金地地产并购策略分析

在房地产市场趋于集中的过程中，通过并购来整合资源、扩大规模似乎成了国内知名地产开发商的共识；但并购是柄双刃剑，利用得当如虎添翼，反之则后患无穷。为了厘清我们的并购思路，对美国和香港房地产企业的并购案例进行分析将有助于我们下一步工作！年，美国房地产住宅市场25％的份额集中在前10大住宅企业手中，据美国权威机构预测，到2011年前20大住宅开发商将占据美国新房屋开工市场的75％。下面我们将看到，上世纪90年代以来，美国房地产市场加速集中之势越演越烈！－200名开发商所占市场份额、美国宏观经济2、利率降低对房地产行业的促进3、美国排名靠前的住宅开发商纷纷通过并购来壮大规模，开拓市场并购次数201830141416241805101520253035969798992000200120022003主导并购活动的企业是谁？1、大型私人住宅商会从事一些并购业务2、中等规模住宅商通过合并形成更大规模企业，寄希望日后被收购3、但绝大多数是房地产住宅上市企业巨头Horton,Pulte,lennar,Centex,KBhome,Beazer,Ryland,NVR,HovnanianEnterprise,M.D.C.Holdings亿美元现金储备，现金加信用额度达89亿美元——14/6/2004并购产生的原因－基于收购方1、收获规模优势（资本成本优势、购买价格折现优势、营销优势、生产效率），确保收益增长（华尔街喜欢规模和增长），Horton在1996－2004年间进行了17次收购，实现了102个季度的收益增长2、地理区域扩张分散风险，StandardPacific和KBhome向东扩展到佛罗里达和其他地方3、区域市场的深度拓展，Centex力争在50个最有成长性市场都做到前5名4、产品多样化，Meritage收购Hancock，为的是entry-level产品5、获得和控制土地供给,如KBHome兼并Colony，Centex收购TheJones6、获得管理人才，支撑区域公司发展，如Centex收购Calton，Pulte收购Radnor7、增加品牌数量，如Hovnanian将收购企业的所有品牌都保留下来，甚至允许它们相互竞争8、获取协同作用，利用全国性购买合同，以及获取抵押贷款等并购产生的原因－基于被收购方1、清算，成交时候立即获得现金或股票2、对私人开发商而言可以将当前的利好价值资本化，上市企业的公开市场价值持续上升，能够为私人开发商支付更多的收购溢价3、消除业务风险的担忧/个人担保，收购方通常承担所有的负债4、资本渠道增加和协同机会带来的收益，有时可以以较低的成本获得额外的资本来促进发展5、聚焦于住宅业务或土地开发，傍上大企业可以将精力集中在业务改善，而不是整天寻找发展资本6、通过激励计划获取大企业的股权份额7、参与教育和分享最好的管理经验，以对大地产企业的经营管理进行深入的理解哪些企业最有可能成为被收购对象？1、一些中等规模上市住宅商2、绝大多数是私人住宅开发商3、最低年产量为200套住宅单元4、拥有充裕的土地存货5、在美国前75大市场建立了市场地位（至少有5000套住宅单元）6、拥有管理人才可以在收购后维持日常经营扩展了在加州和南卡罗莱纳州的经营，同时获得对方300套住房和3000套住宅项目，希望在centralvalley区域扩张2002SummitHomes、Concord标志公司进入芝加哥市场，两次并购使得lennar获得芝加哥地区6500套住宅项目，加速lennar在房地产增长最快地区的扩张2002PatriothomesBarryAndrews进入Baltimore2002TheGenesee、Cambridge加强在Arizona，California和Colorado市场的拓展2000US.Home公司规模增加一倍1997pacificgreystone这是房地产市场经过长时间萧条后lennar的行为，利用自己的土地存货、资金和pacific在加州市场的深度经营1997WestVentureHomes获取对方在NorthNatomas地区2700个住宅项目，SanDiego800个住宅项目，进一步强化了在加州的市场地位1982RoyalHomes扩张进入佛罗里达州的FortMyers1972WomackDevelopmeng，MasterKraft进入Arizona、扩大规模2、进入新的市场，这些市场具有很好的成长性3、加强在已进入区域市场的市场地位4、选择区域市场知名度高、土地储备丰富的目标企业，并购后利用目标企业的品牌继续经营进入南卡罗莱纳州市场，加强东南部市场拓展2003colonyhomescolony在Atlanta,RaleighCharlotte，NorthCarolina控制了8200个地块，是东南部最大的私人住宅商，此次兼并令KB成功占据美国东南部市场2003PalmettoTraditionalHomes进入东南部2002AmericanHeritage在tampe初次运营，并在奥兰多建立公司2001trademarkhome在东南部杰克逊维尔获得了一个立足点2001Newworld在图森地区加强地位1999LewishomesLewis是美国最大的独立住宅开发商之一，控制和拥有24000个地块和900套住宅，此次兼并令KB成为内华达州最大的开发商1999Generalhomes购买了hallmark和general后，KB在休斯敦拥有了3家开发企业，获取了立足点和一些地块1998estes成为亚利桑那图森市最大开发商之一1998pridemark成为丹佛地区最大开发商之一1998hallmark成为休斯敦地区最大开发商之一在休斯敦有两个企业dover和ideal1996rayco成为圣安东里奥最大开发商1995OppelJenkins成为新墨西哥最大的开发商KB的并购事件、进入新的市场2、强化在已进入区域市场的市场地位3、通常选择区域市场数一数二的地产企业作为目标企业，它们拥有可观土地储备，并购后通常令KB成为该区域市场最大的开发商之一在加利福利亚、丹佛、夏威夷、波特兰取得统计地位，尤其在加利福利亚的市场份额达到30％，并获得对方13亿美元存货2001EmeraldBuildersEmarald品牌好，土地资源丰富，控制了6900块地块，巩固在菲尼克斯的地位，并使其成为休斯顿前5大开发商2001Fortress-Florida对方是97－01年间Jacksonville最大住宅开发商，进入佛罗里达市场，并获取了2200块地1999CambridgeProperties成为芝加哥最大的住宅开发商1998continentalhomesholding对方有充足的土地储备，此次兼并使horton大大强化了在Phoenix,Austin,圣地亚哥、达拉斯、丹佛、迈阿密、圣安东里奥的市场份额，开始成为美国最大的住宅开发企业1998Mareli进入Louisville1998RMP进入Portland1998C.RichardDobson进入Charleston,Charlotte,Greensboro,Greenville,Hiltonhead,Jacksonville,MyrtleBeach,NewportNews,Raleigh,Richmond,Wilmington1997TorreyGroupAtlanta,Charlotte,Greenville,Raleigh1996SGSCommunities进入新泽西1996TrimarkCommunities进入丹佛1996Westchester进入达拉斯1994Milburn成功获得Austin最大的市场份额Horton的并购事件、更多的是为了进入新的市场2、强化在已进入区域市场的市场地位3、通常选择区域市场知名地产企业作为目标企业第二大开发商，控制了菲力克斯、Albuquerque、图森7000块土地，美国前100大开发商，在首次置业市场一定的份额，Pulte通过收购丰富了产品结构，进入了菲力克斯的首次置业市场2001delwebb获得美国最好的老