物业管理经营之道

物业管理创新经营物业管理经营·概论经营之道物业管理运筹帷幄决胜千里●冰山理论可见的部分只有1/8，而7/8的部分都存在于水底。盈利的物业公司占39.7%盈利企业年平均利润额82.1万元●物业管理经营现状物业管理是21世纪初最有价值的投资领域之一世邦魏理仕2008全年营业收入达51亿美元。用08年12月31日美元对人民币的汇率6.8346计算，相当于348.56亿元人民币。□08年，深圳物管行业GDP为167亿，企业1238家，从业人员近20万人□中航地产公告：2008年物管业务营业收入4.32亿元。●数据对比物业管理经营之道误区误区误区误区误区误区的认识误区●物业管理经营把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、知识、信息等有形资产和无形资产等，都作为经营的对象，通过对其综合运营，达到资本的最大限度保值、增值。●物业管理资源经营的概念物业管理经营之道物业管理资源经营物业管理资本经营物管文化资源经营物业资源的经营业主资源的经营物业管理常规经营物管公司资源经营●物业管理资源经营的分类王荷：[e-mail]物业管理常规经营物业资源经营物管文化资源经营业主资源经营物业管理资本经营●各类经营资源间的关系物业管理常规经营物业管理常规经营●常规经营的概念物业管理企业按照物业服务合同的约定，向业主提供服务并收取服务酬金。物业管理经营之道业主自营□新增:业主自营式南京百合华府业委会聘物业主管、保安、保洁、设备维修及财会等人员。北京品格小区业委会工商注册成立“北京三自品格社区服务中心有限公司”，全体业主是股东，业委会主任任总经理。●常规经营的市场形式□已有：合作式;综合服务式(一家管)共管式（开元国际与之平管理）分包式王荷：[e-mail]□发展:职业经理人模式【1】公共服务收入【2】专项服务收入【3】停车场经营收入【4】特约及多经收入【5】其他杂项收入（违约金、滞纳金、押金等）●全委项目管理的经营收入物业管理经营之道●全委项目的收费内容1.人员费用（工资、社会保险和按规定提取的福利费等）；2.物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用；3.绿化养护费用；4.清洁卫生费用；5.秩序维护费用；6.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用；7.办公费用（办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用）；8.固定资产折旧；9.管理费分摊（管理多个项目所发生的管理费由各小区分摊）；10.经业主同意的其它费用。【其他关注】一.社区文化、体育活动费用；二.法定税金；三.物业公司的酬金；四.其他费用；如坏账准备金等；五.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，由专项维修资金列支。王荷：[e-mail]《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》□风险控制【好来居案】06年5月31日，南山区10岁小学生小宇（化名）放学回家，路过好来居大厦，被一块玻璃砸死。小宇父母将73户业主和物业公司告上法庭。南山区法院于07年12月20日开庭审理，判物业公司承担30%责任，赔22万元；业主不担责。09年2月25日深圳中院二审，各方愿调解。□资源共享（1＋N）陆家嘴物业96916呼叫中心，实现集中调度、统一采购、标准服务。一个电话实现五个功能：报修、应急抢修、投诉、家政服务、租赁中介。●常规经营利益最大化的关注点物业管理经营之道□规模化发展□服务标准与收费标准适应□人员数量与人员素质合理□服务周期与效果□提高物管费的收缴率□精打细算,节约挖潜【非恶意欠费者的处理】1.善待一贯良好业主2.解释说明消除误解3.顾全大局着眼整体4.灵活处理外地业主一次交清长期费用；定期转账；代为出租房屋租金转物业费王荷：[e-mail]收缴率●提高物管费收缴率的收缴率●提高物管费第二步：第二次催费通知书第一步：第一次催费通知书拖欠上月费用，次月初走第一步。辅以其他手段，注意方式方法注明：物业公司将采取一切合法手段维护合法权益法律诉讼前的最后一步第四步：起诉第三步：送达律师函●提高物管费的收缴率《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。□特别关注一：物业公司尽量无过错。□特别关注二：区别对待。如欠费大户、家庭困难者。□特别关注三：有效送达催缴单，应由业主签收。物业管理经营之道●精打细算，节约挖潜北京鲁能物业08年节能200万元北京达文物业改造一小区3台锅炉花费120万，年节约费用134.4万，一年即收回投资。北京招商局物业改造招商局大厦空调冷冻水系统，节费22.68万。深圳东部物业投资632万在公寓楼及食堂建设太阳能集群供热工程。年少耗电223万度，年节费151万元，4年可收回投资，且根治煤气中毒事件。物业管理经营之道物业公司资源的经营●内涵物业公司的财产、人员、物资、组织、经营场所、技术、信息、品牌、商标、专利等资源，以及所掌握的客户资源及社会资源，都可通过经营创造有形价值。王荷：[e-mail]5．人力资源6．自有设施设备资源7．资料类资源1．管理技术资源2．品牌资源3．信息类资源4．社会关系类资源有形资源无形资源●物业公司资源的类别物业管理经营之道【关键事项与发展趋势】1.关键事项：专业队伍;合作方;成本控制；技术与模板2.发展趋势:①内容向全方位发展；②模式向连锁经营、技术入股、长期合作发展；③服务对象关注业委会、专业公司、地域整体等【常见模式】1.多人驻场2.单人驻场3.顾问团4.资料和技术援助5.培训6.综合●管理技术资源的经营（顾问咨询）物业管理经营之道开元国际物业公司自2001年始，先后在近20座城市顾问项目超过1000万平方米。万科物业1997年开展顾问业务，10年间顾问面积超1200万平米，遍及20余城市。品牌产品有20～30%的附加值。2008年万科品牌价值181.23亿元。2007年可口可乐的品牌高达704亿美元。●品牌资源的经营王荷：[e-mail]【经营途径】品牌塑造→确定品牌经营思路→建立品牌经营机构和经营体系→选择品牌经营方式→经营实施【经营方式】连锁经营;品牌作价;品牌入股;品牌租借;品牌联合;品牌扩张;品牌授权.●品牌资源的经营中层管理人员将无形价值（管理经验、技术、数据等）有形化。●人力资源的经营高级管理人员创造无形资产为主技术人员将技术转化为产品、服务，走多经道路合作伙伴互利双赢管理执行人员（主管）组织落实经营计划操作人员提供增值服务物业管理经营之道□资料类资源经营□公司所属设施设备经营□专业公司的经营□社会关系资源的经营□公司媒介的经营●其他公司资源的经营王荷：[e-mail]物业资源的经营物业资源经营●物业资源的界定□在原有设计功能外，通过经营产生新的价值。□在流通过程中产生价值。□无效资源－－受时代、环境、现实、业主等多种因素制约，不能实现共全部价值。物业管理经营之道73年出生的江南春03.5成立分众传媒，05.7上市，身价升至20亿RMB。08年胡润榜55亿，09年40亿。05.10，1亿美元收购框架媒介。06.1，3.25亿美元并购聚众传媒。●物业资源经营之案例王荷：[e-mail]□经营风险（丢失、损坏、交通事故）□车场经营的多元化（无水洗车、车饰精品等）□车位紧张的解决●停车场的经营王荷：[e-mail]电梯广告厅堂广告停车场广告屋顶外墙广告路灯广告企业形象其他类广告宣传栏广告●社区广告的经营物业管理经营之道●其他物业资源的经营□摆台－－－入伙摆台；正常服务期摆台□基地建设－参观考察基地，公益基地，学员实习基地，试验基地，影视拍摄基地等□会所经营□绿化用地再经营□仓储□信号中转放大□其他（保安亭做POS机）业主资源的经营●业主资源的内涵□业主拥有并通过物业管理进行经营而产生价值的资源。□业主资源可分为：固定财产资源与流动财产资源；无形资产资源（知识与社会关系）；需求资源业主资源经营物业管理经营之道【物业租赁模式】（一）包租转租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式□固定财产资源经营通常又称为“资产经营”。□经营形式有物业销售（直销）;物业估价;物业租赁。●业主固定财产资源的经营王荷：[e-mail]世联地产09年8月28日上市,12月12日收盘价为60.90元，以此计算，陈劲松夫妇（持有64.02%股权）坐拥近45亿元。公司三大业务：顾问策划、代理销售和经纪（“世联行”为品牌，进行二手房租赁与买卖）。●业主固定财产资源经营之案例王荷：[e-mail]□处理阶段：“二手家电经营”、“二手汽车市场”、“书画作品交易”、“古玩市场”，等等。□货币资源经营：需慎重！●业主流动财产资源的经营郑州绿云小区物业规定进小区收废品每月要交200元。济南新世界阳光花园每年向废品收购者收取4800元的进场费。济南一有2000多户的小区，废品收购年承包费5万元。一大型小区公开招标废品承包业务，最终成交价为8万元。物业管理经营之道□知识资源经营形式：演出;作品营销；演讲；研发;专利;教育代理；专才聘用等。□社会关系资源经营：澄清认识；把握分寸；业主自愿；隐私保护。资源的经营●业主无形资产物业管理经营之道□满足业主的需求资源□经营关注点：①企业统一经营;②大型社区最有潜力；③优先项目：日常生活类、消费周期短、易损易耗品、优势特色项目、中介服务项目等。●社区商业的经营王荷：[e-mail]□电子商务配送终端使物业管理与电子商务交叉参与社会电子商务配送；自创电子商务模式（e好管家网）●社区网络与电子商务物业管理经营之道□社区网络□满足业主需求资源07年推出的“e好管家”一站式家庭服务平台，现月交易额超千万。消费者只需通过网站、或拨10105180（我要帮您）电话，就可轻松找到合适的服务。“e好管家”不向家庭用户收费，同时负责对家政公司所提供的服务质量进行全程跟踪。“e好管家”签约企业3万余家，遍布京、津、沪等40多个城市。业务范围涉及家政、家教、搬家、维修、婚庆、育婴早教、维修养护、汽车培训、租车订车、回收、托管、家教、做饭、婚庆、宠物服务等几十个行业，每个行业又进行细分，如家政又分为保姆、保洁、开荒等，共可分出69类细项。物管文化资源的经营物管文化资源经营●物管文化资源经营的概念文化产业含教育业、文化娱乐业、体育业、出版业、传媒业、旅游业、音像制品业、文化中介业、会展业、信息服务业、艺术品业、艺术教育业、电影电视业、电子出版业，等。以物管为内容，或以物管为载体，或以物管为途径，以达到文化产业的部分目的，实现文化产业的部分功能。王荷：[e-mail]□书籍①内外部需求②编撰人员③图书营销●物管文化资源经营例举物业管理经营之道内：企业人员多重需求；院校及培训机构教材；政府、协会、研究机构等外：社会人士；业主和业委会；相关行业如房地产、中介、家政、商业等□教育培训陆家嘴物业3层办公楼，教室占2/3，培训学员中90%来自外省市①内需培训②社会培训③综合性教育●物管文化资源经营例举物业管理经营之道上岗培训；内部培训；企业实需培训。诚则诚针对业主物管培训；社区内对业主、学生再教育物管院校社会办学④建立社区营销渠道●物管文化资源经营例举物业管理经营之道□媒体③社会媒体(缺项很多)①内部媒体物管知识为主;物管关联机构创办;物管为目标消费群②外部媒体□音像制品①培训教材，影视剧等②与专业机构合作③营销渠道④租赁经营（网上点播）●物管文化资源经营例举□企业策划公关策划、广告策划、形象策划、区域策划、传媒策划、产品策划、营销策划、项目策划、品牌策划、竞争策划、危机策划、公关策划●其他物管文化资源经营王荷：[e-mail]□广告经营①整体策划包装