深圳白石洲沙河项目业态策划案

策划报告REPORT沙河假日项目业态规划报告内容摘要：本项目所处的商圈地理位置及周边环境发展有着明显优势的特性，故项目定位为“高档商业”项目，为满足本地区快速发展的商业需求，在业态规划上注重商品多元化、价格平实化。关键词：酒店公寓高档写字楼业态规划·阅读导图沙河项目业态规划报告项目地盘分析区位和面积交通通达性可视性周边大型项目功能项目SWOT分析市场综合研究深圳市经济环境概括产业发展城市建设业态业种规划商业模式的建议业态业种配置计划酒店市场调研2008年深圳旅游业现状项目市场定位产品设想写字楼市场的综合研究经济形势对商业写字楼的影响深圳写字楼市场的现状和未来发展南山区写字楼发展趋势分析租赁客户分析一、项目地盘分析本节关键词︳Keywords交通通达性可视性周边大型建设项目功能(一)区位和面积1.区位本项目地块位于华侨城区域，区内沿深南大道南侧世界之窗-华侨城洲际酒店-锦绣中华民俗村组成久负盛名的华侨城主题公园旅游区，深南大道以北华侨城住宅区-欢乐谷主题乐园-益田假日广场-波托菲诺-LOFT创意街组成华侨城高尚居住、购物、娱乐、创意、商贸、休闲区。本项目位于华侨城区域西侧，坐落深南大道北侧，东侧邻益田假日广场，南面与世界之窗隔路相望，西侧和北侧靠近白石洲村。相对于深圳其他功能区（华强北、东门商圈等），华侨城区域有着非常明显的特征。它是集“旅游、娱乐、创意、文化、展览、休闲为一体，配套有商业、住宅、商务、学校等服务设施的多功能区域和充满活力、市民喜爱的城市公共活动中心。华侨城区域建成多年，是深圳的重要地标之一，同时改变着城市功能格局，是深圳最具影响力的休闲文化中心。2.面积本项目占地面积：11330平方米，建筑面积：101627平方米；公寓及住宅面积：59338平方米，写字楼面积：8328平方米，商业面积：11550平方米，其他：2722平方米。(二)交通通达性1.可进入性项目地点位于华侨城中心区域，就是从整个深圳来看，其进入性很强。项目四周都是道路，并且直接位于深圳市东西大动脉深南大道侧，和流量最大的地铁一号线上。2.交通便利性距离深圳机场25公里，20分钟车程；距离火车站12公里，15分钟车程，乘地铁25分钟；距离市中心12公里，15分钟车程；距离蛇口码头20公里，20分钟车程；距“世界之窗”地铁站D出口50米，步行2分钟；距离公共汽车站30米，步行1分钟；停靠大巴路线有：113、32、234、204、209、210、21、230、223、01、105、319、338、320、324、329、328共17条。(三)可视性商业建筑能否容易找到，即商业的可视性也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业物业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑物不容易被寻找或能见度差，给顾客感觉偏差或无良好印象，就会影响到整体商业经营价值。本项目四面能见度极高，可视性很强。楼体高达34层，毗邻深南大道，地处世界之窗地铁站出口，人流巨大。且建筑外观风格独特，现代感非常强，可实现极高的可见度。(四)周边大型项目功能1.华侨城华侨城也是项目所在区，目前该区主要以高层住宅和休闲设施为主，如高尔夫球场和主题公园。欢乐谷、世界之窗、锦绣中华的游客接待量都名列深圳旅游景点榜首。这些主题公园大多在上世纪80年代至90年代初开业，经营已十分成熟，并大幅度的拉升了该区域的房地产价格和酒店房价。该区域目前有星级酒店4家，城市客栈连锁经济型酒店4家，其他酒店2家。酒店文化主题定位鲜明，酒店入住率和平均房价位于为全市前例。市场定位为商务旅游市场。另延伸到福田竹子林、车工庙片区也已经建成和投入使用的众多高星级别酒店，如锦江、万豪、雅高MERCU等，可以说该片区已经形成不同级别不同风格的酒店消费特征。为此我们需要设计一个独具特色和文化内涵且以达到用差异化吸引顾客的酒店产品。2.益田广场益田假日广场位于项目东侧，占地3.5万平方米，总建筑面积13万平方米，是一个集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店（WESTING）为一体的大型建筑综合体。购物中心面积达10多万平方米，共有5层，拥有320米临街延展面，定位为中国最具体验特色的国际购物中心，包括大型百货、超市、五星级影院、国际标准冰场以及餐饮等主力店。华侨城片区是中国最优秀的居住小区，益田广场的开业已填补了原来该区没有一个高档的购物、餐饮配套场所的缺陷，而沙河世纪商场的即将开业将进一步繁荣该片商业区域。3.欢乐海岸欢乐海岸项目由华侨城集团开发建设，是一个集都市娱乐、环境教育、市民公园、文化设施、休闲度假等多种功能于一体的开放式城市生态滨水文化旅游区，位于深圳湾填海区，滨海大道北侧，华侨城主题公园南侧，南面与深圳湾15公里滨海绿色长廊和红树林保护区连接。项目规划面积54.46万平方米（另有70万平方米湖区为政府托管用地），总投资10多亿元，分3年完成，预计2010年底全部建成。项目由“湿地”及“海港”两大主题组成，包括自然生态区、休闲度假区、水岸码头区和欢乐公园等4个部分。欢乐海岸项目的建设，进一步带动了项目所在地的区域价值，也将为项目片区带来更多的人气。4.华侨城集团大厦位于华侨城WALMART商场对面绿化地的雕塑公园将规划建设高六十八层的华侨城大厦，这将成为华侨城区域最高档的写字楼。另外华侨城每年将投入巨资对原有景点进行改造和创新，比如世界之窗已经改造阿尔卑斯山滑雪场和引进新的娱乐项目，每年暑假华侨城举办“狂欢节”和“啤酒节”等活动，为周边带来了大量的商机。5.深圳市高新技术产业园区深圳市高新技术产业园区（以下简称深圳高新区）成立于1996年9月，面积11.5平方公里，是国家重点支持的五大科技园之一。2008年，高新区在占全市不到0.6%的土地上，实现工业总产值2249.78亿元，同比增长17.60%，占全市工业总产值的14.19%；高新技术产品产值2134.07亿元，同比增长17.51%，占全市高新技术产品产值的23.36%；工业增加值490.33亿元，同比增长22.99%，占全市工业增加值的13.55%；出口112.31亿美元；实现税收119.78亿元。高新区每平方公里工业总产值196亿元、高新技术产品产值186亿元、工业增加值43亿元。有国内外企业1000多家，逐渐形成了电子信息产业群、生物工程产业群和新材料产业群。国内大企业有华为、中兴、联想、长城、TCL、创维、海王、东大阿尔派、创智、金碟等；跨国公司有IBM、飞利浦、康柏、奥林巴斯、爱普生、朗讯、哈里斯、汤姆逊等。该区域的企业客户群是项目的最主要客源市场之一。6.天安数码城及泰然工业区天安数码城及泰然工业区经济带已吸引了超过1000家优质民营科技企业入驻，其中既有体现总部经济概念的知名集团化科技企业（及上市公司）总部，也有五百强企业的分支机构或合作企业；既有民营科技企业，也有留学生个人创业公司。目前，车工庙经济区域是项目的第二大客源来源地，但项目将与福田区的部分酒店共同抢摊市场份额。以上几大片区是项目商务市场需求的主要来源，尤其是位于科技园和蛇口区的科技和电子公司，如中兴、联想、长城、TCL、创维、IBM、西门子、飞利浦、康柏、华为集团（这些国内集团公司是深圳商务市场中最大的客源需求个体）。(五)项目SWOT分析（从商业角度）1.优势①.临深南大道的主要交通要道，增加可及性，提高可视性现代的大型商业项目需要的是交通可及性佳与便利的公共交通网络，本项目紧邻地铁一号线世界之窗站，同时拥有四通八达的公交线路网，对顾客极为便利。②.位处华侨城主题公园群地区，观光旅游景点极具价值世界之窗-欢乐谷-锦绣中华-民俗村是一个巨型旅游项目群，总占地面积逾130多万平方米，形成了相当的规模，为区域聚集了大多数的商务、消费、居住活动、具有极大的商业潜力。本项目规划有星级酒店、高级办公写字楼、购物商场、餐饮娱乐等商业配套设施，这些商业设施的聚集将相得益彰，发挥整体“乘数效应”，吸引的将是居住、商务、休闲文化目的性消费客层，其较独立或单一的项目效益要强的多，这也就体现了中心区巨大的商业潜力。2.劣势①.项目临近白石洲村本项目建筑物北侧和西侧临近白石洲村，聚集大量打工者人群，对本项目形象、周边环境会产生负面影响；②.内部格局不完善，实用率偏低③.停车位偏少本项目近2000个单位，仅有450个停车位，略显紧张④.周边不太形成写字楼商务区，距离罗湖、福田、南山密集的商务区均有一定路程⑤.房型面积较小，部分房型需要改造3.机会①.金融海啸后，国家大力扩大内需，给沿海地区的深圳带来巨大的商机②.随着深港西部通道的开通，深圳市大力发展南山区商务中心，华侨城区域作为南山区成熟的商务中心，享有极大的商务资源③.本项目旁边的益田假日广场作为集购物、休闲、娱乐、美食为一体的大型休闲购物场所，为本项目带来大量的消费需求④.华侨城的旅游经济发展蓬勃，为本项目带来巨大的商业资源4.威胁①.未来本片区内将有不少大型商业项目推出，市场竞争白热化②.作为商业项目，项目地区综合影响力以及对大企业的吸引力不及成熟商圈地区二、市场综合研究本节关键词︳Keywords经济环境产业发展及未来契机(一)深圳市经济环境概括深圳共设6个行政区，罗湖、福田、南山、盐田（特区内），宝安、龙岗（特区外）；2008年新设光明新区，虽归属在宝安区，但设置专门机构由市政府直接管理。2008年全市年末常住人口876.83万人，比上年末增加15.28万人，增长1.8%。其中户籍人口228.07万人，占常住人口比重26.0%；非户籍人口648.76万人，占比重74.0%。全市六区人口分布见表1。表1年末全市常住人口单位：万人常住人口户籍人口非户籍人口全市876.83228.07648.76福田区119.0156.2262.79罗湖区87.8941.0846.80南山区97.2244.5852.64盐田区22.523.9618.56宝安区351.4444.53306.90龙岗区198.7637.69161.06户籍人口出生率14.12‰，比上年减少0.42个千分点；死亡率0.98‰，减少0.11个千分点；自然增长率13.14‰，减少0.31个千分点。年末全市在岗职工人数198.35万人，增长2.8%；全年在岗职工工资总额867.41亿元，比上年增长18.2%。全市在岗职工年平均工资43454元，增长12.0%。居民生活水平和质量提高。根据600户居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入26729.31元，比上年增长10.0%，扣除物价因素，实际增长3.9%。居民人均消费性支出19779.09元，增长7.1%，实际增长1.1%。恩格尔系数为36.0%。年末储蓄存款余额4905.93亿元，比年初增长29.4%。初步核算，2008年本地生产总值7806.54亿元，比上年增长12.1%。其中，第一次产业增加值6.66亿元，下降13.4%；第二次产业增加值3815.78亿元，增长11.9%；第三次产业增加值3984.10亿元，增长12.5%。第一、第二和第三次产业增加值占全市生产总值的比重分别为0.1%、48.9%和51.0%。表2初步核算本地生产总值单位：亿元指标2008年比上年增长（%）本地生产总值7806.5412.1第一次产业6.66-13.4第二次产业3815.7811.9#工业3618.3212.4第三次产业3984.1012.5#交通运输、仓储和邮政业316.306.0批发和零售业743.826.9住宿和餐饮业151.0715.0金融业1012.1621.5房地产业679.01-1.6其他1081.7420.8根据年平均常住人口计算的人均生产总值为89814元，比上年增长10.2%，按国家外管局公布的供计划统计用的人民币对美元折算率计算，人均生产总值为13153美元。全社会劳动生产率11.77万元/人，增长10.2%。(二)产业发展高新技术产业、金融业、物流业是深圳市的三大支柱产业2008年，产业结构进一步优化。三次产业结构为0.1∶48.9∶51.0，第三产业比重近6年来首次超过第二产业。高新技术产业