北京市商改住项目专题研究

北京典型商改住项目专题研究2020/3/26北京正宏房地产开发公司谨呈：报告结构第一部分北京典型商改住项目分析第二部分商改住项目总结第三部分本案建议商改住产品分析主要商改住项目产品类型和土地使用年限北京主要商改住项目一览表项目名称产品类型土地用途和使用年限物业地址明天第一城普通住宅,花园洋房办公:50年;商业:40年朝阳区国家森林公园旁立水桥立方庭公寓公寓式酒店:40年海淀区中关村购物广场西侧东亚上北中心商住公寓,塔楼办公:50年；商业:40年昌平区回龙观体育公园北侧中关村公馆公寓，板塔结合写字楼:50年海淀区中关村西区八号路金隅可乐公寓住宅综合:50年；商业:40年朝阳区京通快速双桥出口南侧500米FREE自由季酒店式公寓办公:50年崇文区夕照寺中街31号润枫嘉尚公寓办公:50年朝阳区十里堡商业金融用地东亚三环住宅、建筑综合体商业:40年丰台区马家堡角门14号商业金融用地金贸中心住宅、公寓、写字楼办公:50年西城区西外大街德宝饭店对面铂第公馆酒店式公寓商业:40年丰台区成寿寺CUV国际公寓住宅、公寓办公:50年丰台区万柳桥西北侧荣京丽都商住公寓综合:50年大兴区亦庄经济技术开发区荣京东街3号林肯公园公寓商业:40年亦庄经济技术开发区北环西路企业文化园对面商改住产品分析主要商改住项目产品类型和土地使用年限北京主要商改住项目一览表项目名称产品类型土地用途和使用年限物业地址国融国际公寓公建:50年;住宅:50年大兴区亦庄经济技术开发区天源北街东口合生麒麟社商住楼文化娱乐:40年朝阳区望京阜通西大街与望京街交汇处冠城名敦道商住楼办公:50年崇文区广渠门桥东南角新中驿公寓办公：50年崇文门外大街5号金都心语商住楼综合:50年朝阳区百子湾路石门村路一号嘉美风尚公寓商业:40年;综合:50年朝阳区朝阳望京新城广顺南大街尚城公寓loft科研:50年昌平区回龙观镇史各庄村城南大道商住公寓loft办公:50年丰台区南四环中路公益西桥北大溪地联排别墅商业:40年丰台区花乡葆台村葆台新村（北区）火神庙小户型公馆综合:50年火神庙国际商业中心位于大兴区黄村东大街中间建筑叠拼、联排工业:50年海淀区四季青镇西山地区自在香山独栋别墅科研:50年海淀区四季青镇京香青科中粮假日风景loft公寓商业：40年丰台区小屯路108号鼎城e时代小户型公寓综合:50年石景山区阜石路与杨庄东街交叉口西北角典型案例选取选取标准1•与本项目的相似度2•项目设计可借鉴性3•项目过往的销售业绩4•项目最终实现的价格5•北京北部项目6•目前在售的代表项目7•中广信实际操盘项目北京商改住项目分析〇荣京丽都〇金隅可乐〇合生麒麟社〇中粮假日风景〇卡夫卡公社〇国融国际〇尚城〇明天第一城第7页荣京丽都金隅可乐合生麒麟社假日风景卡夫卡公社国融国际尚城明天第一城典型商改住项目分析以平层小户型为主，LOFT部分精装修1、荣京丽都项目名称荣京丽都开发商北京禾祥置业发展有限公司销售均价11779元/平米装修标准精装修交房1000元/㎡产品层高平层：3米LOFT:5.3米产权年限50年总占地面积11750平方米总户数882户总建筑面积72331平方米销售速度07年9月首次开盘销售210套，目前售罄。户型面积主力户型35-45平一居水电费商业用电用水比周边低10%（圣富华国际公寓13000元/㎡）典型商改住项目分析荣京丽都产品线26—35平0居占14%35--45平一居占40%46平以上两居占8%35—100平LOFT占38%典型商改住项目分析荣京丽都小结该项目的土地用地性质为综合用地，使用年限为50年；该项目的户型面积在35～45㎡，隔断墙大部分为非承重墙，可以自由组合想要的面积，成为该项目的一大特点；该项目也是在2007年10月开始进行销售的，开盘价格在9300元/㎡，当天销售280套，精装修交房，非常受市场欢迎；项目无管道天燃气，水电费是按照市政商业用电用水标准进行收费的，对客户的购房有一定的影响；在已购买的客户分析中，投资客户占有70%以上的比重，在自用客户中，有些是办公职能考虑;大兴亦庄经济开发区目前商改住项目销售均价比非商改住项目销售均价低10%（圣富华国际公寓13000元/平米）。典型商改住项目分析以0居一居为主，单价低,地下水项目名称金隅可乐开发商北京金隅嘉业房地产开发有限公司销售均价9648元/㎡起价装修标准毛坯产品层高平层：3米LOFT:5.4米产权年限50年总占地面积11797㎡总户数564户总建筑面积49000㎡销售速度08年1月份推出564套，现已经销售473套户型面积主力户型为50-90平米水电费地下水，水费都比商业用水便宜，但比住宅贵一些2、金隅可乐比周边低20%（华龙美树第五站12000元/平米）典型商改住项目分析金隅可乐产品线50—90平0、一居占55%47—50平米0居占30%90平以上两居占8%LOFT公寓占7%典型商改住项目分析金隅可乐小结该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年；该项目位于朝阳区京通快速双桥出口南侧500米，双桥路西侧，临地铁，交通较为方便；户型面积以50-90平米零居、一居为主，受到年青消费者青睐；据调查，由于开发商关系更改水电性质，不是市政供水，而是用地下水，水费都比商业用水用电便宜，但比住宅贵一些，水价相对便宜成为其一大特点。金隅可乐价格相比周边70年产权楼盘要低20%。（华龙美树第五站12000元/平米）典型商改住项目分析产品线丰富多样，精装修，单价高项目名称合生麒麟社开发商北京合生望景房地产开发有限公司销售均价19786元/平米装修标准精装2000元/㎡产品层高平层：3.25米LOFT:5.49米产权年限40年总占地面积31140平方米总户数1177总建筑面积151439平方米销售速度09年3月份推出1177套，目前已经销售290套户型面积LOMO公馆为60-80平米，LOFT为120-140平米水电费市政商业用电用水3、合生麒麟社比周边低10%（华彩国际公寓：22000元/㎡）典型商改住项目分析合生麒麟社产品线LOMO公馆60-80平米占55%LOFT为120-140平米30%其它占15%典型商改住项目分析合生麒麟社小结该项目土地用途为文化娱乐，使用年限为40年；该项目建筑定位为LOFT公馆、LOMO行馆，产品差异化较明显；LOMO空间精装修，层高3.25米，户型面积为63-88平米，目前均价为19000元/平米，小户型面积受青睐；LOFT公馆精装修，均价32000元/平米起，层高5.49米，层高较高，是其一大特点水电收费标准是按照市政商业收取，对客户增加一定在生活压力该项目价格比周边楼盘价格低10%（华彩国际公寓：22000元/㎡)典型商改住项目分析主要以LOFT小户型为主项目名称假日风景开发商北京中粮万科假日风景有限公司销售均价21027元/平方米（loft）精装修标准毛坯产品层高5.3米产权年限40年总占地面积22.4万㎡总户数837户总建筑面积45万㎡销售速度09年5月推出277套，目前已经销售203套；户型面积30-70水电费商水商电4、中粮假日风景比周边低20-30%（设计师广场：17900元/㎡）典型商改住项目分析中粮假日风景产品线LOFT30-70平米占80%以上典型商改住项目分析中粮假日风景小结该项目土地用途为商业娱乐性质，使用年限为40年；该项目产品定位为loft小公寓，舒适温馨；水电收费标准是按照市政商业水电费标准收取，生活成本相对较高；该项目价格比周边非商改住楼盘价格低20-30%(设计师广场：17900元/㎡)典型商改住项目分析以LOFT和跃层小户型为主，民用水电项目名称卡夫卡公社开发商北京亚宝世纪置业有限公司销售均价16500元/平方米（loft）装修标准毛坯产品层高5.48米产权年限50年总占地面积16283㎡总户数744户总建筑面积31038㎡销售速度目前已经售罄户型面积31-47水电费民用水电5、卡夫卡公社比周边低10%（柏林爱乐均价11000元/平米）典型商改住项目分析卡夫卡公社产品线LOFT31-47平米占70%其它占30%典型商改住项目分析卡夫卡公社小结该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年；项目北临朝阳北路，南距朝阳路400米，紧邻2010年通车的地铁6号线黄渠站出口，北接机场第2高速，交通便捷；LOFT公寓层高5.48米，层高比较高，是该项目一大卖点；配备市政天然气，居家生活方便；民用水电对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目；该项目价格比周边楼盘价格低10%元/平米左右（柏林爱乐均价11000元/平米）。典型商改住项目分析以平层小户型为主，天然气，民用水电项目名称国融国际开发商国融置业有限公司销售均价9576元/平方米物业类型平层公寓产品层高平层：3.2米LOFT:5.5米产权年限50年总占地面积15000㎡总户数940户总建筑面积100000㎡销售速度目前已经售罄户型面积33--47水电费民用水电6、国融国际比周边低10%（金地格林小镇11050元/平米）典型商改住项目分析国融国际产品线33-47平米公寓占75%48-70平米占25%典型商改住项目分析国融国际小结该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年；项目位于北京亦庄经济开发区，东临荣华路，北临天华北街，西侧隔12号支路与鹿鸣苑小区相临，南侧与C16地块相接,地理位置扼开发区用地范围北入口之要冲；平层公寓层高3.2米，层高比较高，是该项目一大卖点；民用水电对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目；该项目价格比周边楼盘价格低10%元/平米左右（金地格林小镇11050元/平米）。典型商改住项目分析以LOFT小户型为主，天然气项目名称尚城开发商北京中天华瑞科技发展有限公司销售均价15526元/平方米（loft）精装修标准毛坯产品层高5.4米产权年限50年总占地面积49000㎡总户数1770户总建筑面积150000㎡销售速度09年8月开盘销售，目前仅剩160套户型面积34--57水电费商水商电7、尚城比周边低20%（东亚上北中心10500元/平米）典型商改住项目分析尚城产品线34-57平米LOFT占57%66—70平米占LOFT43%典型商改住项目分析尚城小结该项目土地是以住宅娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年；项目地处京城上风上水，雄踞“龙脉”之上；东南是精英云集的亚奥商圈，西南为著名的中关村科技园区，向北驱车仅3分钟，就可抵达位于西北部发展带上的沙河大学城高教园区；LOFT公寓层高5.4米，层高比较高，是该项目一大卖点；配备市政天然气，居家生活方便；该项目价格比周边楼盘价格低20%左右（东亚上北中心10500元/平米）。典型商改住项目分析以平层小户型为主，天然气8、明天第一城比周边低10%（美立方12500元/平米）项目名称明天第一城开发商北京明天房地产开发有限公司销售均价12500元/平方米（二手房）物业类型平层住宅产品层高5.48米产权年限50年总占地面积140000㎡总户数3820户总建筑面积500000㎡销售速度05年10开盘，目前售罄户型面积40—85m2水电费商水商电典型商改住项目分析明天第一城产品线40—85平米占70%其它占30%典型商改住项目分析明天第一城小结该项目土地是住宅、商业、办公等多种产品形态于一体的综合性用途，使用年限为住宅50年，商业40年；项目位于北京市朝阳区北五环奥运森林公园旁，清河北岸，立水桥畔，北临城铁13号线和地铁5号线交汇点立水桥站，南侧为奥林匹克公园及13000亩国家森林公园，东南侧为清河水域，毗邻安立路、北苑路、立汤路三条城市主干道；自身具备20000平米商业配套；该项目价格比周边楼盘价格低10%左右（美立方12500元/平米）。商改住项目总结〇主力面积和销售情况〇Loft产品建议〇建筑风格和形式〇贷款首付比例〇得房率〇商业配套〇商用水电性质更改〇精装修价值商改住项目总结总价高低决定去化速度快慢