美食街项目商业定位及规划建议报告_110p_前期策划

CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司我谨呈：武汉南大长江实业投资有限公司城市花园商业定位及规划建议报告CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司Contents数据定位规划业态•宏观经济指数•区域背景•区域商业研究•本案剖析•市场定位•业态布局•目标商家•价格预测•销售建议•整体收益测算测算•空间设计•内部动线•景观节点CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011上半年GDP（亿元）183867210871257305300670340506397983204459增幅16.60%14.70%22%16.90%13.20%16.80%18.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0100000200000300000400000500000国内生产总值及增幅情况•2005年至今国内GDP稳步增长，并保持每年13%以上的增长率•2010年全球GDP排名中，中国排第三，仅次于欧盟和美国，并高出排名第四位日本4600亿美元，是日本GDP总量的一倍，这也是中国继2009年超越日本后，第二次超越日本•2011上半年中国GDP为204，459亿元，比2010上半年增长18.3%，增速比上年加快7.2个百分点资料来源：国家统计局中国宏观经济环境稳步上行，与发达国家的差距逐渐缩小总结CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究积极稳妥处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快促进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置2011年我国宏观经济政策六大转型•加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行•推进发展现代农业，确保农产品有效供给•加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变•坚持互利共赢的开放战略，拓展国际经济合作空间•加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力•完善基本公共服务，创新社会管理机制Timeaxis实施紧缩货币政策稳增长促转变保增长促发展实施从紧货币政策2008年2009年2010年2011年总结CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究2011上半年政策基调已巩固前期调控效力为主，房地产市场降温趋势初步显现政策基调市场反应从紧的调控格局短期内不会转向。上半年以巩固强化前期调控效力为主要目的，房产税开征代表2011年房地产行业宏观调控的高峰市场将经历一段时间的调整，一季度市场交易量可能震荡下降，尤其地方政府控制房价、稳定市场的压力加大，需求在很大程度上将受到抑制总结CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究16.50%17.00%17.50%18.00%18.50%19.00%19.50%20.00%20.50%21.00%21.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%存款准备金率资料来源：中国人民银行•2010年1月至今，央行共12次上调存款准备金率，目前大型商业银行的存款准备金率已达到近年新高21.5%•2011上半年央行6次上调准备金率，动作之平凡，体现了国家对通胀的管理决心16%2011上半年在保持经济稳定增长的前提下，加大对通胀预期管理力度，货币政策侧重于“紧缩”总结CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究2011年数次加息的叠加影响已经显现，货币政策依然将抑制通胀作为从紧政策的主要目的0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%央行加息一年期存款基准利率一年期贷款基准利率•从去年下半年开始，央行重启加息窗口，作为调控市场的核心手段，加息与准备金率调整历来形影相随•连续数月来，数次加息，直接导致购房成本不断提高，这也直接导致了购房消费准入门槛、成本的不断增加资料来源：中国人民银行总结CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究2011上半年房地产调控政策为稳定房价为目的，在宏观经济中起到抑制通胀的作用政策逐步放宽•积极的财政政策适度宽松的货币政策•06年来出台的各项房产政策逐步放松•加大保障性住房建设力度调控暖市•积极的银行利率调控策略•房地产投融资创新•住房消费政策力度加大严格抑制房价过快增长•限定购房套数，停发三套房贷款•加大交易秩序、监管力度•严厉打击投机炒房限购令密集来袭•细化房地产调控政策强化二三套房房贷差异化•推进房产税试点•增大保障性住房建设2011年2010年2009年2008年总结CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结•2011年6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点，已经达到21.5%的历史高位；•2011年1月26日：国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（业界称“新国八条”），要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于第一季度向社会公布；•2011年1月26日：国务院召开的国务院常务会议，再次强调各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求；•2011年8月25日，浙江省台州市出台限购令，领衔新一轮限购。目前住建部与二三线城市地方政府的“限购谈判”仍在进行，住建部已经与约20个二三线城市达成“出台限购措施”的“协议”，各地方政府将于9月初开始陆续发布自己制定的限购政策。•截至2011年7月底，央行今年第三次加息；一年期存款基准利率3.5%，一年期贷款基准利率6.56%；2011年重点政策回顾CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结•商业地产项目开发逐渐专业化、科学化、大型化•国外商业地产运作经验将进一步被国内开发商学习和采纳•商业地产面积在城市中比例将持续加大，商业地产项目定位同质化•国内商业地产项目运作经验不足，开发商普遍短线操作，从事商业地产专业人才缺乏2008年商业地产业态发展多元化2009年商业地产投资稳定中出现减缓•其一是开发商开发模式尚有不足•其二商业地产主要通过销售或租赁回笼资金，在金融市场不稳定的情况下,资金大幅缩水•其三随着经济危机的影响，部分商家扩展计划受到调整，延缓了商业地产的开发和运营•居民消费由需求型快速向享受型方向转化•餐饮及休闲娱乐业态增长迅速，承担了消化商业面积的重要角色•随着中国对外资零售限制的取消，大量的零售商进入中国市场，推动国内商业地产的发展2010年商业地产发展迅速，供应量剧增2011年成为商业地产的机遇与挑战•商业面积供给量增大•商业物业类型升级，大型购物中心，综合型商业体已成为主要商业开发方向•随着房地产市场调控的力度加强，不少开发商转战商业地产CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司•住宅开发受宏观调控的冲击，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型•受国际品牌及大型商家扩张影响，商业地产开发商逐步将目光转向追求商业运营价值和不动产稳定收益，商业地产逐步回归•政府将越来越重视商业地产的开发与规划，城市商业的升级促使商业地产成为热点•众多开发商意识到稳定现金流对企业可持续发展的重要性，龙头房地产企业纷纷转战商业地产住宅市场调控政策频出之后，品牌开发商必须针对目前的形势前瞻性对未来的企业布局做出战略性的调整，寻找企业可持续发展的先机数据宏观经济数据区域背景区域商业研究总结CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司宏观经济数据区域背景区域商业研究总结数据武昌区洪山区洪山区青山区东湖开发区江夏区汉阳区桥口区江岸区黄陂区江汉区东西湖区武汉经济技术开发区蔡甸区本案硚口区位于湖北省武汉市主城区西北部长江、汉水交汇处，辖区东临武汉中央商务区（CBD）和汉口商业中心区，南临汉水紧接武汉经济技术开发区，西临东方马城，北临台商投资区。硚口区辖面积41.92平方公里，下辖11个街道，132个社区和12个行政村，常住人口72.5万人。CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司宏观经济数据区域背景区域商业研究总结数据172.95197.68245.5278.9307.720%2%4%6%8%10%12%14%16%0501001502002503003502006年2007年2008年2009年2010年硚口区历年GDP（亿元）480.01470.12468.88462.45433.35432.11307.720100200300400500600江汉区武昌区青山区洪山区江岸区汉阳区硚口区2010年武汉各主城区GDP（亿元）•2006年至2010年硚口区GDP呈上行趋势，并保持每年10%以上的增长率；•2010年硚口区GDP为307.72亿元，较去年同期增长了10.4%，在武汉主城区GDP排名第7；硚口区经济稳步增长，2006年起10%以上的增长率意味着硚口区经济的快速发展CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司宏观经济数据区域背景区域商业研究总结数据-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0500010000150002000025000300003500040000450002006年2007年2008年2009年2010年硚口区历年人均GDP020000400006000080000100000青山区江汉区汉阳区江岸区硚口区武昌区洪山区2010年人均GDP硚口区人均GDP呈上行趋势，硚口区经济稳步上行•2006年至2010年硚口区GDP呈上行趋势，并保持每年10%以上的增长率；•2010年硚口区GDP为307.72亿元，较去年同期增长了10.4%，在武汉主城区GDP排名第7；CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司宏观经济数据区域背景区域商业研究总结数据533161536411537745531673828644-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%010000020000030000040000050000060000070000080000090000020062007200820092010硚口区人口（人）134394113563988028570674097708616501356433505924628532898020000400006000080000100000120000140000160000长丰街道汉正街街韩家墩街古田街宗关街汉水桥街道汉中街宝丰街荣华街六角亭街易家街2010年硚口区各街道人口（人）•2010年，硚口区人口快速增长，远超历年同期的增长水平，，涨幅高出上年同期36.9个百分点•2010年，硚口区对行政区域做了调整，调整后硚口路所属的汉中街人口为65103人，在11个行政区域中排名第七硚口区的人口高度密集，消费基数较大CentaPro森拓普商业地产顾问武汉公司武汉南大长江实业投资有限公司宏观经济数据区域背景区域商业研究总结数据6.127.358.9710.613.610.770%5%10%15%20%25%30%35%40%02468101214162006年2007年2008年2009年2010年2011年上半年硚口区历年财政收入（亿元）19.2818.891