11：房地产基础知识

房地产基础知识培训认识房地产1房地产专业术语2房地产开发商分类4重点项目类型介绍32认识房地产1•何为房地产？何为房地产市场？3房地产是房产与地产的总称何为房地产房地产是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成.在经济学上也叫“不动产”。房地产属性1.位置固定2.使用价值耐久3.不可分割4.土地资源有限性5.整体价值增值性4房地产包括实物、权益和区位（三要素）认识房地产：何为房地产•实物–指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；•权益–指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）；•区位–指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系；5房地产多级市场的界定一级市场土地使用权的出让二级市场出让后的转让、抵押、租赁土地使用权出让后的房地产开发经营三级市场投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁6房地产市场主体的组成建筑商、原材料供应商（施工单位）政府供应者消费者中介、服务机构开发商、投资商代理商（顾问公司、经纪公司）、设计单位、广告公司、媒体（网络、杂志、报纸）自然人、机构、企事业单位7目录认识房地产1房地产专业术语2房地产开发商分类4房地产重点项目类型介绍38房地产专业术语2•规划类•建筑类9容积率（3.8）＝总建筑面积（地上）100万㎡建设用地面积（400亩×666.66㎡）容积率•容积率是指一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。•容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率以公式表示如下：•容积率越高，则意味着单位建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。•容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高.建设用地规划技术指标专业术语-规划类10三通一平五通一平七通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。是指土地(生地)在通过一级开发后（基础开发），使其达到具备水通、电通、路通、通讯通(电话IDD、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等)、通邮、暖气通、燃气通和场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。通水（通上下水）通电通路通燃气通讯（通电话、网络、通有线电视、通邮）通暖气场地平整专业术语：规划类专业术语-规划类1112建筑密度（19%）＝建筑基底总面积（5万㎡）建设用地总面积400亩×666.66㎡建筑密度•建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：％。•建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建设用地规划技术指标专业术语-规划类小贴士：基底面积的计算方法：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算包含：室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等，或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台不包含：悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等13高层10层及以上的住宅建筑、公共建筑以及24米以上的单层建筑（俗称的小高层应该指10-15层左右的住宅建筑）。超高层100米以上的建筑。低层一般是指10米以下的建筑，常见的1-3层住宅属于低层建筑，主要为别墅类产品，如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。多层一般指4-6层的住宅建筑，高度一般不超过18米。主要为叠拼、及4-6层洋房产品。中高层一般指7-9层的住宅建筑。专业术语-规划类14净高层高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高=净高+楼板厚度建筑层高专业术语-规划类小知识：普通住宅楼高度普遍为100米（根据施工企业资质划分，一级资质施工企业上限高度为100米）；按照33层：层高为3.03米。现浇楼板厚度不得小于80mm；另加地辐热采暖层、电梯井外露结构部分高度。33层住宅的实际净高应小于2.9米15建筑面积套内建筑面积：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套内使用面积（地毯面积）：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。房屋建筑面积（房本面积）：套内建筑面积+共有分摊建筑面积（目前一般是本楼公摊，大堂+核心筒+外墙）。使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。公摊系数建筑物中除由业主实际使用的部分外，还有属于公共面积的部分，而公共面积部分占建筑物总面积的比例、范围均是有明确的系数规定的，该系数即为公摊系数。公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积专业术语-规划类公用分摊建筑面积包含：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及外墙以水平投影面积一半的建筑面积，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。16得房率/使用率得房率：套内建筑面积/房本面积使用率：套内使用面积/房本面积普通情况下：住宅：板楼的得房率约80-90%，塔楼的得房率约75%-85%；单元面积越小，得房率越低；写字楼：得房率为70%左右，写字楼档次越高，得房率越低；商业：普通临街底商得房率80%左右，百货的得房率70%左右（例如新世界、百盛等等），购物中心的得房率为55%左右（例如东方广场）。专业术语-规划类17容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内独栋或双拼别墅（顶级别墅容积率一般在0.1-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.1～1.6多层住宅、小高层住宅1.8～2.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同容积率对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型建设用地规划技术指标专业术语-规划类18房地产专业术语2•规划类•建筑类19平层错层又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。主要指房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上，错开之处有楼梯联系。其建筑特点是“静态”与“动态”相结合，用30至60公分的高度（2-4步楼梯）差进行空间隔断。优点是和跃层一样能够动静分区。错层式房屋不利于结构抗震，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。专业术语-建筑类20复式复式在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7-3.0米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。专业术语-建筑类21跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立；最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给人以别墅同样的感受，同时跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面；最大缺点在于楼梯占用户内面积。专业术语-建筑类22LOFT通常是小户型，高举架，住宅面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右；最大优点在于虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍,高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计；最大缺点在于第二层的层高过低，与复试相比实用性较差。专业术语-建筑类23露台玻璃幕墙一般是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出没有顶的大阳台，因为它面积一般均较大，没有屋顶，所以称作露台。露台不计入建筑面积；目前有些流行的隔层阳台，也算露台，可不算面积。通过金属构件将玻璃与建筑主体连接、干挂，形成建筑外围护的一种结构形式。阳台阳台是建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所，其设计需要兼顾实用与美观的原则。北京地区计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分（无论封闭或不封闭）建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算全面积。专业术语-建筑类24窗台高度（室内地面到窗台台面的垂直距离）≥0.40米的凸出外墙的窗,视为凸窗。根据《规范》要求，当凸窗高度（窗台台面到凸窗顶板板面的垂直距离）＜2.20米，且凸窗进深（室外墙面到凸窗的外边沿的水平距离）≤0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积；当凸窗高度≥2.20米，凸窗部分应计算全部建筑面积。凸窗（飘窗）可拆卸凸窗专业术语-建筑类25重点项目类型介绍•居住类物业•办公类物业•商业类物业•城市综合体326定义：在国家规划居住用地上建筑的具有70年产权的住宅土地性质：国家城市建设用地中的居住用地。使用年限：70年。层高限制：住宅标准层层高不应小于2.7米；当住宅建筑标准层高大等于4.9（2.7+2.2）米且小于7.6（2.7+2.7+2.2）米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平面积的2倍计算；当住宅建筑层高大等于7.6（2.7+2.7+2.2）米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平面积的3倍计算。北京市规委要求，住宅标准层的层高不得高于3.4米居住类物业概况介绍：2.2米1.5米√×√2.7米物业类型-居住类27商品住房：普通住宅/高档公寓/低密度高端住宅27名词解释独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼别墅该类别墅是介于联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，在建筑形式上通常由两个单元的独立式别墅拼联组成。每户有天有地，独门独院，每户均能实现270度三面采光通风。物业类型-居住类28联排别墅：指有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位。该类别墅是由几幢通常低于三层的单户别墅，相邻两幢之间共用山墙并联组成的联排住宅。叠拼别墅：指洋房公寓与联排别墅的一种综合体，由多层复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园。也可能在上叠和下叠之间布置一个平层。花园洋房：通常指6层以下多层板式建筑，以四层为主，通过退台或前后错动等建筑处理手法，户户拥有露台、阳台、花园，绿化率比较高。此外，如果产品形式为四层左右，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。商品住房：普通住宅/高档公寓/低密度高端住宅物业类型-居住类29商品住房：普通住宅/高档公寓/低密度高端住宅类别墅产品：一种似独栋别墅又非独栋别墅、似联排别墅又非联排别墅的高档住宅被称为：“类别墅”“类别墅”产品都是不同程度地受到消费者欢迎，这种类似于别墅的产品，以其面积适中、赠送部分多、容积率高于别墅又低于洋房，从而深受开发商和业主青睐。例如：合院别墅、联院别墅等。“六合一”物业类型-居住类30重点项目类型介绍•居住类物业•办公类物业•商业类物业•城市综合体331土地性质：出让即日后50年完全产权。层高限制：普通办公层高不得超过5.5米，5.5米~8.8米则按照两层建筑面积计算，超过8.8米则按三层建筑面积计算。办公物业分级：一类办公建筑净高不应低于2.70m；二类办公建筑净高不应低于2.60m；三类办公建筑净高不应低于2.50m办公物业概况介绍：办公地产是指通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地、由地产开发商购入后进行商务办公产品的建筑开发，是面向公司的商务活动及商务需求所产生的不动产。物业类型-办公类32成本特点：土地成本和建安成本都相当高，前期投入较大；如果是持有型物业的话，将长期占用大量开发资金，但后期经营收益和物业升值将获得较高的投资回报。营销特点：营销方式有只售不租、只租不售、租售并举等，各有利弊。“只售不租”可以较快收回投资，但如果市场需求不足，也会造成产品积压、资金沉淀；“只租不售”回收资金较慢，有资金实力的开发商才能经营；“售后包租”较快地收回了投资，可获得包租的管理收益，但的风险较大，又受到政策限制。在营销中注重向客户展示项目的美观现代的建筑造型、分割合理的室内空间、专业的物业管理和配套服务。办公物业概况介绍：物业类型-办公类33公寓式办公：由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面