关于商业地产的推广策略

关于商业地产的基础常识共同交流、共同积累，不断更新哆嗦的废话！商业地产卖给谁？商人与商人的交易过程……啰嗦的废话！啰嗦的废话！住宅——憧憬与实现，被赋予意义的产品推广……商业——理性与筹划，被赋予意义的产品所以商业价值的预期研究都只有一个最终的结论……！啰嗦的废话！没有人能预测未来！啰嗦的废话！设计师描绘的商业建筑群落是再现对商业繁华的想象，而享受建筑的居者是通过需求被满足的过程来成就商业的繁华。啰嗦的废话！城市核心商业城市次中心商业城市边缘商业一级商圈二级商圈三级商圈啰嗦的废话！这里需要什么？地块和区域场环境赋予商业业态组合的机遇和创新的动机。居者想要什么？区域内居者生活所需的商业配套和业态分布无论从基本的还是提升的是否满足其实际的生活需要，能做什么？实际的规划赋予建筑的商业功能与商业价值体现。支撑什么？根据所在区域的商业现状及未来商业发展规划，结合本项目商业部分的特点，判断其在该地区商业分布中起到的作用和其支撑力点。活啰嗦的废话！这里能做什么？可以支撑什么?这里需要什么？居者想要什么？契合建筑人文潜力地脉人文精神的累积过程价值地脉人文精神的累积潜力商业价值判定模型外在条件外在条件量元素量元素人口数量人口数量人口密度人口密度交通道路交通道路质元素质元素文化水平、年龄性别、职业文化水平、年龄性别、职业收入水平、消费形态、消费能力收入水平、消费形态、消费能力外在条件外在条件量元素量元素人口数量人口数量人口密度人口密度交通道路交通道路质元素质元素文化水平、年龄性别、职业文化水平、年龄性别、职业收入水平、消费形态、消费能力收入水平、消费形态、消费能力预期远景带来的商业利好量元素指：商圈形成所必需依托的量化数据和客观条件等；质元素则用来说明影响消费特征变化的潜在客观事实，如所面向人群的学历、年龄、性别及职业等因素；商业价值判定模型自身条件自身条件产业结构产业结构市政计划、商业开发计划市政计划、商业开发计划商业规模商业规模商品结构及业态结构及其配置商品结构及业态结构及其配置业态店面数量、卖场面积业态店面数量、卖场面积配套性条件配套性条件大型卖场店及主力经营店的经营状况大型卖场店及主力经营店的经营状况公共服务机构公共服务机构文化休闲设施文化休闲设施公共设施配套公共设施配套自身条件自身条件产业结构产业结构市政计划、商业开发计划市政计划、商业开发计划商业规模商业规模商品结构及业态结构及其配置商品结构及业态结构及其配置业态店面数量、卖场面积业态店面数量、卖场面积配套性条件配套性条件大型卖场店及主力经营店的经营状况大型卖场店及主力经营店的经营状况公共服务机构公共服务机构文化休闲设施文化休闲设施公共设施配套公共设施配套自身条件指商业项目立地，自身所要具备的规模条件因素，如区域内产业结构是否利于商业氛围的形成，政府相关规划是否利好与商业的发展等。而商业规模、商品结构及业态店面数量等则体现商也规模及商业辐射范围；配套性条件指商区内的附属功能，其条件的具备与完善与否将在一定程度上对商区所具备的品质产生一定的影响；客观“理化”指标在整盘的形象带动下，结合该区域内未来人口入住特征，使其商业形象趋于成熟；商业价值判定模型客户的安全感……商业的特性决定了旺场成熟必须经过一个慢热的过程，市场培育是必经的阶段。常用概念和不得不记住的常识常用概念和不得不记住的常识1.城市综合体城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。常用概念和不得不记住的常识城市综合体=商业综合体所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的核心构件。常用概念和不得不记住的常识城市综合体=多功能建筑多功能建筑是建筑功能的优化设计组合。而城市综合体则是各组成部分之间的功能性优化组合，并共同存在于一个以建筑和建筑共同构成的系统之中。常用概念和不得不记住的常识常用概念和不得不记住的常识记住！已知北京最大的综合城市功能属性的大规模建筑群落体系，不是国贸！也不是万达广场……CBD——中央商务区常用概念和不得不记住的常识2.常规商业业态的优化概念常规商业业态：由耐用和非耐用日用消费品构成的商业业态形式；常用概念和不得不记住的常识非常规商业业态：由非耐用和非耐用日用消费品构成的商业业态形式；常规商业业态的主要形态之一：零售业态常用概念和不得不记住的常识便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。2、营业面积在100平方米左右，营业面积利用率极高。3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。4、商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。5、目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达，80%顾客为有目的的购物。便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。常用概念和不得不记住的常识食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是：1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。2、营业面积在500到2000平方米。3、商品结构：以购买频率高的商品为主。4、营业时间不低于16小时。5、以居民为消费对象，10分钟左右可到达。生鲜食品成为该类店铺的主要商品，店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。常用概念和不得不记住的常识常用概念和不得不记住的常识综合性超市综合性超市是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是：1、选址在住宅区或商业密集区。2、营业面积在2000-8000平方米以下。3、商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度（指同一商品的规格、等级、品种的多少）。4、目标顾客：满足消费者中比率最大的中低收入阶层的消费需求。5、设施装饰较仓储商店好。综合性超市市场比仓储商场更能提供一种良好舒适的购物环境，及多品种商品选择机会的业态。仓储式商场储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制只为会员提供服务）。其特点为：1、选址交通便利性强，并有大型停车场。2、营业面积大，一般为8000-12000平方米以上。3、库架合一，装饰简单，节约成本。现购自运的销售方式，货架高6米以上，整个卖场的容积是否有70%以上用来储存商品判断首要标准。4、商品结构：主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主，重点的商品的广度要宽（指商品的种类要多）。5、目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。常用概念和不得不记住的常识商业零售业态的建筑指标常用概念和不得不记住的常识仓储式超市建筑要求1、建筑面积：10000—20000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右；2、地面荷载：1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面；3、用电荷载：2×800KVA,双回路用电；4、照明:照度不小于600lux；5、用水:主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨；6、冬季采暖:18摄氏度—20摄氏度；7、夏季制冷:24摄氏度—26摄氏度；8、通讯:一条DDN数据专线积20门电话(应有一条中继线)；9、收货区:应有8个或8个以上的5吨级货车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求。10、进出口：顾客进出应与车辆进出分开；11、停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个。常用概念和不得不记住的常识大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准标准大致如下：一、面积要求：1、占地面积：约20000平方米；2、卖场面积：单层约10000平方米,如达不到,单层不低于5000平方米,总经营面积10000-15000均可；3、停车场面积：提供约10000平方米获200个地上专用免费车位；4、房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；5、卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；6、层高：净高不低于3.5—4米；7、地面：铺设象牙白活浅色工业超市专用砖；8、坡梯:卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度的)；9、货梯和卸货区：两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，有环形车道以方便购物车及货车进出；10、标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。常用概念和不得不记住的常识家居建材超市选址建店的基本条件1、占地面积：35000--40000平方米2、地块要求：扣除绿化、退让、车位等因素后，保持建筑物的建筑要求，保证主面临街，周围道路进出方便3、基础设施要求：双路供电，2200KV4、双路供水，管径主管≥100mm支管≤75mm5、建筑面积：30000--35000平方米6、建筑高度：约25米7、建筑标准：一层层高8.5米以上，长以100~~150米、宽以75~~100米为最佳，柱网10×10米以上8、建筑承载：仓库≥1.5T；经营区≥500KG；一楼地面承重2500KG/平方米9、车位：500--1200个，以地上为最佳10、商场出入口：保证主入口及出口最少各一个，并设置专门的货车出入口常用概念和不得不记住的常识标准超市选址通则基本要求指标面积：主力店3000M2-5000M2，社区店1000㎡-1500㎡位置：繁华商圈（优先）及可培养的市场租金：根据项目商谈管理费：根据项目商谈装修期：主力店90天，社区店60天免租期：3个月--1年营业时间：9：00AM--10：00PM工程建筑要求指标楼层净高：3.8米以上结构：500KG/M2电力：主力店300KW，社区店100KW水：无特别要求空调：中央空调消防：提供合格的批文支柱跨度：6米-8米商业停车场：200-300个车位签约年限：繁华商圈8年，可培养市场10年常用概念和不得不记住的常识沃尔玛[大卖场]选址通则对商圈的要求在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人；须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳；商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳；常用概念和不得不记住的常识对物业的要求物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接商场要求有一定面积的广场常用概念和不得不记住的常识对停车场的要求至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米常用概念和不得不记住的常识欧尚[大卖场]选址简则选址标准：A、单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距9×9米，承载量800～1000千克/平方米B、位于2条具有4车道的主干道的交叉口C、2.5～3公里内常住人口达到25～30万常用概念和