发内部手段融资预售房款自有资金房地产投资基金与其他融资模式的比较：银行贷款信托基金发债增发项目标准非常高高一般有抵押一般融资时间长短短长长难易程度难难易易难成本控制7%以下16%以下22%左右10%以下政策风险大大小小大资金监管严严松松严退出机制固定危险灵活危险波动银行机构成本8%受国家政策影响大融资过程长要求资质高抵押物捆绑限制多项目运作信托机构成本15-20%受国家政策影响大融资过程长要求资质高抵押物捆绑限制多项目运作私募地产基金成本15-30%打造地方政府的融资平台形成长期稳定的资金来源可做前瞻性融资受经验周期和国家政策影响小可支持多项目同时运作也可做地产公司并购IPO降低资产负债率有利于更多银行贷款的获得有利公司法人治理结构的完善多渠道融资对比分析：私募股权地产基金平台相当于成立一个专属服务于企业的第三方理财的平台，前瞻、及时、永续、专属，是未来发展的强大融资工资！前瞻及时永续专属优势房地产私募投资基金项目1LPLPLPLP项目2项目3项目4XX基金……当前地产基金市场运作模式：项目4房地产基金进入阶段：土地获取定位决策产品设计推广销售施工建设项目报建物业管理资源获取资源加工资源流通及再流通银行贷款、信托、民间信贷等很多金融工具对房地产项目都是有一定要求的，只有私募股权基金可以做到全流程的投资，真正做到雪中送炭，灵活流通，全流程投资全流程与节点：金融监管金融创新募-理财投-投资管-管理退-投行LPGP企业消费市场资本市场普通投资机构投资XX基金地产开发商大众市场细分市场回购项目转让Part3、地产基金运营体系管理制度：投资管理制度决策审批制度尽职调查制度立项审批制度资产管理制度法律法规制度财务制度绩效制度人才制度投资选择策略与流程投资信息管理初步意向项目指引尽职调查基金发行投资监控体系项目投资选择策略与标准分类：业务业务层面公司层面IPO并购开发型持有型一级土地开发多于政府合作土地招拍挂多与开发商合作四证前开发可与合作收购低估资产持有收租资产变现型房地产项目投资标准：设立房地产投资基金对开发商的要求：开发商二级开发资质以上开发企业或者其股东资信好可提供质押担保条件房地产投资基金项目投资标准：开发项目二级开发资质以上，自有资金投资超过总投资30%，“四证”齐全开发企业资信好，提供质押担保条件有明确的还款来源房地产并购基金项目收购标准：位于一二线城市，已有确定土地招拍挂，或者已经交纳部分土地出让金；工程开发处于正负零以上，或烂尾楼等；位于一线城市的成熟商业物业等。发起设立房地产投资基金-操作模式土地一级开发阶段拿地阶段信托融资担保过桥资金过桥资金股权投资银行信托融资担保支付担保资金服务资金服务按揭担保股权投资抵押资金服务投资购买合作购买开发资金服务施工（四证齐全）销售（五证齐全）自持物业阶段不良资产第三方保证委托银行贷款银行委托贷款+股权质押股权回购基金+信托+股权质押股权投资保函、委贷+在建工程抵押股权回购、股权投资委贷+在建工程抵押、买房回购股权回购+财务监管、股权投资委贷+房产抵押、购买出售股权投资、股权回购+财务监管委托银行贷款XX基金项目操作流程XX基金项目操作流程项目引进1.部门内部项目初审尽职调查风控委员会审批募集/放款项目管理2.3.4.6.7.·部门内部依据公司规定的投资范围、风险标准等对项目操作性、风险性初次审核，形成《项目报告》并与风控部进行沟通、评价，结果报总裁。·路演文件设计·资金募集、委托放款·通过风控委审核的项目进一步完善交易架构、法律文件，并经风险控制部或外聘律师审核。·有限合伙企业注册·分红·股权回购·清算、偿还·有限合伙企业注销退出/公司注销8.·依据公司要求，填制《融资申请表》文件完善、公司设立5.·对项目运行、资金、抵质押物、收益等进行投/贷后管理。形成预警机制。·形成《尽职调查报告》，并报风控复核·尽调目的：风险发现、价值发现·合规合法评价·风险控制安全措施评价·成本收益评价·同一项目只可参加两次过会投资选择策略与流程投资信息管理初步意向项目指引尽职调查基金发行投资监控体系项目信息获取信息库维护、建立、更新项目调配主要活动获取项目信息项目信息整理项目信息转交后台主动向项目领导人索要项目信息项目信息输入系统其他有用信息输入系统项目信息上交高级合伙人调配项目人跟踪检查项目阶段时间/频率每周每周每周责任人员投资经理信息管理员（专门人员）总经理/总裁统一的项目来源接口避免了项目信息被个人所掌握，有利于记录、保存项目信息由总裁统一调配项目，安排相应专业人员跟踪项目，有利于调配资源，提高效率投资信息管理：项目信息来源专员整理项目信息专门后台信息收集人员将信息输入信息库信息编号信息提供者输入时间项目名称所在地区联络人电话其他联络方式项目类型*项目需要合作的内容**所需资金规模项目其他信息投资经理项目进度□初步分析□初步谈判□立项审批□尽职调查□交易结构□谈判与合同制定□投资审批□投资审批□合同签署□资金投入□文件管理□资金投入□投资监控□退出变现通过标准化的数据库建设，确保项目信息被记录并维护32初步筛选：投资对象投资条件投资期限投资回报内容•房地产开发项目，原项目发生资金链断裂，主要有土地开发、房产开发、房产债务重组3种•投资额度在1亿到10亿之间，原发展商投入30％左右本金，风险可控•期限1--2年项目证件•土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工