南京仁恒精装修考察报告

国信地产精装修房考察报告二OO九年五月二十七日一、考察项目金鼎湾国际仁恒国际公寓二、仁恒国际公寓仁恒国际公寓位于建邺区庐山路116号，是河西CBD最北端的重要标志性建筑，由两栋高标准酒店式公寓（高度分别为99.35米及149.65米）及为酒店式公寓服务的相关配套设施组成。共有12种套型，建筑面积从144.9平方米到604.44平方米。其中A幢将作为酒店进行运营，B幢作为住宅出售。绿化率：55%，容积率：3.98，总建筑面积：10万平米。售价约1.8－2.5万元/平米，高出周边约1万元/平米；07年下半年起售，销售率约40％，销售期较长。仁恒国际公寓五方面特点六点经验项目特点一：双层大堂设计、9米挑高、回廊及空中花园、6000平方米的会所。自里到外，处处洋溢着富贵气息。项目特点二：采用六梯六户形式，为进口原装高速日立电梯，电梯轿厢的高度为非标3米，比正常的电梯约高出0.5米，同时电梯内饰和配置奢华。项目特点三：标准层高是3.3米，至少比正常高出0.3米，虽然配备了中央空调等，但空间感受仍然良好。项目特点四：立面采取德国ALCAN铝板，造价远远高于同类金属铝板，50年后依然光洁如新。确保了项目的高品质，符合项目的高定位，同时利于项目后期的维护。项目特点五：中西双厨、主卧室、客厅设计，几十易稿，反复揣摩，以确保满足高端客户群的空间尺度和要求。仁恒经验一产品的定位准确。眼界决定高度，通过境内外〔深圳，广州，上海，杭州及香港，新加坡等地〕一系列的考察学习，了解市场，对项目进行准确定位，选配与项目定位相匹配的部品和合作单位。合作单位规划设计：美国JZMK建筑与规划设计事务所环艺设计：新加坡诗加达私人有限公司室内设计：台湾喜牧设计有限公司仁恒经验二室内设计前置。在建筑设计的过程中室内设计已经跟进，建筑平面确定同时，相关的装修要求即需确定。建筑、结构、室内装饰、水、电、暖通的各专业设计由自己公司设计部内部细化研究后反馈给设计院。仁恒经验三精装修施工单位为总包单位，橱柜安装、内门、洁具安装、空调等分包由装修总包协调，总包单位具有付款审核、检查、考核和停工等特权，甲方在此过程中需充当裁判的角色。甲方指定的品牌，由总包与供应商签定合同。若甲方单独分包，由总包先审核，甲方再付款；甲方指定分包，由总包付款。仁恒经验四研发和工艺样板房先行，通过每一种套型的体外平层实景样板房实际操作，发现了诸多问题，反复修改施工图设计，完善功能布局和装修施工工艺。过程中准确界定好土建安装施工，装修施工及设备安装的工程界面和责权划分。仁恒经验五保证高品质的合理目标成本原则。项目目标成本报集团报批后，具有严肃性。坚持先算后变更再实施的原则，单项突破，平衡其他项目，超出调整范围的，需上报授权批准。仁恒经验六细节决定高档公寓的品质，因此关注细节显得尤为重要。在地板与地砖交接处的不锈钢收边、木踢脚线的接头等容易出现瑕疵的地方需投入精力与心思。同时善于发现细节中的不足，在下一个实施项目中予以改进。三、金鼎湾国际金鼎湾国际位于白下区鼎新路88号，踞南京CBD核心区。占地近2万平方米，总建筑面积约8万平方米，该项目由四幢高层、小高层建筑构成，其楼间距最大达63米，小区绿化率高达40%，车位配比1：1。主力户型面积为90平米二房、130平米的三房，是江苏首家通过国家建设部3A性能标准中期检查的精装大宅。二期08年4月开盘，售价约2.2万元/平米，已售约60％。金鼎湾国际两方面特点四点经验细部处理不当之处项目特点一：严格执行3A级住宅标准体系，是江苏省首家，南京唯一一家3A级住宅性能认定小区，并通过中期审查。项目特点二：为提高楼板的隔音性能，在餐厅等贴地砖部位采用了浮筑楼板技术。金鼎湾经验一坚持建筑设计中，装修设计全面介入原则。正式施工前需充分审查施工图，减少后期变更带来的改造成本增加。装修中成本最难控制的是设计变更，尤其是水电改造和施工不到位引起的后期隐患。金鼎湾经验二工期安排要充分，土建与装修进场交接时间需考虑至少2个月，同时装修后的通风、分户验收、环境检测、保洁等时间在工期中均需充分考虑。金鼎湾经验三收房时开发商要让小业主在双方认可的环境检测报告上签字确认，以防止因后期小业主添置家具与软饰带来的空气污染发生的扯皮现象。金鼎湾经验四在项目现场设置部品技术陈列展示馆，在展示项目优点的同时，使客户更直观认识产品和工艺，增加了对项目的认同感。金鼎湾细部处理不到位之处五、两项目主要部品、部件比较主要部品、部件仁恒国际公寓金鼎湾国际备注坐便器、面盆凯乐玛（德国Keramag）科勒（美国KOHLER）浴缸科勒（美国KOHLER）科勒（美国KOHLER）龙头、花洒高仪(德国Grohe)科勒（美国KOHLER）橱柜设施威乃达（意大利合资）博洛尼（意大利合资）厨房电器西门子（德国）西门子（德国）油烟机、灶具、消毒柜等节能窗系统阿鲁克（意大利ALUK）旭格-德国（合资）隔热断桥铝合金双层中空Low-E玻璃窗进户门台湾定制卡门（意大利装甲门）卡门进户门1.5万/樘内门仁生和广东明豪合资产博洛尼（意大利合资）空调、燃气锅炉东芝中央空调特灵+威能燃气锅炉电梯日立电梯西子奥的斯地暖主卧卫生间地暖（电）跃层采用水地暖同层排水无无六、精装修操作四方面的思考精装修产品操作团队产品、部品研究定位与设计项目现场控制售后服务第一方面：操作团队由于精装修房较毛坯房要求投入的管理人员数目和技术要求都较高，过程控制复杂。建议操作人员认真做好思想、技术等各方面准备工作，同时做好公司内部和外部资源的整合。第二方面：产品、部品研究定位与设计1、精装修房会提升产品和社区的整体价值。但开发精装修项目会增加很多隐形成本：一是投入成本；二是时间成本，三是人力成本，四是维修成本，五是风险成本，所以决策要慎重。2、合理和合适的项目定位，是决定项目成败、创造企业品牌、打造高性价比产品的最重要的起点。根据市场买家的状况，研制最适合市场的产品（提倡做65%人的生意）。通过装修设计单位的配合，着手对项目进行交楼标准的定位（包括精装价格、配置）。3、装修设计单位提前介入，在土建设计阶段就提出专业意见，特别是水电专业一定要根据精装设计，严格审查、合理配置。创造条件进行研发样板房的施工。4、对装修材料部品的选择，根据定位设计要求，强调观感效果和可替代性，根据成本要求，控制不同档次材料比例，根据工程实际情况，选择恰当品种材料。第三方面：项目现场控制1、要选择具备批量生产、装修产业化实力的装修施工单位。建议考虑项目当地的较大型装修公司总包装修，因为精装修房在客户入住后的保修期以内肯定会有大量的维修工作，本地公司肯定比外地公司容易控制。但一定要注意考察装修公司是否具有大面积施工的能力。2、对主要部品尽可能采用后场加工，现场采用干作业，工业化生产对精装修成败很关键—通过工业化生产，降低维修成本和客户投诉率。3、注重施工过程中的材料损耗控制，降低成本。4、建议在土建主体验收后，内粉开始前，装修进场施工，因为交叉施工、工作界面不清楚非常不利于成品保护，其次，室内施工单一有利于保证施工质量和增加责任心，避免相互推诿。5、在大面积施工前，利用WBS编码进行详细工艺流程分解，明确每项施工工艺要求及工序要求，尽可能进行工艺样板间的施工。6、合理控制施工工期，特别是要考虑有关材料的供应时间，预留工程验收和整改时间。第四方面：售后服务1、建议在交付后的三个月内，地产公司成立专门的售后服务团队进行跟踪服务。2、与装修公司签订详细的装修维修合同，详细规定保修的时间、方式、范围等，建议可在装修维护合同中规定，保修款支付需物业审批，当有装修质量问题时，客户直接报物业，物业与装修公司协调，由装修公司及时上门维修或物业成立自己的管理队伍，避免地产公司在此环节上人力、物力极大的浪费。3、建议售后服务团队和物业公司尽可能早的参与施工过程管理，熟悉现场情况，了解各施工单位和材料供应商，同时完成施工中重要数据、情况记录，备份竣工资料。4、建立售后纠纷快速处理机制。七、本次考察的小结1、本次考察按计划的时间节点与路线参观了实景样板房，同时通过与开发商对口部门交流及考察人员内部讨论，学习到很多知识和实际操作经验，为今后的类似考察打下好的基础，对实际工作具有重要的指导意义。2、总结本次考察，仍有不足之处尚待改进，如考察之前的项目背景材料准备不充分、未预先明确本次参观考察所要达到的目标及因时间关系与对口专业部门交流不够深入。汇报完毕谢谢