房地产景观提升产品价值

地产景观品质提升----深耕设计管理上满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质统筹化设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量景观全面提升五步曲(客户、成本、效果、特色、设计资源)第一章：如何在设计策划中确定地产景观的亮点和卖点164景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力！根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点万科的景观产品基本分为四大类现代系列风情系列西班牙(南加州/英式)泰式(东南亚)现代中式现代西式(港式)代表作：第五园、水晶城、润园代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸代表作：金域蓝湾、十七英里一期代表作：金域华府、金色家园景观竞争点㈠入口作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色入口的内容包括：1.引导空间序列（市政道路包装）2.车行流线设计（含指示及人员管理）3.人行流线设计（同上）4.大门形象（特色、品质感）5.入口对景设计（强化特色）6.整体绿化（突出价值感）7.项目LOGO设置（突出特点）8.灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）9.社区围墙（强化品质感和安全性）10.物业管理设置完善性和创新性景观竞争点㈡配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容景观配置内容包括：1.活动配套a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）b.老人活动（同上）c.运动场地（同上）d.泳池（同上）2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？）a.配套内容b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）c.人行流线设置（使用是否便利？）3.会所配套内容（侧重室外部分）景观竞争点㈢绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感绿化内容包括：1.特点（选取有优势的点）a.原生树的利用b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）2.灌木和小乔木的运用a.灌木的搭配和布置方式b.利用灌木和小乔木藏拙c.品种的选择（成本因素）3.苗木资源和施工单位资源供货来源？合作方式？价格？景观竞争点㈣其他设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用特色内容包括：1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）a.湿地b.渗水铺装材料c.垂直绿化（墙面）d.生态边坡2.水景（低成本高品质）a.小水景，大效果b.水生植物的运用c.驳岸处理3.构筑小品等（系统性）风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统展示区案例分享1.厦门万科金色悦城2.长沙万科金域蓝湾住区景观定位案例分享1.天津万科水晶城2.深圳万科第五园景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点其他公司的景观特点㈠龙湖做照片！龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉学习从镜头感中修饰景观细节其他公司的景观特点㈡绿城做公园！绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线学习营造秩序感的品质小空间其他公司的景观特点㈢华润做大学校园！华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线学习利用大草坪组织景观序列其他公司的景观特点㈣星河湾做高差！星河湾景观手法总结：入户水景+地形造高差+高密度灌木学习利用设置高差使空间小中见大其他公司的景观特点㈤仁恒做创新！仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路+高品质的实施学习引进优质设计资源景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点景观学习要点㈠展示区画图写字！记录要点：1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）2.指示系统的设置（图纸照片）3.人员接引设置（图纸）4.项目特色及亮点（配照片）5.卖场围合包装（照片）6.综合成本测算（绿植、部品、家具等）7.工期及资源研究流线和布置要点景观学习要点㈡住区内有的放矢！记录要点：1.交通模式（图纸）2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式）3.活动配套量化（图纸和表格）4.指示系统（配照片）5.入户前空间处理（照片）6.架空层（照片）7.细部节点处理（省钱好看的做法要记录）8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等）9.工期及资源研究重点和亮点第二章：如何通过设计策划使得成本投入更具价值产品分类景观的成本设计审控地产景观的逻辑客户土地产品景观定位景观配置景观成本不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？景观品质提升靠什么体现？增加配置面积or增加景观成本？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”景观品质怎样提升，提升什么？喜达屋酒店集团的产品品牌策略尊贵客人高级商务旅行者中端商务家庭旅游热爱交流的年轻人明星、时尚人士住客特征天梦之床（HeavenlyBed®）天梦之浴（HeavenlyBath®）天梦之淋（HeavenlyShower®）甜梦之床（SheratonSweetSleeper™Bed）福适之床（FourpointsComfortBed™）特色W床（SignatureWBed™）特征产品社会客厅socializingintheLivingRoom无万科住宅产品分类G2孩子三代10%后小太阳40%小太阳40%老年一代10%G3青年之家85%青年持家15%C小小太阳30%青年持家5%孩子三代10%后小太阳20%小太阳30%老年一代5%T1青年之家50%小小太阳20%青年持家20%孩子三代10%老年一代10%T2孩子三代50%后小太阳50%12岁以下13-21岁22-55岁56岁以上16.1%12.9%58.1%12.9%0.0%0.0%66.7%33.3%21.9%6.3%59.4%12.5%11.1%0.0%66.7%22.2%12.5%12.5%50.0%25.0%根据万科产品分类推导的人口构成活动场地的功能配置品类人口构成G3T1G2CT225%60%5%10%15%65%0%20%25%50%10%15%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%人口构成百分比品类人口构成儿童人口青少年人口成人人口老人人口再改首改首置景观定位注重品质和绿化，配套完善体现价值，关注老人儿童活动空间休闲时尚，注重活动空间景观品质关注点排序No.1No.2No.3水景、休闲配套软景硬景、泳池泳池软景架空层配置活动配套入户空间软景不同产品的景观成本投入重点应不同！前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致策略：根据客户关注点加大重点投入优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本不同景观产品的成本预算马斯洛需求客户景观需求排序景观载体成本预算（元/m2)5.自我实现的需要优美的景观视线外部景观地段外部条件决定泳池景观15004.尊重的需要良好的品质感架空层1000水景450硬景200软景653.感情上的需要完善的交往空间运动场地、儿童活动场地、老人活动场地100-5002.安全上的需要完好的私密性小区围墙、灯具301.生理上的需要基本的景观处所标识系统、构筑物、小品、园林家私、其他30车行道路160不同景观产品的成本预算产品分类景观的成本设计审控0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%广州四季花城广州城市花园广州蓝山1期广州万科城1期广州金域兰湾1期佛山金御华府1期佛山金色家园1期佛山金色家园2期佛山万科城1期佛山兰乔圣菲1期佛山新城湾畔1期中山城市风景珠海金域兰湾1期东莞城市高尔夫6东莞运河东1期东莞松山湖1期东莞万科城1期厦门金域兰湾1期厦门金域兰湾2期深圳东海岸2期深圳东海岸3期深圳万科城1期深圳万科城2期深圳万科城3期深圳第五园1期深圳第五园2期深圳金域兰湾1期深圳金域兰湾2期深圳金域东郡1期长沙西街花园3期硬景面积占比硬景成本占比硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均成本占比60%硬景平均面积占比49%万科地产景观成本剖析0100200300400500600700800广州四季花城广州城市花园广州蓝山1期广州万科城1期广州金域兰湾1期佛山金御华府1期佛山金色家园1期佛山金色家园2期佛山万科城1期佛山兰乔圣菲1期佛山新城湾畔1期中山城市风景珠海金域兰湾1期东莞城市高尔夫6东莞运河东1期东莞松山湖1期东莞万科城1期厦门金域兰湾1期厦门金域兰湾2期深圳东海岸2期深圳东海岸3期深圳万科城1期深圳万科城2期深圳万科城3期深圳第五园1期深圳第五园2期深圳金域兰湾1期深圳金域兰湾2期深圳金域东郡1期长沙西街花园3期硬景单方造价软景单方造价硬景均造价425元/㎡软景均造价187元/㎡万科地产景观成本剖析面积比例成本比例硬景20%软景硬景平均单方造价425元/㎡12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱砖280.566%石材单方造价425元/㎡占硬景比例硬景面积比例成本比例软景平均单方造价187元/㎡7.484%草坪/地被20.5711%小乔木39.2721%灌木119.6864%大乔木单方造价占软景比例软景最大成本：石材、大乔木万科地产景观成本剖析硬景所占面积过大，成本居高成本高在有限的成本控制下软景无法达到即时效果效果差在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高再增高万科地产景观成本剖析最有效成本优化：控制硬景比例万科地产景观成本剖析前提：保证景观效果同时降低景观成本措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木基本原则1：硬景：软景=3：7（面积比）37基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53%景观细项面积分配地产景观成本控制原则24012065101521604501400800125002004006008001000120014001600硬景石材硬景非石材软景灌木软景草坪软景乔木车行道路水景泳池架空层其他设施景观单方造价指标内容指标控制乔木数量单棵乔木覆盖面积＞50㎡控制特大乔木特大乔木数/大乔木数/中小乔木数1：2：7不同季节效果常绿乔木数/落叶乔木数1：3与1：4集中采购前五名乔木集中数50%乔木数量≤25种灌木种类≤35种高层社区乔木指标基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价地产景观成本控制原则产品分类景观的成本——数字的故事(石材很贵？)设计审控深圳东莞广州佛山长沙厦门福州珠海（中山）黄锈石1056883.4372.8100708312088芝麻灰（福建青654）96.181109283.2801008392芝麻黑100709272.81001309093.5黄木纹12010583.2808595黑色板岩67.77505920厚规格板材料各地公司主材价格（不含人工费）(元/m2)平均价格07年区域景观用主要石材价格汇总（低值）硬景石材分析价格适宜石材名称主要规格单位（m2）主材单价（元）500×500×300550.00300×300×150、300×400×150350.00250×400×100、500×500×100、450×500×100、400×400×100、1000×500×100230.00300×150×75195.00600×100×70180.00400×50×50、250×70×50、250×60×50135.00500×500×40、400×600×40110.00500×500×30、300×150×3095.00400×400×20、500×40×20、350×400×20、500×500×2070.00锈石（烧面、荔枝面、自然面、蘑菇面等）XX公司案例—一种材料21种规格，价格差异巨大硬景石材分析价格适宜硬景非石材分析材料名规格，形式材料价格（㎡）其他费用（㎡）综合单价（㎡）洗石米105单色砖6196双色砖68103三色砖75110200X2