邻里中心商业模式研究报告

1邻里中心商业模式研究报告2通过选取一些典型案例的调研分析，结合公司自身资源，加以综合、提炼，从社区商业到邻里中心经典案列当中作一些较为透彻的剖析，形成对邻里中心实际操作有借鉴意义的成果。※研究目的：※基础资料来源：典型案例实地调研；公司资料库。3第一部分商业的概念一、商业的概念二、商业的发展三、商业的类型特征四、商业的发展趋势第二部分邻里中心的概念及发展一、社区的概念二、社区商业的概念三、邻里中心的由来四、邻里中心的基本功能五、邻里中心的分类六、邻里中心的规模及分布七、邻里中心的业态特征八、邻里中心未来发展趋势第三部分邻里中心商业规划及运营一、邻里中心的规划要素1、邻里中心的建筑格局2、邻里中心的交通3、邻里中心的人流动线4、邻里中心的设计要素二、邻里中心的运营管理1、邻里中心的销售2、邻里中心的租赁3、邻里中心的租售比4、邻里中心的运营管理模式另附：昆明邻里中心案例第一部分商业的概念4一、商业的概念二、商业的发展三、商业的类型特征四、商业的发展趋势一、商业概念商业地产：指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产类型：商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。商业地产中常出现的物业类型：购物中心、MALL、步行街、专卖店、便利店、连锁店、写字楼、公寓。购物中心：世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”购物中心(ShoppingCenter/ShoppingMall)是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体.购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1：1：1。(1)社区购物中心(CommunityShoppingCenter)是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心.(2)市区购物中心(RegionalShoppingCenter)是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为10公里~20公里，有40个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。(3)城郊购物中心(Super-regionalShoppingCenter)是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心.6世界最美购物中心——QVB世界最美购物中心——QVBMALL：Mall（音译“摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念：“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“……粗略统计一下，以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。7世界顶级购物中心Wafimall常见购物mall步行街:步行街业态组合形式:商业业态有许多种，仅零售就有百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等。依附于街存在的商业业态也有很多，从步行街的起源来看，街的功能不仅仅在于它有门店，还在于它可以像线一样穿起零散的“商业珍珠（大卖场等）”。据专业人士分析：在商业地产的运作中，街铺的投资风险是最低的，是被普遍看好的一种“商业地产”，基于这种认识，“金街”、“银街”的说法便油然而生。在国外，还有位于地下的商业步行街，它不受气候的影响，是休闲购物的好去处。步行街的发展被人为地划分过许多阶段，不过，终极的描述一般包含有如下元素：休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、城市名片、文化集成等。中国著名的商业步行街研究专家、北京大学著名学者胡兆量提出了4个观点：景观文脉化，环境生态化，功能休闲化，管理现代化。由此看来，商业步行街不是简单的商业街的升级。从“街”到“商业街”，从“商业街”到“商业步行街”，三个概念的跳跃产生了从“走路、购物”到“休闲购物、享受生活”的变迁。所以说，商业步行街是社会文明进化的结果，是经济发展到一定水平的象征，尤其是代表了一个城市的形象，成了城市的“会客厅”。8广州上下九步行街上海南京路步行街写字楼:首先，由于写字楼的使用者基本上是用来进行盈利活动的组织，所以必须从钱的角度考虑三个需求：一是要求写字楼提供方便和快捷的办公条件，主要包括两个交通系统：对外的交通（交通便利一直以来对写字楼非常重要，所以才有位置的强调）和对内交通：比如电梯和通道（安全通道也应算在此列）、便利的自动化系统和快速的通信系统；二是要求写字楼提供他们所需要的形象（主要目的获得客户）；三是能从产品功能的设计上考虑对后期的物业管理金的节约。其次，作为人将度过生命中很长一段时间的空间，写字楼必须是一个能让人们工作在其中充满活力的空间。从这个角度来讲这个空间又必须满足两大需求：对健康的需求和人对文化的需求。这两点主要由环境系统来提供：内部环境具体包括空间高度、室内温度、通风（这是对封闭的室内空调系统的反思）、室内光线、遮阳、环境质量、空间布局（是开放鼓励交流的还是封闭强调权威，或者别的什么带有文化特性的格局）等；外部环境包括外部的景观、休闲场所（包括会所、俱乐部、酒店等）、商业场所等。9公寓:公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。住宅公寓：公寓式住宅，相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，特点：供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。10服务式公寓服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。11对比项目服务式公寓产权式酒店酒店定位定位于需要酒店服务但又要求价格较低、租期较长的客户主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务短期住宿客户产权单一产权非单一产权单一产权物业性质酒店多为酒店酒店物业管理物业统一经营管理物业统一经营管理物业统一经营管理出租/出售不打散销售先售后租（管理方统一出租）以经营为主，不租不售功能有厨房有厨房无厨房服务标准提供酒店水准服务与管理提供酒店水准服务与管理全套酒店服务开发商利润资金回笼慢、升值空间大资金回笼快、升值空间大（但利润需要与业主分摊）资金回笼慢、升值空间大酒店式公寓:指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理；公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。酒店式公寓作为近年来一种新兴的物业类型。一般来说，酒店式公寓可以分为商住、商务及新生代酒店式公寓三种类型。特点：由于地段好、总价低、易出租，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益等特点，成为不少市民置业投资的首选。12老年公寓：是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。特点:一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。13二、商业的发展14初级商业中级商业高级商业商业的等级划分等级体系都市级商业中心区域级商业中心社区级商业中心特色级商业中心概况指商业高度集聚、经营服务功能完善、服务辐射范围超广域型的商业中心或商业集聚功能区，是最高等级的城市商业“中心地”。区域级商业中心介于市级和社区级商业中心之间的商圈，是指商业中度集聚、经营服务功能比较完善、服务范围为广域型的地区商业中心和集聚区。商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商业行业和生活服务业的商业集聚区，满足本社区居民“开门七件事”，是最基本的商圈和城市服务体系。城市商业发展的重点和趋势，主要利用好城市浓厚文化氛围、历史古迹、民族民俗风情发展具有独特风味的特色商业中心或特色商业街区位特征位于城市中心区、主要交通枢纽、历史形成的商业集聚区。位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区。城市商业规划发展距市级、区域商业中心1-2公里以外的居住区，服务人口5万人左右，应有一个相应规模的社区级商业中心，特色商业大多位于历史文化景观区、旅游景点功能特征行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐、金融、商务的有机集聚。功能比较齐全，区域辐射优势比较明显。服务休闲娱乐业态集中、文化内涵丰富特色景观，同历史、旅游、文化等进行嫁接。商业特征商业网点相当密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强。大城市的商业营业面积一般为30万平方米左右；小城市商业面积更大，包括辐射周边的郊县、乡镇等。网点比较密集，结构合理，业态多样，商业营业面积为10万平方米左右，能基本满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商业活动需要。这在控制性规划指标中都给出了相应的配套商业指标，商业营业面积为1-2.5万平方米之间，同其他级别的商圈实现联动、错位发展。特色商业最能代表一座城市历史、文化、旅游与商业价值融合程度。客流特征交通方便，客流量大，面向整个城市的消费人群；与旅游、商务等结合的商圈市外、海外来消费人口占50%以上。服务人口为20万人左右。社区级商业中心的影响面主要为社区居民，一般在社区级商业中心的外来购买力不到10%。目的性消费者业态特征业态齐全，资源配置合理，市场细分度深，选择余地大。确保满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、邮局、银行、美容美发、沐浴、修配等各种服务设施。特色化业态根据辐射范围、服务对象、规模体量以及功能定位等因素的不同划分城市的商业中心等级体系从整个城市商业等级体系看社区商业中心三、商业的类型特征商业类型特征零售主导型主导功能是零售购物.以营业面积为主要标志进行零售网点的规模等级划分大型零售网点指营业面积在5000平方米以上的零售网点中型零售网点指营业面积在2000-5000平方米的零售网点小型零售网点指营业面积在2000平方米以下的零售网点批发主导型主导功能是批发贸易物流主导型主导功能是物流运作.物流园区是指经过科学规划，