解放军空军昌平招待所项目地块定位策划方案

解放军空军昌平招待所项目市场分析与定位报告2011年10月项目甲方:解放军空军后勤昌平招待所项目组北京盛世原华房地产有限公司项目乙方：北京野马房地产经纪有限公司项目策划主导：李书伟；参与：蔡洪涛第一部分昌平市场总体概况及周边情况简述本项目位于昌平城区核心区域，区域有八达岭和京包高速路，距昌平线南邵站6公里，距离北六环路7公里，交通生活方便，大环境优美，自然绿化率高，周边生活居住、娱乐、医疗配套完善齐全。本项目占地面积月3公顷。一、项目基本情况本项目1、位置及交通2、四至、开发程度及现状图2：宗地现状图项目四至范围为东至昌平区城北街道办事处东关管区，南至昌平区卫生学校，西至东环路，北至空军招待所昌平商业核心区昌平旧村居住改造区53、规划条件本项目根据正在编制的昌平新城规划，该项目用地规划为商业金融用地，局部性质为教育配套用地及二类居住用地；建筑控制高度分区主体为60米高度区，容积率2.8该项目造作有一定难度，投资较大，且拆迁难度较大，造成项目成本剧增。同时，由于本项目已建成空军家属楼高度约75米，考虑到本项目的限高要求，本项目的高度控制在60米以下。6宗地意向总结城市核心区，高度认知的成熟区域；居住氛围相对一般；因此本宗地适合以商业为主导的业态道路系统完善，市政系统成熟；基础建设跟进不足，周边配套完善；项目紧邻市政资源，投资经营价值优越；经营格局凌乱；需要具有情调的商业街出现区域层面区域认知度高产品导向层面居住氛围一般交通/配套完善目前昌平的在售或已售的项目均为高层或小高层；酒店服务⊙商务式公寓很少；此类产品有一定的市场空间目前的规划不尽合理，浪费了土地使用率，建议按商住综合体规划设计。提出商住综合体概念，目的在于引导昌平商业市场，但考虑到本地块以住宅为主开发，因此提出商住综合体概念，提升双重价值城市核心/区域路段商业潜力/城市商住综合体昌平核心资源地标7关于案名，我们思考了很久，怎样才能引起投资者和居住者共鸣，引发项目的快速销售，是至关重要的。我们感觉，一个项目的名称可以使经营者投资，居住者购买的动因，因此，一个案名，不仅要便于记忆，更要有与生活肌肤相接的亲切感基于项目宗地所具有的商住综合体价值，我们将项目定名为伯朗峰。体现两重价值，商业的繁华，既体现商务、居住的宜商宜居情调，同时又体现本项目的宜居内涵。关于本项目案名的确立二、昌平区居住类土地市场2010年,昌平区域共成交住宅类用地8宗，建设用地总面积共101.26公顷，规划总建筑面积131.62万平方米。其中，2010年3月，我公司以6.8亿元，折合楼面单价7442元取得的昌平区老城东沙河西侧局部地块居住项目。另外，今年11月，昌平南邵镇成交两宗限价商品房项目，用地面积13.11公顷、总建筑规模21.08万平方米，分别以2.9亿元和3.2亿元被中国水电和国奥投资获取，成交楼面单价分别为2791元和3020元。根据北京市国土局公布的2011年北京市各区县的土地供应指标，昌平区2011年全年将供应住宅用地161公顷，是所有近郊新城中最少的一个，甚至比朝阳、丰台和海淀3个功能拓展区还要少，与2010年形成强烈反差，2011年昌平区住宅用地成交量紧随大兴、房山之后位列全市第三。任启鑫同时表示，在目前公示的正在交易的经营性用地中，也无昌平地块。也就是说，这161公顷的住宅用地将在第四季度集中上市交易，考虑到2011年土地市场整体趋冷的事实，以及年底集中放量也会在一定程度上稀释开发商对土地的争夺热情，预计未来的昌平土地市场将偏冷静，楼面价、溢价率也会维持在一个合理水平之内序号土地名称地块属性建筑规模（万㎡）受让方成交楼面单价(元/㎡)成交价格)出让方式成交时间1昌平镇居住项目居住用地69404.15中矿宏业（北京）房地产开发有限公司417829000挂牌出让公告3月2昌平区老城东沙河西侧局部地块居住项目居住用地91379北京金隅嘉业房地产开发有限公司744268000挂牌出让公告3月3昌平区常兴庄组团北部地区B地块居住项目居住用地152307北京金科兴源置业有限公司与北京纳帕投资有限公司竞买联合体15101230000挂牌出让公告3月4昌平区北七家工业区配套住宅项目用地）二类居住用地234719金融街控股股份有限公司7700180733招标出让公告5月5昌平区回龙观1818-028地块二类居住用地R2二类居住用地192967北京住总与北京万科联合体6633128000招标出让公告9月7昌平区回龙观村旧村改造住宅及商业金融用地居住、商业金融用地364613北京万科企业与北京住总联合体5787211000挂牌出让公告9月8中关村科技园区昌平园0303-32-3地块限价商品住房项目R2二类居住用地、R53托幼用地104004.6中国水电建设集团房地产有限公司279129026招标出让公告11月9昌平新城东区0302-122地块限价商品项目用地居住用地106832国奥投资发展有限公司302032266招标出让公告11月10北京市昌平区昌平新城东沙河西岸居住项目居住用地51495.91北京金隅嘉业房地产开发有限公司426430400挂牌出让公告2009年6月11北京市昌平区城南街道山峡村居住项目用地居住用地84140.42北京正宏房地产开发有限公司353071200挂牌出让公告2009年8月12昌平新城东区一期用地居住用地168803.616北京新龙房地产开发有限公司237761000挂牌2008年1月13昌平区东沙河中区住宅及商业用地多功能48544.252北京金隅嘉业房地产开发有限公司191921332.184招标出让公告2008年12月三、昌平核心区房地产市场状况——2011年热势再现相比通州房价的大起大落，相比大兴价格战的“硝烟四起”，相比房山楼市供应量的急剧增长，昌平楼市在近两年北京房地产版图中可谓波澜不惊。而就在看似平淡无奇的外表之下，潜心“修炼”和充分准备的昌平新城正在崛起，并衍生出了一个新的低密度宜居板块。进入2011年下半年，蛰伏已久的昌平楼市，终于迎来集中爆发阶段，新盘大量入市，区域发展潜力之大，品质竞争力之强，产品业态之丰富在北京地产板块中均呈现出后来居上之势，传统的上风上水北部情结和紧邻中关村和高教区得天独厚优势，让昌平楼市汇聚了众多改善型刚需和品质居住者的目光。如今的昌平楼市，正面临着从“量”到“质”的蜕变，置业热点也呈现出向北回流的明显趋势，而昌平楼市也凭借阵阵利好“东风”，正在步入全新的价值提升“快车道”。四、昌平核心区房地产市场状况——2011年下半年住宅、别墅、商业三分天下目前，昌平区在售项目共有35个，其中别墅、住宅和商住项目分别为12个、12个和11个，呈三足鼎立的局面。别墅以千万级高端项目为主，普通住宅在售价格主要集中在1.5万-2万元/平方米之间，而商住楼项目的价格区间却相对较大，在1.4万-3.6万元/平方米。这种局面体现了昌平区的包容性和多元性。别墅方面，由于昌平地域广阔，跨越了奥北、西山、昌平三大别墅区，拥有丰富的景观、人文和城市配套资源，宜居指标非常高，是西部、北部高端从业人士的置业首选之一。其中，在售项目主要集中在了后发优势很强的奥北别墅区，其中北七家、小汤山两大板块最为典型，像北七家有京基鹭府、远洋傲北、温哥华森林·北郡、江·紫宸山等等，这些项目都成为北部地区消费人群看好的项目普通住宅方面，主要分布在京藏高速路沿线，靠近地铁13号线和新开通的城轨昌平线（S2），如金隅·观澜时代、住总万科·金域华府、领秀慧谷等，主打性价比较高的两、三居普通住宅，总价集中在150-250万/套之间。这些项目正在凭借相对合理的单价和总价、四通八达的交通网路，以及日渐成熟的生活配套，成为比较中庸的置业之选，2011年的成交表现也非常不错。昌平的商住楼市场最近很为消费者所看好。由于昌平区商品住宅的供需缺口一直比较大，不少商业、综合性质的地块被改作了住宅项目进行开发建设，并且凭借户型小、总价低赢得了不少刚需人群的青睐，再加上2011年全面限购这样的一个大环境。2011年5月中旬北京市住建委等5部门联合发布的《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》将在6月1日执行，按照规定，之后的“商改住”项目将不能够立项获批，意味着此类商住项目即将在市场上绝迹，因此，在需求的内在驱使、新政外部阻力之下，商住项目纷纷加速了入市步伐，像龙山悦、首开·国风美唐、soco公社、琥珀郡、泰华龙旗广场等都是在2011年全新入市的项目。五、昌平核心区域楼盘调查分析由于本项目地处昌平区东三环与政府街区域，属于城市核心地表区域，为了更好地为本项目寻找科学的定位依据，北京野马策划机构对本区域的房地产在售楼盘进行了详细的调查，现将调查情况汇总如下，以作为本项目产品规划、商业招商，销售的地定位依据。楼盘名称：蜂巢[新悦家园]楼盘地址昌平南关路1号参考售价16000元/平米物业类型普通住宅,商住两用开发商北京鸿安兴业房地产开发有限公司规划户数620户产权年限70年容积率2.5绿化率30%楼盘动态：新悦家园位于昌平南关路1号，目前正在销售中。在售住宅为6层板楼，户型面积为117平方米三居，南北通透，均价16000元/平方米，现房。在售综合体为4层板楼，小户型面积为36平米，均价18500元/平方米，总价67万/套起，精装修送家电，现房。购买即可享受98折优惠。新房源预计2012年推出，新房源为28层板塔楼，户型面积为50平方米一居-150平方米三居，均价待定，目前正在施工，预计2012年下旬入住.楼盘名称：金隅万科城楼盘地址昌平城区南环路8号参考售价15000元/平米物业类型普通住宅,商住两用开发商北京金隅万科房地产开发有限公司规划户数1860户产权年限70年容积率1.4绿化率49%楼盘动态：项目三期A1-1号楼已售罄，A2-A5地块新房源预计2011年11月中旬开盘，样板间2011年10月1日已正式开放。本次开盘共3栋楼，1栋6层南北通透板楼，1栋13-21层U型楼，1栋4层东西通透板楼，户型面积为80-90平米两居、105平米三居，少量一居产品，均价15000元左右/平米，2013年下半年入住楼盘名称：北京风景楼盘地址昌平区南邵镇参考售价16500元/平米物业类型普通住宅,商住两用开发商北京新龙房地产开发有限公司规划户数1860户产权年限70年容积率1.4绿化率49%楼盘动态：项目计划2011年11月开盘，待售房源为楼座5-10层的板楼，目前价格待定，首期开盘推120平米3居120平米户型，后续推出90平米二居，170平米四居，70年产权。项目入住时间为2011年年底或2012年年初。B2室2厅2卫建筑面积：128A3室2厅2卫建筑面积：128.00㎡楼盘名称：金隅·观澜时代楼盘地址昌平区南环大桥西侧参考售价17000元/平米物业类型普通住宅开发商北京金隅嘉业房地产开发有限公司规划户数1860户产权年限70年容积率2.4绿化率49%楼盘动态：紧邻规划建设中的万亩滨河森林公园，三期圣巴都2、3、4号楼预计2011年12月开盘.三期圣巴都中央全景楼王2、3、4号楼为21层，1梯2户，2梯4户，共380套房源，户型面积为80-138平米两居三居，均价待定2013年6月入住。目前项目正在免费办卡，办卡客户截止开盘可享受每天减500元优惠。在售卡梅郡组团6、7、9号楼为6层花园洋房，1梯2户，5号楼为9层，8号楼为13层，1梯3户，奢景洋房面积99-213平米，观水公寓面积78-133平米，均价18000元/平方米，2013年6月入住。在售1号楼为8-21层的板塔结合楼，8个单元，1梯2户和2梯4户，共计334套，得房率为78%，截止2011年10月08日签约率为51%。户型面积为85-90平米温馨两居及小三居，95-125平米舒适三居，有飘窗、露台及大面积开敞阳台的设计，均价17000元/平米，精装修，2013年6月入住。楼盘名称：龙山跃楼盘地址昌平核心区(凉水河环岛西南侧)参考售价19000元/平米物业类型商住两用,精装修开发商北京德福祥房地产开发有限公司规划户