广发证券_零售行业深度分析报告-关于零售地产泡沫的再讨论 一线城市供需分化显著

证券研究报告_XX报告2011年6月14日证券研究报告_行业深度分析报告2012年10月16日广发证券公司或其关联机构可能会持有报告中所涉及的公司所发行的证券并进行交易，亦可能为这些公司提供或争取提供承销等服务。本报告中所有观点仅供参考，并请务必阅读正文之后的免责声明。本报告联系人：訾猛[e-mail]\Table_IndustryFirstS简称股价EPSPEPEG目标价评级1011E12E1011E12E南京中商35.100.371.491.9494.8623.5618.090.540买入欧亚集团23.201.021.271.6022.7518.2714.500.5633买入友好集团11.280.380.440.4829.6825.6423.500.3414买入王府井26.361.261.602.0020.9216.4813.180.7742买入上海家化46.450.851.491.8454.6531.1725.241.4060买入重庆百货24.621.621.852.4915.2013.319.890.3540买入老凤祥21.151.001.171.4721.1518.0814.390.7329买入数据来源：公司报表，广发证券发展研究中心市场表现1个月3个月12个月行业指数-3.953.96-29.63沪深300-6.804.65-24.61行业评级前次评级买入行业走势-36%-28%-20%-12%-4%4%2011/42011/72011/102012/1商业贸易沪深300零售行业深度分析报告关于零售地产泡沫的再讨论-一线城市供需分化显著欧亚菲首席分析师电话：[phone]eMail：[e-mail]执业编号：S0260511020002我们在3月份报告《供求关系短期失衡，优选投资机会报告》中对零售地产供给过剩进行了深度探讨，从精选投资标地角度出发，后续将对核心城市情况进行进一步的深度分析，本报告主要分析一线城市零售地产状况并对各城市核心商圈进行了介绍。从投资上，我们建议优先选择大本营在北京的公司，首推王府井。未来三年看，北京泡沫最小，其次为上海、广州和深圳一线城市商营用房投资完成额自2009年底开始攀升，2010年末同比增速已达48.8%，预计未来三年，一线城市零售物业存量将增加39.9%。分城市看，深圳、广州增幅较大，分别为58.8%和53.3%（复合增长率为16.7%和15.3%）；而上海、北京存量较大且市场相对成熟，因而增幅较小分别为42.9%和28.9%（复合增长率分别为12.6%和8.7%）。从租金水平来看，北京和上海租金水平较高，而且核心商圈供给量不大，租金基本稳定，部分区域稳步上涨，广州天河商圈及深圳核心商圈供给量较大，租金走低。长期看，上海、北京消化能力较强，广州、深圳消化能力较弱一线城市经济增速、人口结构和城市发展定位不同也使四个城市的消费能力长期增长路径有所差异。长期来看，北上零售地产供给相对于消费需求基本平衡，而上海市略微供大于求，北京市略微供小于求；广深零售地产供给相对消费需求明显过度，而广州未来消化能力不足，过度问题将会逐渐显现，深圳市则表现出较好的消化能力，若能保持经济、适龄人口高速增长，则能保证相应的消费需求协调发展。零售地产发展趋势：购物中心化和郊区化趋势明显为实现投资效益最优，购物中心化和郊区化将是今后主要趋势。目前新建物业中购物中心居多，同时北京、上海近年来新开购物中心有70%以上位于非核心商圈，而广州、深圳虽然出现核心商圈新增购物中心较多的现象，但未来郊区物业也将逐渐增多。风险提示：行业增速下滑，实体供给量大幅增加，渠道竞争加剧。识别一、（（（二、三、（（四、（（（（五、图图图图图图图图图图图图图图图图图图图别风险，发现价核心观点 .、 一线城市（一） 一线（二） 上海（三） 上海、长期看，、 购物中心（一）购物（二）零售、 一线城市（一） 上海（二） 北京（三） 广州（四） 深圳、 零售地产1：一线城市2：上海市商3：上海市商4：上海市商5：上海市商6：北京市商7：北京市商8：北京市商9：北京市商10：广州市11：广州市12：广州市13：广州市14：深圳市15：深圳市16：深圳市17：深圳市18：上海市19：上海市价值...................市实体供需线城市商业用海、北京供需海、北京、深，上海、北京心快速发展物中心发展迅售商本土优势市核心商圈海核心商圈分京商圈分析 州商圈分析 圳商圈分析 产发展-北、市商业营业用商业营业用房商业营业用房商业营业用房商业营业用房商业营业用房商业营业用房商业营业用房商业营业用房市商业营业用市商业营业用房市商业营业用市商业营业用市商业营业用房市商业营业用市商业营业用房市商业营业用市消费能力增市人均可支配收..................需分化较为明用房投资增需平衡，广深圳租金稳京、深圳消化展，并呈现郊迅速，各市表势明显，扩张圈分析 ..........分析 ....................................................................、上适中，广用房开发投资完房开发投资完成房施工面积 ....房新开工面积房竣工面积 ....房开发投资完房施工面积 ....房新开工面积房竣工面积 ....用房开发投资完房施工面积 ..用房新开工面积用房竣工面积 ..房开发投资完用房施工面积 ..房新开工面积用房竣工面积 ..增速与零售地产收入与批零零目...................明显 ..............增速较快 .......广州、深圳供稳定上升，广化能力较强，郊区化趋势 ..表现互异 .......张郊区化 ..........................................................................................................广、深过度 .图完成额及增速成额 ....................................积 ...........................................完成额 ...................................积 ...........................................完成额 .................................积 .........................................完成额 .................................积 .........................................产供给增速对零售总额增速对目录索引..........................................................供给过度 ......广州下降 ......，广州消化能.................................................................................................................................................................................图表索引速 ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................对比 ................对比 .............引..................................................................................................能力较弱 .....................................................................................................................................................................................引..........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................Table_Header320................