2018天津房地产市场年报

2018年天津房地产市场年报2019年01月目录CONENTS04030201宏观政策住宅市场土地市场展望20192第一部分：宏观政策政策深化调整显现3◆金融信贷政策对调控发挥重要作用，2018仍保持收紧态势！金融信贷政策贯穿其中2016：严管违规互联网金融业务2016-2017：降杠杆收紧企业融资渠道2016-2017：差别化信贷调整首付比2017年以来：利率上调城市逐步增加未来三年：防范金融风险，降杠杆、稳杠杆控房价需求侧限购限售创新性举措限贷(含收紧公积金)供给侧增加土地供应、增加有效供给比重拍地环节设置更多限制整顿新房、存量房、商办销售市场限价2018政策调控全景图：供需两端政策频出◆2016至2018年：119个地级以上城市（约431项政策）；68个县市（约68项政策）。海南、河北从省级全面调控。4-9月均为政策高峰。4月海南全域收紧。5月住建部约谈地方、发文重申调控。6月西安、长沙、杭州、重庆开启新一轮调控潮。七部委开展30城楼市乱象整治。8月住建部再次约谈5城。9-11月加强市场监管，稳控楼市秩序，11月以来约束性政策锐减。241832313月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月201620172018地级以上城市月度政策出台数量（项）县级城市月度政策出台数量（项）图：2016年以来各月出台政策频次限购新增或升级约15城北京、深圳、上海、杭州、南京、成都、苏州、厦门、福州、济南、郑州、东莞、怀来、苏州吴江区、昆山等约67个地级市及县市+海南、河北北京、广州、天津、杭州、南京、成都、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、石家庄、兰州、北海、东莞、佛山、海南及下辖大部分市县、环北京及环雄安大部分市县……约22个城市+海南省：海南地级市：上海、深圳、南京、成都、长沙、西安、杭州、大连、沈阳、昆明、扬州、青岛、太原、兰州、九江、惠州、宁德、云南普洱、承德…县级市：惠东县、德州齐河县、沧州河间、湖北利川…1城上海（企业限售）约60个地级市及县市北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、厦门、福州、泉州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、太原、石家庄、长春、南宁、昆明、贵阳、北海、东莞、保定、承德、张家口、威海、东莞、菏泽、聊城、滨州、德州、常州、扬州、泰州、嘉兴、宁波、绍兴、珠海、惠州、桂林、柳州、岳阳、鄂州、襄阳……约30个城市+海南省：海南地级市：上海、深圳、成都、重庆、西安、大连、宁波、沈阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、兰州、昆明、长沙、徐州、贵阳、淄博、三明、宜昌、宁德、普洱…县级市：福清、德州齐河县、济南济阳县、阜阳阜南县、西双版纳景洪市、临沂沂水县、沧州河间…201820172016限售新增或升级中央调控基调地方调控014中央调控基调的变化：房住不炒，平稳运行上半年：两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。下半年：中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”。同时，在面对内外经济形势压力、房地产市场运行已相对可控的背景下，重大会议开始未提及楼市调控，更加强调“六稳”。◆房子是用来住址的、不是用来炒的◆继续实行差别化调控3月两会政府工作报告◆下决心解决好房地产市场问题◆坚决遏制房价上涨7月中央政治局会议◆未提及房地产、楼市调控◆强调稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期10月中央政治局会议◆未提及房地产、楼市调控◆再一次强调稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期12月中央政治局会议政策调控取得一定效果确保房地产市场运行平稳025地方因城施策：一线调供给结构，二线完善人才政策，三四线调整棚改货币化安置比例表：京沪深未来供地计划二线城市人才引进与调控协同→需求过滤一线城市增加有效供给、合理调整住房供应结构类别北京2017-2021年住宅用地供应计划上海住房“十三五”规划深圳2018-2020住宅供应计划总计普通住房定向安置房共有产权房租赁住房总计商品住房保障性住房租赁住房总计普通住房保障性住房租赁住房计划供地量（公顷）600024501230102013005500200018001700355/2018年87/2018年268/2018年供地占比100%40.8%20.5%17.0%21.7%100%36.4%32.7%30.9%100%40%40%20%供应套数（万套）150100501704555704217178三四线城市货币安置因地制宜调整3044705806006005804604603205006016066097.9%9.0%29.9%48.5%50.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0100200300400500600700计划量完成量货币化安置比例201320142015201620172018E2019E2020E因地制宜调整货币化安置人才引进购房社保年限要求（成都）符合产业发展方向限定购买住房类型限售（南京）明显提升共有产权住房、租赁住房在各类住房中的比重与2017年单纯引进人才相比，更注重与调控政策协同036天津政策：多项政策并举，净化市场环境，保障政策的稳定性04时间政策类型政策详情2018.4引进人才“租房落户”天津市实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。拓宽突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在本市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。该政策从4月1日起开始实施2018.5“海河英才”计划天津正式对外公布吸引人才的“海河英才”计划，大幅降低人才落户门槛:本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，只要持身份证、学历学位证，即可办理直接落户;技能型人才只要在天津市工作，具有高级以上职业资格，根据工作年限就可直接落户；创业型人才只要来天津创办企业满1年，且累计缴税10万元以上的也可落户，对于高层次的人才购买首套自住用房不限购。2018.7-2018.11整治房地产市场乱象住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部门，将于7月初至12月底，在北京、天津等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产黑中介、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。2018.9出台住房公积金提取新规为打击骗提套取住房公积金行为，保证住房公积金制度稳健运行，天津市对住房公积金提取规定进行了调整，新规自2018年9月1日起实施。新规要求职工办理异地转入业务，应在天津市开立住房公积金账户半年以上并逐月缴存满半年。职工及其配偶在天津市已有住房，通过一次性付款方式新购私产住房的，提取住房公积金须持有该房屋产权满半年。2018.10天津市公共租赁住房管理办法公布本办法自2018年10月1日起施行，有效期2年。根据通知，符合下列条件之一的，可以申请市内六区、环城四区公共租赁住房：具有本市市内六区、环城四区非农业户籍，符合廉租住房实物配租补贴或者廉租住房租房补贴或经济租赁房租房补贴条件且尚未租赁住房的家庭，以及已领取廉租住房实物配租补贴或者廉租住房租房补贴或者经济租赁房租房补贴且房屋租赁期限符合规定条件的家庭。具有本市市内六区、环城四区非农业户籍，上年人均年收入3万元（含）以下、人均财产11万元（含）以下、人均住房建筑面积12平方米（含）以下且尚未享受其他住房保障政策的家庭（包括年满18周岁及以上单人户）7第二部分：住宅市场量价齐跌市场趋稳801.商品住宅供应同比大涨下半年放量加大02.商品住宅成交同期微跌环城四区成交最多03.商品住宅均价涨幅收窄均价15679元/平方04.商品库存去化周期1年处于买方市场92018年天津商品住宅累计新批准上市1731.20万平方米，同比增长35.68%，供应速度加快。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：近五年天津商品住宅批准上市面积01商品住宅供应（年度）：累计供应1731.20万平米，为近五年最高102014年2015年2016年2017年2018年供应面积(万㎡)1422.881085.21267.111275.921731.2同比(%)7.37-23.7316.760.735.68-30-20-100102030400200400600800100012001400160018002000从供应月份来看，房企主要在2018年下半年释放供应面积，同比大幅增长。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2018年天津商品住宅批准上市面积02商品住宅供应（月度）：下半年供应面积释放大112018年01月2018年02月2018年03月2018年04月2018年05月2018年06月2018年07月2018年08月2018年09月2018年10月2018年11月2018年12月批准上市面积(万㎡)33.5238.8848.4730.98121.87186.3212.03204.05249.1188.07198.68219.26环比(%)-76%16%25%-36%293%53%14%-4%22%-25%6%10%同比(%)-13%42%-41%-48%-1%-8%71%99%74%74%57%59%-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%0501001502002503002018年天津商品住宅累计新批准上市1156.53万平方米，绝对量基本与同期持平。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：近五年天津商品住宅成交面积04商品住宅成交（年度）：累计成交1156.53万平米，同期收窄1%122014年2015年2016年2017年2018年销售面积(万㎡)956.641358.132220.221168.251156.53销售面积同比(%)-19.0641.9763.48-47.38-1-60-40-20020406080050010001500200025002018年天津商品住宅成交均价15679元/㎡，同比微跌0.84个百分点，较去年涨幅收窄18.81个百分点。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：近五年天津商品住宅成交均价07商品住宅均价（年度）：较去年微跌，为15679元/㎡132014年2015年2016年2017年2018年均价(元/㎡)1055311548134041581215679均价同比(%)3.289.4316.0817.97-0.84-50510152025020004000600080001000012000140001600018000纵观全年，天津住宅市场整体价格趋于稳定，在15000元/㎡左右徘徊；2018年下半年价格震荡下跌，并未出现“金九银十”的房地产传统销售旺季；12月价格出现上扬趋势，出现“翘尾”现象，这主要由于购房者的“羊群效应”心理造成的。数据来源：CREIS中指数据、fdc.fang.com图：2018年天津商品住宅市场价格08商品住宅均价（月度）：在15000左右徘徊，2月份价格最高142018年01月2018年02月2018年03月2018年04月2018年05月2018年06月2018年07月2018年08月2018年09月2018年10月2018年11月2018年12月价格(元/㎡)143681653114524145091620616275160221624715134159031498116145环比(%)-5.9115.06-12.14-0.111.70.42-1.551.4-6.855.08-5.87.77同比(%)-7.73-3.81-16.37-3.827.722.234.712.4