万达广场三代产品比较分析报告_19页

1n万达商业模式介绍n案例选取条件n主要案例介绍n案例总结借鉴n小结万达广场三代产品比较分析报告万达概况n万达介绍万达集团为国内知名的商业地产开发商，由万达集团开发的万达广场目前遍布全国如上海、北京、天津、沈阳、呼和浩特等32个重点城市；截至2009年末，其所持有的商业面积超过600万平方米，年租金收益在30亿元以上，并开创全国独有的“订单式商业地”产开发模式。n万达广场万达广场是万达集团开发的知名商业地产品牌，经过不断发展和更新换代，产品已发展到第三代，本阶段的产品主打城市综合体的概念，其项目规模、物业配比关系及租售模式及盈利能力等较前两地均有较大的提升，是万达集团未来发展的核心产品。2长沙万达（第一代）北京CBD万达（第三代）哈尔滨香坊万达（第二代）发展历程3第1代第2代第3代发展时期01-03年04-05年06年以后建筑形态单体盒式建筑组合式盒式或盒子+高层盒子+街区+高层产品类型纯商业纯商业或商业+高层综合体选址特点核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、新区中心规模体量5万平方米左右10万平方米左右50-100万平方米业态功能商业商业或商业+居住/酒店住宅+商业+办公+酒店代表项目长沙万达、南昌万达武汉万达、哈尔滨万达宁波鄞州万达、北京CBD万达2002年2004年2006年2008年F1F2F３F４1243211代万达2代万达3代万达产品分析–产品特征万达广场第三代城市综合体项目规模大，业态功能齐全，为万达集团未来发展的核心重点产品，相较于前两代产品有较为明显的优势，以下对三代产品的特点及于前两代产品的优劣势进行对比分析。4n目标城市以直辖市、省会城市及经济中心城市为主n选址以城市副中心或新区为主n建筑更加现代，更具地标性n产品有商业、住宅、酒店式公寓、办公、酒店，合理搭配，投资收益最大化n商业涵盖大型集中商业（购物中心)及底商(步行街）等类型，购物中心以持有为主，只租不售n商业业态增加了文化休闲、餐饮娱乐的比重，打造“24小时不夜城”n引进国际投资基金，推动快速扩张产品分析–优劣势比较5与前两代产品相比，第三代产品具备以下几点主要特色：l功能更加全面（如北京CBD万达广场、上海五角场万达广场等），体现多功能的城市开发；l建筑设计与布局更加合理，采取街坊式的街区布局（如呼和浩特万达广场、包头万达广场等），增加舒适性；l增添文化广场或居民活动空间（如铁西万达及太原万达的2万平米市民广场设计），体现建筑以人为主的理念；l打造地标性城市建筑（如济南玩啊180米高的酒店，宁波鄞州万达189米的公寓等），突出项目亮点。第3代第1&2代Ø多选址在发达城市的核心商业地段；规模适当；依托订单式商业地产带来的优质客户取得优惠政策；Ø建筑形态上主要为单体或组合式建筑为主；Ø项目功能主要为纯商业或商业加居住，功能简单Ø商业业态以超市、家居建材为主，主力店比例超过70%，租金低，商业价值体现；Ø商业以出售为主，后期统一经营难以保证；Ø商铺售价过高，散铺投资收益预期无法实现。Ø多选址在经济发展较快或潜力大的城市中的城市副中心或新区中心；Ø建筑形式多样，盒式商业+街区+高层；Ø业态功能多样，以复合式商业地产为主，增加了商务办公、酒店及公寓等城市业态；Ø商业持有与销售的比例为80%：20%，其中购物中心为全部持有出租；Ø项目规划及产品设计更加合理，特点更加突出。开发模式–“订单式地产”模式n万达集团的核心开发模式是“订单式商业地产”，即与世界500强的零售商签订联合发展协议，通过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先租后建来开发，从而实现加快拓展与有效降低风险。n该商业开发模式经过10多年的发展，已成为典型的万达模式，可以借鉴，但暂时难以简单复制或超越。67n鉴于第三代万达广场的主流地位和良好的发展趋势，以下选取4个具有代表意义的万达广场进行重点研究，以期对本项目的规模确定及开发模式提供一定的市场参考价值和借鉴依据。该4个项目与本项目在区域特征或规模等方面具备一定的可比性，分别为：开业项目n沈阳铁西万达广场n宁波鄞州万达广场在建项目n呼和浩特万达广场n包头万达广场案例选取条件呼和浩特万达广场包头万达广场沈阳铁西万达广场宁波鄞州万达广场案例介绍–沈阳铁西万达广场项目基本概况n区域特征：沈阳铁西万达广场位于铁西核心区，地处城市副中心，距离市中心核心商业区太原街商圈及中山路商圈5公里左右。n功能定位：沈阳铁西万达广场为万达集团开发的第三代产品，是集购物、娱乐、休闲、居住、商务办公等多种功能为一体的大型城市综合体项目。8本项目项目区位图项目效果图市区中心副中心副中心铁西万达9案例介绍–沈阳铁西万达广场项目基本概况n技术指标n功能业态配比n项目总平面图项目规模开业时间2010年8月占地面积（平方米）201,700绿化率35%容积率3.78总建筑面积（平方米）906,000其中商业234,000酒店39,000写字楼59,200公寓/SOHO29,600住宅534,200其他10,000功能业态配比图酒店项目总平面图住宅公建配比图10案例介绍–宁波鄞州万达广场项目基本概况n区域特征：宁波鄞州万达广场位于鄞州新区中心，项目所在区域目前已发展成为宁波市的第二商圈。n功能定位：宁波鄞州万达广场集商业、酒店、住宅及办公多种功能为一体，定位为城市综合体。市区中心新区鄞州万达项目区位图项目效果图11案例介绍–宁波鄞州万达广场项目规模开业时间2006年12月占地面积（平方米）210,900绿化率35%容积率2.03总建筑面积（平方米）592,000其中商业270,000酒店40,000写字楼50,000公寓70,000住宅162,000住宅公建配比图功能业态配比图产品布局酒店+办公公寓住宅商业项目基本概况n技术指标n功能业态配比n项目布局图12案例介绍–呼和浩特万达广场项目基本概况n区域特征：呼和浩特万达广场位于如意开发区，地处城市东扩的核心位置，距离传统的城市核心商业区中山路商圈约5公里。n功能定位：呼和浩特万达广场是集商业、住宅、酒店、写字楼4大城市功能性业态于一体的大型项目，项目主要凸现地段中心、财富中心、生活中心、娱乐及休闲中心的新城市中心概念。项目效果图项目区位图呼和浩特万达新区/城市副中心13酒店住宅商业+写字楼+公寓案例介绍–呼和浩特万达广场项目规模开业时间2010年10月占地面积（平方米）311,700绿化率30%容积率3.88(住宅）总建筑面积（平方米）1,248,900其中商业276,600酒店42,500写字楼69,700公寓/SOHO34,800住宅811,300其他14,000功能业态配比图住宅公建配比图项目基本概况n技术指标n功能业态配比n项目总平面图14案例介绍–包头万达广场项目基本概况n区域特征：包头万达广场位于青山区，地处城市中心区，万达广场进驻将引领城市商圈升级换代。n功能定位：包头万达广场包含高档住宅、精装公寓、5A级写字楼、大型购物中心功能业态，旨在打造包头为包头市引入全新理念住宅、提供全新的都市休闲生活方式。包头万达新兴商圈传统商圈项目效果图项目区位图15项目规模开业时间2010年11月占地面积（平方米）106,627绿化率51%容积率5.6总建筑面积（平方米）650,000其中商业207,000酒店--写字楼98,700公寓/SOHO49,300住宅295,000商业+写字楼+公寓住宅案例介绍–包头万达广场功能业态配比图住宅公建配比图项目总平面图项目基本概况n技术指标n功能业态配比n项目总平面图16n区域发展潜力较大，业态规划及开发时序安排需谨慎p从万达广场的选址特征来看，第三代产品多选址在城市副中心，新区或开发区等经济增长活力及未来人口导入能力较强地区，如：宁波鄞州新区、沈阳铁西新区及呼和浩特如意开发区等，本案的区位条件与之较为符合；p从万达进驻的时间节点来看，多处于区域规划和发展相对较为成熟，人口导入数量相对较大，具备较为成熟的综合体开发条件的时期；而本案所在的苏家屯区域纳入大浑南及沈阳市总体规划的时间较短，目前区域仍处于前期开发阶段，因此，在开发时序安排和业态规划方面需谨慎。案例要点小结项目名称所属区域进驻/开业时间区域介绍奥园国际新城城市副中心/苏家屯进驻：2009年面积：762平方公里人口：43万人规划调整时间：2007年沈阳铁西万达广场城市副中心/铁西新区进驻：2007年开业：2010年10月面积：484平方公里人口：114万人规划调整时间：2002年宁波鄞州万达广场新区/鄞州新区进驻：2004年开业：2006年底面积：33平方公里人口：30万人初始规划时间：1995年呼和浩特万达广场新区（未来城市副中心）/如意开发区进驻：2007年开业：2010年11月面积：12平方公里人口：30万人初始规划时间：1992年包头万达广场城市中心/青山区进驻：2007年开业：2010年11月面积：280平方公里人口：45万人初始规划时间：1956年17案例要点小结n规模体量适合城市综合体，功能业态配比需切合区域发展情况p从四个案例中的万达广场第三代城市综合体的总规模来看，基本在60-125万平方米之间，规模体量比第三代综合体发展初期有所提高；其中，公建部分占比因总规模的不同而有所差异，但面积基本在50万平方米左右；参考万达规模，本案的总体规模具体发展综合体的条件；p另外，从万达广场的主要功能业态比例构成可以看出，写字楼、酒店等业态为补充业态，各业态占比较小，住宅和商业仍为第三代产品的核心部分，区域不同，住宅及商业的占比有所差异。在城市副中心及新区中心，住宅比例相对较高，如铁西万达、呼和浩特万达，住宅比例在60%左右，商业的比例为25%左右；核心区域，则住宅的比例有所下降，商业的比例有所提高，如包头万达。项目名称项目规模（平方米）住宅公建比（%）各业态占比（%）住宅商业写字楼酒店公寓（SOHO)其他奥园国际新城1580,000--------------沈阳铁西万达广场906,00059：4159.0%25.8%6.5%4.3%3.3%1.1%宁波鄞州万达广场592,00033.5：66.527.4%45.6%8.4%6.8%*11.8%--呼和浩特万达广场1,248,90065：3565.0%22.1%5.6%3.4%2.8%1.1%包头万达广场650,00045：5545.4%31.8%15.2%--7.2%--备注：*为纯公寓，非SOHO18n购物中心持有出租，保证商业品质；其它部分销售，带来大量现金流p根据对四个万达广场的实际调查和了解，目前第三代万达广场在租售模式上采取酒店和购物中心店持有出租，其它部分销售的模式，该举措保证了万达商业项目的品质，避免如第1、2代万达商铺散售所带来的运营管理问题，另外一方面也解决了大规模开发所面临的资金难题；p从对四个案例中商业租售比的了解和分析，持有出租的购物中心与销售的商业街比例在80%：20%；p从各个业态在综合体中的功能及其所带来的影响效应来看，住宅及公寓为产生现金流的主力产品，写字楼为项目带来品质提升，同时丰富了项目的业态功能；而酒店则是项目的形象标杆，如宁波鄞州万达广场索菲特酒店，为当地的地标性建筑。案例要点小结业态住宅商业写字楼酒店公寓/SOHO租售模式销售购物中心：持有商业街/底商：销售租售比：80%：20%销售持有销售销售比率（%）100%购物中心：持有商业街/底商：100%100%持有100%销售模式散售购物中心：持有出租商业街/底商：散售整层整栋销售持有散售功能作用带来现金流产品核心提升品质项目标杆带来现金流19可参考与借鉴点总结1.万达第三代综合体的目标选址范围和方式值得借鉴和参考2.项目的差异化规模定位和功能组合值得探讨3.各功能业态的配比可视为本案市场借鉴和参考依据4.商业的租售模式及租售比值得参考和研究5.各个业态在综合体中的功能定位和影响作用可为本案所借鉴6.代表性万达广场的建筑设计和规划特点具有参考价值万达案例分析总结